Schutz des Mieters durch § 577 Abs. 5 BGB
+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
H wohnt in einem Mehrfamilienhaus, das Bauherrin B gebaut hat und an H vermietet. Im Mietvertrag zwischen H und B steht, dass ein Vorkaufsrecht zugunsten des H ausgeschlossen ist. Nachdem H eingezogen ist, teilt B das Mehrfamilienhaus in fünf Wohnungen und die Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen. Die Wohnung, in der H wohnt, verkauft B danach an C für €400.000. Der gutgläubige C wird auch ins Grundbuch eingetragen.
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Einordnung des Falls
Schutz des Mieters durch § 577 Abs. 5 BGB
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Nach Überlassung der Wohnung an H wurde Wohnungseigentum an dieser begründet und danach ist ein Vorkaufsfall eingetreten.
Ja, in der Tat!
Jurastudium und Referendariat.
2. Die Begründung eines Vorkaufsrecht nach § 577 ist aber durch die Vereinbarung im Mietvertrag ausgeschlossen.
Nein!
3. H ist Inhaber eines Vorkaufsrechts.
Genau, so ist das!
4. H kann von C nach Ausübung seines Vorkaufsrechts Berichtigung des Grundbuchs verlangen.
Nein, das trifft nicht zu!
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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community
evanici
3.9.2023, 19:40:43
Innerhalb welcher Frist müsste der Mieter sein Vorkaufsrecht ausüben?
Bioshock Energy
24.1.2024, 12:08:44
Gute Frage. In § 577 BGB steht nichts von einer Frist, aber nach § 577 I 3 BGB finden auf das Vorkaufsrecht des § 577 BGB die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung. Dort wiederum finde ich nur etwas in § 469 II BGB über eine Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts bei Grundstücken und anderen Gegenständen. Über Wohnräume findet sich auch dort nichts. Aber da Wohnräume keine Grundstücke sind kommen sie den "anderen Gegenständen" näher, daher würde ich persönlich auf die Wochenfrist ab Empfang der Mitteilung abstellen. Ich lasse mich aber gerne korrigieren. LG
Vanilla Latte
2.10.2023, 18:07:53
Woraus würde der Schadensersatzanspruch des Mieters folgen? Ich hätte eigentlich wegen der Unmöglichkeit der
Übereignungan 283 gedacht. Oder an 281 wegen Nichtleistung?
Leo Lee
7.10.2023, 17:46:33
Hallo Vanilla Latte, genauso ist es! Weil hier ein Fall der Unmöglichkeit vorliegt, wäre hier der § 283 BGB einschlägig. Beachte zudem, dass wenn ein Fall der Unmöglichkeit vorliegt, der § 283 den § 281 (beide regeln Fälle der Nichtleistung) als lex specialis verdrängt. Hierzu kann ich die Lektüre von MüKo-BGB 9. Auflage, Ernst § 281 Rn. 4 empfehlen :). Liebe Grüße – für das Jurafuchsteam – Leo
