Duldung der Wegnahme von Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, § 539 Abs. 2 BGB


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Als Mieter M im Sommer mal wieder die Schweißperlen von der Stirn tropfen, erwirbt er im Baumarkt eine Klimaanlage und baut diese nach Genehmigung durch seine Vermieterin V fest in die Wohnung ein. Als das Mietverhältnis ein Jahr später endet, will M die Klimaanlage wieder ausbauen und mitnehmen.

Einordnung des Falls

Duldung der Wegnahme von Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, § 539 Abs. 2 BGB

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. M durfte die Klimaanlage anbringen.

Ja!

Der Pflicht des Vermieters zur Erhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs entspricht die Pflicht des Mieters, die Mietsache nur dem Vertrag gemäß zu nutzen (§ 535 Abs. 1 BGB). Die Anbringung einer Einrichtung ist in der Regel ohne weiteres vertragsgemäß und bedarf grundsätzlich keiner Genehmigung durch den Vermieter. Voraussetzung ist allerdings, dass die Einrichtung fachgerecht angebracht wird und dass hiervon keine Gefahren für die Mietsache ausgehen. V hat die Anbringung der Klimaanlage ausdrücklich genehmigt.

2. Durch die Anbringung der Klimaanlage ist V Eigentümerin der Klimaanlage geworden.

Nein, das ist nicht der Fall!

Wird eine bewegliche Sache mit einem Grundstück so verbunden, dass sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird, so erstreckt sich das Eigentum an dem Grundstück auf diese Sache (§ 946 BGB, gesetzlicher Eigentumserwerb). Zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks gehören Gebäude (§ 94 Abs. 1 BGB), und zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen (§ 94 Abs. 2 BGB). Zu den wesentlichen Bestandteilen gehören jedoch nicht solche Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck in ein Gebäude eingefügt sind (§ 95 Abs. 2 BGB, Scheinbestandteil). Die Klimaanlage wurde nur vorübergehend, nämlich solange M in der Wohnung wohnt, eingebaut, sodass es sich um einen Scheinbestandteil handelt. Ein gesetzlicher Eigentumserwerb der V (§ 946 BGB) ist daher nicht erfolgt.

3. M darf die Klimaanlage beim Auszug wieder ausbauen und mitnehmen.

Ja, in der Tat!

Der Mieter ist berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat (§ 539 Abs. 2 BGB). Dabei handelt es sich um ein Wegnahmerecht iSv § 258 BGB, sodass der Mieter die Mietsache nach Wegnahme der Einrichtung wieder auf seine Kosten herzurichten hat. Spiegelbildlich zum Wegnahmerecht des Mieters folgt aus § 539 Abs. 2 BGB eine entsprechende Duldungspflicht für den Vermieter. Sollte der Vermieter gesetzlich Eigentum an der Einrichtung erworben haben, erwirbt der Mieter dieses kraft § 539 Abs. 2 BGB infolge des Ausbaus wieder selbst.

4. Die Klimaanlage ist eine Einrichtung.

Ja!

Nach hM handelt es sich bei einer Einrichtung um eine Sache, die irgendwie – etwa durch Verschraubung oder sonstige Befestigung – körperlich mit der Mietsache verbunden wird und deren Zweck dienen soll. Die Rechtsprechung hat als Einrichtung etwa angesehen eine Badezimmereinrichtung und Zentralheizung, Fußbodenbelag, Klimaanlage oder Einbauküche. Die Klimaanlage ist durch Befestigung fest mit der Mietsache verbunden und dient Wohnzwecken.

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