Zivilrecht

Mietrecht

Mietverhältnisse über Wohnraum

Mietverhältnisse über Wohnraum: Vorkaufsrecht § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 1 und Var. 2 BGB

11. Dezember 2023

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

A mietet von B mit Mietvertrag vom 17.11.2022 eine Wohnung, die ihr am selben Tag überlassen wird. Zuvor ließ B im September eine Teilungserklärung bezüglich des Mehrfamilienhauses notariell beurkunden. Im Dezember veräußert B die Wohnung notariell beurkundet an C. Erst im Januar wird die Teilungserklärung vom September ins Grundbuch eingetragen.

Einordnung des Falls

Mietverhältnisse über Wohnraum: Vorkaufsrecht § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 1 und Var. 2 BGB

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Erst nach Überlassung der Wohnung wurde neues Wohnungseigentum durch Teilungserklärung begründet.

Diese Rechtsfrage lösen 0,0 %[...Wird geladen] der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

...Wird geladen

> selbst lösen

Ja, in der Tat!

Nach § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB muss nach Überlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden. Neues Wohnungseigentum wird erst mit dinglichem Vollzug begründet, also mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. A wurde die Wohnung im November überlassen. Die Teilungserklärung nach § 8 WEG wurde zwar bereits im September notariell beurkundet. Die Begründung neuen Wohnungseigentums erfolgte aber erst im Januar mit Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch und damit nach Überlassung der Wohnung an B.

2. Da nach Überlassung der Wohnung Wohnungseigentum begründet wurde, hat A ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Var. 1 BGB erworben.

Diese Rechtsfrage lösen 0,0 %[...Wird geladen] der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

...Wird geladen

> selbst lösen

Nein!

Nach § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB muss nach Überlassung der Wohnräume Wohnungseigentum begründet werden. Danach muss dieses aber auch an einen Dritten verkauft wird (sog. Vorverkaufsfall). Nur wenn beide Voraussetzungen zeitlich nacheinander vorliegen, entsteht ein Vorverkaufsrecht. Nach Überlassung der Wohnung wurde mit dinglichem Vollzug im Januar neues Wohnungseigentum begründet. Der Verkauf an C erfolgte aber bereits im Dezember und damit nicht nach der Begründung des Wohnungseigentums. Es besteht daher kein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB.

3. A hat aber ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Var. 2 BGB erworben.

Diese Rechtsfrage lösen 0,0 %[...Wird geladen] der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

...Wird geladen

> selbst lösen

Nein, das ist nicht der Fall!

Nach § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 2 genügt es, wenn nach Überlassung Wohnungseigentum begründet werden soll. Der Wortlaut legt daher nahe, dass es ausreicht wenn Wohnungseigentum nach Überlassung begründet werden soll und sodann ein Verkauf stattfindet. Der BGH hält Var. 2 aber für ausgeschlossen, wenn die Absicht der Eigentumsbegründung bereits bei Überlassung an den Mieter bestand. Er hält es beiden Varianten für zwingend, dass der Vorverkaufsfall nach der vollendeten Begründung von Wohnungseigentum eintritt. Nach Ansicht des BGH hätte A auch kein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Var. 2 BGB erworben, da der Vorkaufsfall bereits vor Begründung des Wohnungseigentums stattfand.

Fundstellen

BGH 4/6/2016 , VIII ZR 143/15

Häublein, in: MüKo, 8. A. 2020, § 577 BGB, RdNr. 8 ff.

Klühs, in: NZM 2016, 812, 813 ff.

Eine Besprechung von:

Jurafuchs ist eine Lern-Plattform für die Vorbereitung auf das 1. und 2. Juristische Staatsexamen. Mit über Zehntausend verkauften Abos und 40.000+ interaktiven Aufgaben sind wir die #1 Lern-App für Juristische Bildung. Teste unsere App kostenlos für 7 Tage. Für Abonnements über unsere Website gilt eine 20-tägige Geld-Zurück-Garantie - no questions asked!

Jurafuchs kostenlos testen

Jetzt anmelden

Rick-energie🦦

15.6.2022, 09:44:57

§ 8 Abs. 1 WEG sieht für die Begründung von Wohnungseigentum nur vor, dass eine Erklärung ggü dem Grundbuchamt erfolgen muss. Wieso kommt es für die Beurteilung im Rahmen von § 577 BGB darauf an, dass die Eintragung der erfolgte? Die Ansicht des BGH kriege ich normativ nirgends verortet.

Nora Mommsen

7.7.2022, 10:48:23

Hallo Rick-dich, aus § 8 Abs. 2 S. 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 WEG ergibt sich, dass es auf den dinglichen Vollzug der Rechtsänderung ankommt. Grundsätzlich gilt im Immobiliarsachenrecht, dass dingliche Rechtsänderung mit Eintragung erfolgt, vgl. auch § 873 Abs. 1 BGB. Viele Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team

jurafuchsles

29.7.2022, 15:11:48

Aber § 8 II WEG hat doch gar keinen s.2 und verweist nur auf § 4 II S. 2 WEG oder ?

Airot

28.4.2023, 09:53:41

Ein Hinweis auf die Begründung des BGH bei Frage 2 wäre hilfreich:)

Unerkannt Geisteskrank

3.8.2023, 15:13:13

Wird hier der Streit des gutgläubigen Eigentumserwerbs nach § 892 relevant? Der Verkäufer kann das Tätigwerden des Grundbuchsamts bei der Eintragung nicht beschleunigen, weshalb er das seinerseits erforderliche getan hat und es dann maßgeblich auf den Zeitpunkt der Antragsstellung ankommt und nicht auf den Zeitpunkt der endgültigen Eintragung oder kommt es lediglich auf die tatsächliche Lage des Grundbuchs zum Zeitpunkt der Veräußerung an? LG

Mietverhältnisse über Wohnraum: Vorkaufsrecht § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 1 und Var. 2 BGB

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Erst nach Überlassung der Wohnung wurde neues Wohnungseigentum durch Teilungserklärung begründet.

Diese Rechtsfrage lösen 0,0 %[...Wird geladen] der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

2. Da nach Überlassung der Wohnung Wohnungseigentum begründet wurde, hat A ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Var. 1 BGB erworben.

Diese Rechtsfrage lösen 0,0 %[...Wird geladen] der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

3. A hat aber ein Vorkaufsrecht nach § 577 Abs. 1 Var. 2 BGB erworben.

Diese Rechtsfrage lösen 0,0 %[...Wird geladen] der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

Fundstellen

Jurafuchs kostenlos testen

Weitere für Dich ausgwählte Fälle