Mietminderung wegen Baulärms
25. Januar 2025
8 Kommentare
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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
M ist Mieter einer Wohnung der V. Im März starten Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück. Wegen Baulärms verklagt M die V im Mai auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses für März und April, sowie auf Feststellung, dass die Miete fortan gemindert ist, bis die Bauarbeiten enden.
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Einordnung des Falls
Mietminderung wegen Baulärms
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 12 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. M hat an der Feststellung, dass die Miete fortan gemindert ist, ein Feststellungsinteresse (§ 256 ZPO).
Ja, in der Tat!
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2. Auch im Mai und Juni zahlt M den ungeminderten Mietzins. Muss er hierfür nun vorrangig Leistungsklage auf dessen anteilige Rückzahlung erheben?
Nein!
3. M könnte gegen V einen Anspruch auf anteilige Rückzahlung des Mietzinses haben (§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB). Müsste M gegenüber V hierfür die Mietminderung erklärt haben (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB)?
Nein, das ist nicht der Fall!
4. Eine Mietsache ist mangelhaft, soweit sie von einer Beschaffenheitsvereinbarung abweicht (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB). Kann die Abwesenheit von Baulärm Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung sein?
Ja, in der Tat!
5. Eine Beschaffenheitsvereinbarung können die Vertragsparteien auch konkludent schließen. Genügt dafür, dass der Vermieter erkennt, welche Vorstellungen der Mieter von der Mietsache hat?
Nein!
6. Die Mietsache ist mangelhaft (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB), weil M und V konkludent eine Beschaffenheitsvereinbarung (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB) über die Abwesenheit von Baulärm getroffen haben (§§ 133, 157 BGB).
Nein, das ist nicht der Fall!
7. Fehlt eine Beschaffenheitsvereinbarung, so ist die vertragliche Soll-Beschaffenheit der Mietsache (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB) durch ergänzende Vertragsauslegung zu ermitteln (§ 157 BGB).
Ja, in der Tat!
8. Soweit im Rahmen des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB bei Fehlen einer subjektiven Beschaffenheitsvereinbarung eine ergänzende Vertragsauslegung vorzunehmen ist, gilt ein objektiver Mangelbegriff.
Nein!
9. Dem hypothetischen Parteiwillen von M und V entspricht es, dass V die Mietsache dauerhaft von erhöhten Immissionsbelastungen Dritter freihält (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB).
Nein, das ist nicht der Fall!
10. Muss M darlegen und beweisen, dass V gegen den Emittenten Abwendungs- oder Entschädigungsansprüche hat (§§ 906, 1004 BGB)?
Nein, das trifft nicht zu!
11. Stellt diese Verteilung der Darlegungs- und Beweislast eine Ausnahme vom Grundsatz des § 536 Abs. 1 S. 3 BGB dar?
Nein!
12. Ob die Miete gemindert und daher die Klage des M begründet ist (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB), lässt sich vorliegend nicht abschließend beurteilen.
Genau, so ist das!
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