Einhaltung der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs


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M hat bei V in Friedrichshain seit langer Zeit eine günstige große Wohnung gemietet. M will nun einen Beauty-Salon eröffnen, allerdings sind passende Mietobjekte sehr teuer. Deshalb eröffnet er den Salon kurzerhand in einem Teil der Wohnung. V mahnt M ab. M macht trotzdem weiter.

Einordnung des Falls

Einhaltung der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. M darf die Mietsache nutzen, wie er will, also auch den Beauty-Salon dort betreiben.

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Nein!

Der Mieter darf die Mietsache nur dem Vertrag gemäß gebrauchen. Inhalt und Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs richten sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Parteien. Vertragliche Grenze ist insbesondere der Vertragszweck: Ein ausdrücklich vereinbarter oder stillschweigend zugrunde gelegter Vertragszweck darf vom Mieter grundsätzlich nicht einseitig geändert werden. Ist eine Wohnung vermietet, so dürfen die Räume nicht gewerblich genutzt werden. Sind umgekehrt Räume zu gewerblichen Zwecken gemietet, so darf der Mieter diese nicht als Wohnung nutzen. Hier besteht ein Mietvertrag über eine Wohnung, sodass der vertragsgemäße Gebrauch die Benutzung als Wohnung ist. Indem M die Wohnung gewerblich nutzt, verletzt er den vereinbarten Vertragszweck und hält nicht mehr den vertragsgemäßen Gebrauch ein.

2. Folge der Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs ist stets ein sofortiges außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Der vertragswidrige Gebrauch kann grundsätzlich drei Rechtsfolgen haben: (1) Der Vermieter kann auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB), (2) ihm kann ein außerordentliches Kündigungsrecht zustehen (§ 543 BGB) und (3) er kann bei Beschädigung der Mietsache einen Schadensersatzanspruch haben (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB). Sowohl die Unterlassungsklage als auch die außerordentliche Kündigung setzen jedoch grundsätzlich eine vorherige Abmahnung durch den Vermieter voraus (§ 541 BGB bzw. § 543 Abs. 3 BGB), sodass der Vermieter nicht sofort außerordentlich kündigen kann.

3. M hat gegen V einen Anspruch auf Genehmigung der gewerblichen Nutzung.

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Nein, das trifft nicht zu!

Auch bei Überschreitung des Vertragszwecks kann der Vermieter nach Treu und Glauben in Ausnahmefällen verpflichtet sein, die Erlaubnis dieser Nutzung zu erteilen. Bei gewerblicher Nutzung ist dies dann der Fall, wenn (1) es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter handelt, (2) kein ins Gewicht fallender Kundenverkehr entsteht, der Mitmieter stören könnte, (3) die Wohnung nicht übermäßig abgenutzt wird und (4) der grundsätzliche Wohncharakter erhalten bleibt. Schon durch den Kundenverkehr eines Beauty-Salons stellen sich wahrnehmbare Störungen für die Mitmieter ein, sodass M keinen Duldungsanspruch gegen V hat.

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IS

IsiRider

26.1.2023, 11:46:17

Was für ein Ausnahmefall könnte das sein? Gibt es da Rspr.?

Nora Mommsen

Nora Mommsen

26.1.2023, 12:29:50

Hallo IsiRider, es gibt einzelne Rechtsprechung dazu - auch vom BGH (BGH NJW 2009, 3157; 2013, 1806 Rn. 14; NZM 2013, 786; des weiteren z.B. LG Berlin NJW-RR 1993, 907 NZM 2002, 1030; ). Generalisierte Fallgruppen lassen sich aber über die in der Aufgabe beschriebenen Maßstäbe nicht identifizieren. Denkbar ist aber jede gewerbliche Tätigkeit, die keine besondere Belastung der Räume und auch keinen signifikanten Kundenverkehr hervorruft. Mir fallen da jegliche selbstständigen Tätigkeiten ein, die aus dem Arbeitszimmer getätigt werden, wobei z.B. die Tätigkeit von Lehrern zuhause im Rahmen der Unterrichtsvorbereitung unter "Wohnnutzung" fällt. Beispiele für gewerbliche Nutzung sind Content Creator, Buchhaltung, Online-Coaching, schriftstellerische Tätigkeiten oder ähnliches. Auch Makler oder Anwälte in der Existenzgründerphase können einen Anspruch auf Genehmigung der gewerblichen Nutzung haben. Häufiger sind Urteile in denen eine nicht zulässige gewerbliche Tätigkeit Auslöser des Streits war. Keine Pflicht des Vermieters die Nutzung zu gestatten, sieht der BGH bei einer gewerblichen Tätigkeit als Gerüstbauer inkl. Lagerung der Materialien und Transportfahrzeuge sowie bei De- und Remontage von Aufzugsanlagen und Schwertransporten. Ein weiteres "negatives" Beispiel ist die Erteilung von Musikunterricht in der Wohnung. Viele Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team

IS

IsiRider

26.1.2023, 12:52:58

Vielen Dank für die Beispiele!

INDUB

indubiolaw

1.2.2023, 11:52:05

Bei der 2. Frage fehlt bei dem einen Text ein Wort 😁

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

1.2.2023, 12:56:47

Hi indubiolaw, ich sehe gerade den Wald vor lauter Bäumen nicht. Wo fehlt Dir ein Wort? Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team


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