Zivilrecht

Mietrecht

Pflichten im Mietverhältnis

Gewisse Fürsorge, § 241 Abs. 2 BGB, etwa Warnung vor bestimmten Gefahren

7. Dezember 2023

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

M wohnt in einem großen Mehrparteien-Mietwohnhaus des V. Anfang August erlangt V nach einem Einbruch in eine der Wohnungen und Rücksprache mit dem Hersteller der Schließanlage Kenntnis von der Existenz eines manipulierten Nachschlüssels. Mit diesem könnte theoretisch jede Wohnung betreten werden. V unternimmt daraufhin nichts. Eine Woche später wird M's Goldkette aus ihrer Wohnung gestohlen.

Einordnung des Falls

Gewisse Fürsorge, § 241 Abs. 2 BGB, etwa Warnung vor bestimmten Gefahren

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Den Vermieter treffen Schutz- und Fürsorgepflichten gegenüber seinem Mieter.

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Genau, so ist das!

Den Vermieter treffen neben den Pflichten aus § 535 Abs. 1 auch Nebenpflichten iSv § 241 Abs. 2 BGB. Insbesondere hat er eine Fürsorgepflicht, d.h. die Pflicht des Vermieters zur Unterlassung und Abwehr von Störungen des Mieters, zur Pflege und Obhut des Mietobjekts und zum Schutz der Sachen des Mieters.

2. V hat seine Fürsorgepflicht gegenüber M verletzt.

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Ja, in der Tat!

OLG Hamburg: Dem Vermieter obliege die Pflicht, nicht nur drohende Gefahren von den Rechtsgütern seines Mieters abzuwenden, sondern auch vorbeugende Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung einer akuten Gefahrenlage erforderlich und zumutbar sind. Dabei sei unerheblich, ob diese Gefahr von der Mietsache selbst ausgehe, ob sie von dem Vermieter veranlasst oder von einem Dritten verursacht worden sei. Generell sei der Vermieter verpflichtet, potentielle Diebe von der Mietsache fernzuhalten, denn ihn träfen aus §§ 535, 536 BGB neben Duldungspflichten auch solche zu positivem Tun. Selbst wenn der Vermieter gegen eine ihm bekannte Gefahrenlage keine konkrete Gegenmaßnahme zu ergreifen vermöge, treffe ihn gleichwohl eine Warn- oder Informationspflicht gegenüber potentiellen Betroffenen, nämlich seinen Mietern. Indem V trotz Kenntnis vom Nachschlüssel und drohenden Einbrüchen die M nicht zumindest gewarnt hat, hat er seine mietvertragliche Fürsorgepflicht verletzt.

3. M hat gegen V einen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Fürsorgepflicht.

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Ja!

Grundlage für den Schadensersatz wegen Verletzung der Fürsorgepflicht ist §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB (Schadensersatz neben der Leistung), wenn die Schädigung des Mieters entweder nicht auf einen Mangel der Mietsache zurückzuführen ist oder aber eine Mängelhaftung an § 536b scheitert und deshalb § 536a BGB nicht anwendbar ist. Die Schädigung beruht nicht auf einem grundsätzlichen Mangel der Mietsache, sondern liegt im Unterlassen des V hinsichtlich Maßnahmen zur Schadensverhütung. Ein Schadensersatzanspruch der M ergibt sich daher aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB, wobei V hinsichtlich seiner Fürsorgepflichtverletzung fahrlässig handelte (§ 276 BGB).

Fundstellen

OLG Hamburg 8/16/1988 , 4 U 151/87 , NJW-RR 1988, 1481

Eine Besprechung von:

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Simon

17.8.2022, 00:42:10

Könnte man nicht auch einen Mangel der Mietsache annehmen? Ein solcher ist ja die negative Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit. Die Beschaffenheit einer Sache ergibt sich auch aus ihren Beziehungen zur Umwelt. Dadurch, dass das Schloss ebensfalls durch den nachgemachten Schlüssel geöffnet werden kann, weist die Wohnung eine Beschaffenheit auf, die nicht dem vertragsgemäßen Zustand entspricht. Zu diesem gehört nämlich auch die Eigenschaft der Wohnung, allein durch den Mieter genutzt werden zu können. Daher Mangel (+). Oder habe ich irgendwo einen Denkfehler?

Lukas_Mengestu

17.8.2022, 14:45:13

Hallo Simon, richtig ist, dass der Vermieter verpflichtet ist, sämtliche Schlüssel an den Mieter zu übergeben (vgl. LG Berlin, NJW-RR 1988, 203). Sofern aber Dritte sich Werkzeuge verschaffen, um in die Wohnung zu gelangen (dazu gehört dürfte auch ein Nachschlüssel gehören), so ändert dies nichts an der grundsätzlichen Mangelfreiheit der Wohnung. Allerdings kann dies in einem Fall wie diesem uU eine Schutzpflichtverletzung des Vermieters begründen. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

Simon

28.8.2022, 01:46:22

Zehelein, in: BeckOK-BGB, § 535 Rn. 347 schreibt insofern, die Störerabwehrpflicht ggü. Dritten sei vom Umfang der Gewährleistungspflicht gedeckt. Auch Bieder, in: BeckOGK-BGB, § 535 Rn 49 ff. spricht solche Umfeldeinwirkungen an. Dann müsste die Störung hier doch auch ein Mangel sein, oder?

IsiRider

26.1.2023, 11:29:17

Ich musste auch an einen nachträglichen Mangel denken. Spätestens wenn der Vermieter von dem Schlüssel Kenntnis erlangt und nichts unternimmt.

versuchterfahrlässigermord

8.7.2023, 10:47:30

In welcher Höhe ist denn hier ein Schaden bemessbar?

Dogu

4.8.2023, 17:02:06

Wert der Goldkette des Mieters.

Gewisse Fürsorge, § 241 Abs. 2 BGB, etwa Warnung vor bestimmten Gefahren

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Einordnung des Falls

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1. Den Vermieter treffen Schutz- und Fürsorgepflichten gegenüber seinem Mieter.

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2. V hat seine Fürsorgepflicht gegenüber M verletzt.

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3. M hat gegen V einen Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Fürsorgepflicht.

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