Duldung der Wegnahme von Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, § 539 Abs. 2 BGB


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

Als Mieter M im Sommer mal wieder die Schweißperlen von der Stirn tropfen, erwirbt er im Baumarkt eine Klimaanlage und baut diese nach Genehmigung durch seine Vermieterin V fest in die Wohnung ein. Als das Mietverhältnis ein Jahr später endet, will M die Klimaanlage wieder ausbauen und mitnehmen.

Einordnung des Falls

Duldung der Wegnahme von Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, § 539 Abs. 2 BGB

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. M durfte die Klimaanlage anbringen.

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Ja!

Der Pflicht des Vermieters zur Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs entspricht die Pflicht des Mieters, die Mietsache nur dem Vertrag gemäß zu nutzen (§ 535 Abs. 1 BGB). Die Anbringung einer Einrichtung ist in der Regel ohne weiteres vertragsgemäß und bedarf grundsätzlich keiner Genehmigung durch den Vermieter. Voraussetzung ist allerdings, dass die Einrichtung fachgerecht angebracht wird und dass hiervon keine Gefahren für die Mietsache ausgehen. V hat die Anbringung der Klimaanlage ausdrücklich genehmigt.

2. Durch die Anbringung der Klimaanlage ist V Eigentümerin der Klimaanlage geworden.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Wird eine bewegliche Sache mit einem Grundstück so verbunden, dass sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird, so erstreckt sich das Eigentum an dem Grundstück auf diese Sache (§ 946 BGB, gesetzlicher Eigentumserwerb). Zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks gehören Gebäude (§ 94 Abs. 1 BGB), und zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen (§ 94 Abs. 2 BGB). Zu den wesentlichen Bestandteilen gehören jedoch nicht solche Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck in ein Gebäude eingefügt sind (§ 95 Abs. 2 BGB, Scheinbestandteil). Die Klimaanlage wurde nur vorübergehend, nämlich solange M in der Wohnung wohnt, eingebaut, sodass es sich um einen Scheinbestandteil handelt. Ein gesetzlicher Eigentumserwerb der V (§ 946 BGB) ist daher nicht erfolgt.

3. M darf die Klimaanlage beim Auszug wieder ausbauen und mitnehmen.

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Ja, in der Tat!

Der Mieter ist berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat (§ 539 Abs. 2 BGB). Dabei handelt es sich um ein Wegnahmerecht iSv § 258 BGB, sodass der Mieter die Mietsache nach Wegnahme der Einrichtung wieder auf seine Kosten herzurichten hat. Spiegelbildlich zum Wegnahmerecht des Mieters folgt aus § 539 Abs. 2 BGB eine entsprechende Duldungspflicht für den Vermieter. Sollte der Vermieter gesetzlich Eigentum an der Einrichtung erworben haben, erwirbt der Mieter dieses kraft § 539 Abs. 2 BGB infolge des Ausbaus wieder selbst.

4. Die Klimaanlage ist eine Einrichtung.

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Ja!

Nach hM handelt es sich bei einer Einrichtung um eine Sache, die irgendwie – etwa durch Verschraubung oder sonstige Befestigung – körperlich mit der Mietsache verbunden wird und deren Zweck dienen soll. Die Rechtsprechung hat als Einrichtung etwa angesehen eine Badezimmereinrichtung und Zentralheizung, Fußbodenbelag, Klimaanlage oder Einbauküche. Die Klimaanlage ist durch Befestigung fest mit der Mietsache verbunden und dient Wohnzwecken.

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PAT

Patrick

25.10.2021, 12:55:47

Liebes Jurafuchs Team, wieder eine tolle Aufgabe. Kurz musste ich überlegen, ob es sich bei der Klimaanlage um ein Scheinbestandteil oder Zubehör handelt. Da die Klimaanlage als eingebrachte Sache des Mieters von vornherein zweckmäßig nur vorübergehend mit der Mietsache verbunden wurde stimme ich mit euch überein. Eine kurze dahingehende Abgrenzung zum Zubehör wäre hilfreich. Ich verstehe aber auch, dass es hier vordergründig um die mietrechtliche Einordnung des Geschehens geht. Viele Grüße

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

25.10.2021, 15:26:23

Lieber Patrick, vielen Dank für den Hinweis. Die genaue Abgrenzung Bestandteil/Scheinbestandteil/Zubehör ist in der Tat unserem Sachenrechtskurs vorbehalten. Aber wie Du schon richtig eingewandt hast, scheitert die Zubehöreigenschaft hier daran, dass die Klimaanlage lediglich vorübergehend eingebracht wurde und insofern keine dauernde Zweckbindung vorliegt (vgl. Mössner, in BeckOGK, 1.3.2021, § 97 RdNr. 22.1). Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

AN

Anne

19.7.2022, 17:32:25

Für mich ergibt sich aus dem SV nicht, dass es eine vorübergehende Einrichtung ist. Muss ich bei solchen Fallfragen immer von "vorübergehend" ausgehen, wenn im SV darüber nichts explizit steht?

Simon

Simon

17.8.2022, 00:29:48

Dass die Klimaanlage nur vorübergehend i.S.d. § 95 II BGB in das Gebäude eingefügt wird, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Die Anlage wurde nur für die Zwecke und die Dauer des Mietvertrages eingefügt. Auch, wenn dieser ein Dauerschuldverhältnis ist, ist dennoch von Anfang an absehbar, dass die Klimaanlage mit Ende des Kontraktes wieder ausgebaut werden und damit nicht dauerhaft im Gebäude verbleiben soll.

BAY

bayilm

4.9.2023, 13:13:26

Für mich verwirrt die Stelle, an der über die Duldungspflicht des Vermieters gesprochen wird. Verstehe ich das richtig, dass selbst wenn der Mieter eine Einrichtung anbringt, die über § 946 BGB in das Eigentum des Vermieters übergeht, diese beim Auszug wieder mitnehmen darf und der Vermieter diesbezüglich eine Duldungspflicht hat?


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