+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
H wohnt in einem Mehrfamilienhaus, das Bauherrin B gebaut hat und an H vermietet. Im Mietvertrag zwischen H und B steht, dass ein Vorkaufsrecht zugunsten des H ausgeschlossen ist. Nachdem H eingezogen ist, teilt B das Mehrfamilienhaus in fünf Wohnungen und die Teilungserklärung wird ins Grundbuch eingetragen. Die Wohnung, in der H wohnt, verkauft B danach an C für €400.000. Der gutgläubige C wird auch ins Grundbuch eingetragen.
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Einordnung des Falls
Schutz des Mieters durch § 577 Abs. 5 BGB
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1. Nach Überlassung der Wohnung an H wurde Wohnungseigentum an dieser begründet und danach ist ein Vorkaufsfall eingetreten.
Ja, in der Tat!
Nach § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB muss für das Entstehen eines Vorkaufsrechts nach Überlassung der Wohnräume Wohnungseigentum an diesen begründet werden und dieses danach an einen Dritten verkauf werden. H wurde die gemietete Wohnung von B überlassen. Danach wurde durch Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch Wohnungseigentum an der Wohnung begründet. Anschließend wurde diese an C verkauft. Die Voraussetzungen von § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB liegen also vor.
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2. Die Begründung eines Vorkaufsrecht nach § 577 ist aber durch die Vereinbarung im Mietvertrag ausgeschlossen.
Nein!
Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung von § 577 BGB ist zu seinem Schutz nach Abs. 5 unwirksam. Dies bezieht sich auch auf die in § 577 Abs. 1 S. 2 BGB verwiesenden Vorschriften der §§ §§463 ff. BGB, sodass beispielsweise eine Verkürzung der Ausübungsfrist des Vorkaufsrechts ebenfalls unwirksam wäre. Die Vereinbarung zwischen H und B weicht zulasten des Mieters H von § 577 BGB ab und ist daher nach § 577 Abs. 5 BGB unwirksam.
3. H ist Inhaber eines Vorkaufsrechts.
Genau, so ist das!
Nach § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB muss für das Entstehen eines Vorkaufsrechts nach Überlassung der Wohnräume Wohnungseigentum an diesen begründet werden und dieses danach an einen Dritten verkauf werden. Abweichende Vereinbarungen zulasten des Mieters sind nach § 577 Abs. 5 BGB unwirksam. Da die Voraussetzungen des § 577 Abs. 1 S. 1 Var. 1 BGB vorliegen und die abweichende Vereinbarung zulasten H unwirksam ist, hat H ein Vorkaufsrecht erworben. 4. H kann von C nach Ausübung seines Vorkaufsrechts Berichtigung des Grundbuchs verlangen.
Nein, das trifft nicht zu!
Die Ausübung des Vorkaufsrechts begründet nach § 577 Abs. 1 S. 1 BGB iVm. § 464 Abs. 2 BGB einen Kaufvertrag zwischen Berechtigtem und Verpflichteten unter denselben Bestimmungen, die mit dem Dritten vereinbart wurden. Der Vorkaufsberechtigte hat also lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch auf Eigentumsübertragung und keinen dinglichen. C ist durch Eintragung Eigentümer der Wohnung geworden. H kann von C nicht Berichtigung des Grundbuchs verlangen. Er kann lediglich von B Schadensersatz wegen Unmöglichkeit der Leistung verlangen, wenn C nicht bereit ist zurück zu übereignen. 
