Unbewusstes Abweichen von einer DIN-Norm beim Grundstückskauf als arglistiges Verschweigen

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Rechtsprechung Zivilrecht

Kaufrecht

8. Juli 2025

13 Kommentare

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leichtmittelschwer

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

K kauft von Maurermeister B unter Ausschluss der Gewährleistung ein Haus. B hatte das Haus 20 Jahre zuvor selbst errichtet. B erklärt bei einer Besichtigung, das Haus unter Einhaltung der damals geltenden Normen erbaut zu haben. In den notariellen Grundstückskaufvertrag wird dies allerdings nicht mit aufgenommen. Tatsächlich hat B beim Einbau einer Drainage die DIN-Norm unbewusst nicht eingehalten. Das führt zu einem Wasserschaden, der K kurz nach dem Einzug auffällt. Er verlangt von B die Zahlung der Reparaturkosten.

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Einordnung des Falls

Unbewusstes Abweichen von einer DIN-Norm beim Grundstückskauf als arglistiges Verschweigen

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 6 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K hat gegen B einen Schadensersatzanspruch, wenn ein Sachmangel vorliegt und der Anspruch nicht ausgeschlossen ist.

Genau, so ist das!

Ein Schadensersatzanspruch könnte sich aus §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB ergeben. Der Anspruch hat folgende Voraussetzungen: (1) Schuldverhältnis = Kaufvertrag, (2) Pflichtverletzung = Sachmangel (§ 434 BGB), (3) Verschulden, (4) Schaden, (5) kein Ausschluss.

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2. Dass B beim Einbau der Drainage die damals geltende DIN-Norm nicht eingehalten hat, stellt einen Sachmangel dar i.S.v. § 434 Abs. 1 S. 1 BGB (Beschaffenheitsvereinbarung) dar.

Nein, das trifft nicht zu!

Nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB stellt es einen Sachmangel dar, wenn die Sache nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer stellt indes nur dann eine Beschaffenheitsvereinbarung dar, wenn diese Niederschlag in der notariellen Urkunde gefunden haben. Bloße Äußerungen vor Vertragsschluss genügen insoweit in der Regel nicht. Zwar könnte in der Erklärung des B, er habe die damals geltenden Normen eingehalten, grundsätzlich eine Beschaffenheitsvereinbarung zu sehen sein. Diese Erklärung wurde indes nicht in die notarielle Urkunde mit aufgenommen und stellt deshalb keine Beschaffenheitsvereinbarung dar.

3. Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn K und B wirksam einen Gewährleistungsausschluss vereinbart haben.

Ja!

Bei Kaufverträgen, die keine Verbrauchsgüterkäufe (§ 474 BGB) sind, ist ein Gewährleistungsausschluss in aller Regel unproblematisch möglich. Ist ein solcher - wie hier - vereinbart, kann der Käufer grundsätzlich keine Gewährleistungsrechte gegen den Verkäufer geltend machen - also auch keinen Schadensersatzanspruch, der auf einem Sachmangel der Kaufsache beruht. Schließlich ist der Gewährleistungsausschluss vorliegend auch nicht durch eine entgegenstehende Beschaffenheitsvereinbarung eingeschränkt.

4. B kann sich auf den Gewährleistungsausschluss nicht berufen, wenn er grob fahrlässig die falsche Erklärung gegenüber K abgegeben hat, das Haus sei unter Einhaltung der Normen erbaut worden.

Nein, das ist nicht der Fall!

Nach § 444 BGB kann sich der Käufer auf einen Gewährleistungsausschluss dann nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist setzt nach ständiger Rechtsprechung zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht. BGH: Ein arglistiges Verschweigen sei nur dann gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder zumindest damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte (RdNr. 11).

5. Die Angabe, die Normen seien beim Bau eingehalten worden, hat B "ins Blaue hinein" gemacht und den K daher arglistig getäuscht.

Nein, das trifft nicht zu!

Wenn der Verkäufer falsche Angaben ohne tatsächliche Grundlage "ins Blaue hinein" macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet, handelt er grundsätzlich bedingt vorsätzlich - und damit arglistig. BGH: Dies sei nicht der Fall, wenn B - wie hier - die DIN-Norm unbewusst nicht beachtet hat. Ein unbewusstes Abweichen von einschlägigen Vorschriften reiche für die Feststellung einer arglistigen Täuschung nicht aus. Im Rahmen des § 444 BGB seien die strengeren Sorgfaltsanforderungen des Werkvertragsrechts an Fachleute nicht anzuwenden - es sei vielmehr auch bei Fachleuten mindestens Eventualvorsatz zu fordern (RdNr. 29).

6. Dass B beim Einbau der Drainage die damals geltende DIN-Norm nicht eingehalten hat, stellt einen Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB (gewöhnliche Verwendung) dar.

Ja, in der Tat!

Jedenfalls weist das Haus aber nicht die nach § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB übliche Beschaffenheit auf. Die unter Missachtung der DIN-Norm eingebaute Drainage stellt also einen Sachmangel dar (RdNr. 7). Das erforderliche Verschulden wird gemäß § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet. Der Schaden besteht in den Reparaturkosten.

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Fundstellen

BGH 6/14/2019 , V ZR 73/18 , MDR 2019, 1376

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

Elisabeth

29.6.2020, 17:54:37

In einer der Fragen wurde darauf verwiesen, dass im Unterschied zum VGK gerade ein umfassender Haftungsausschluss gem. §444 möglich ist. Mich würde interessieren, welche Unterschiede zum VGK konkret gemeint waren, ein Paragrafenverweis wäre hier nützlich? schätze, §476 I S.1 wonach eben u.a. von

§434 BGB

gerade NICHT abgewichen werden darf? Und 2.Anmerkung: wenn eine Frage „negiert“ gestellt wird, wäre es gut, dass (doppelte) „nicht“ fett hervorzuheben, man überliest es so leicht am Bildschirm....

Eigentum verpflichtet 🏔️

7.7.2020, 12:27:00

Hallo Elisabeth, genau nach § 476 Abs. 1 S. 1 BGB kann sich, bei einem Verbrauchsgüterkauf, der Verkäufer nicht auf eine vor Mitteilung eines Mangels getroffene Vereinbarung die zum Nachteil des Käufers von den §§ 433 bis 435, 437, 439 bis 443 und von den 474ff. BGB abweicht, berufen. Auf einen vor Mangelmitteilung vereinbarten Ausschluss der Ansprüche aus § 437 BGB (Haftungsausschluss, §

444 BGB

) kann sich ein Unternehmer als Verkäufer einem Verbraucher als Käufer gegenüber also nicht berufen.

Nebenbesitzer einer Fräsmaschine

6.7.2020, 16:49:14

Müsste die letzte (hypothetische) Angabe nicht "richtig" sein? Klar, der B war war nicht arglistig, aber die letzte Aussage zielt ja auch nicht auf den konkreten Fall ab oder?

Eigentum verpflichtet 🏔️

7.7.2020, 12:19:43

Hallo Robbsen, meinst du die Frage zu den "Angaben ins Blaue hinein"? Auch diese bezog sich auf den konkreten Fall. Da V nur unbewusst die Drainage falsch verlegt hat, ging er beim Verkauf fahrlässig nicht von einer fehlerhaften Verlegung aus. Bei Angaben ins Blaue hinein muss der Verkäufer aber damit rechnen, dass diese falsch sein können. Das ist hier nicht der Fall. V handelte nicht zumindest mit

Eventualvorsatz

und damit such nicht arglistig. Falls du noch weitere Fragen hast, kannst du diese gerne stellen ;)

Erik_1995

22.6.2025, 21:35:03

@[Eigentum verpflichtet 🏔️](99723)kann ich auch weitere Fragen stellen?

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Einordnung des Falls

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1. K hat gegen B einen Schadensersatzanspruch, wenn ein Sachmangel vorliegt und der Anspruch nicht ausgeschlossen ist.

2. Dass B beim Einbau der Drainage die damals geltende DIN-Norm nicht eingehalten hat, stellt einen Sachmangel dar i.S.v. § 434 Abs. 1 S. 1 BGB (Beschaffenheitsvereinbarung) dar.

3. Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn K und B wirksam einen Gewährleistungsausschluss vereinbart haben.

4. B kann sich auf den Gewährleistungsausschluss nicht berufen, wenn er grob fahrlässig die falsche Erklärung gegenüber K abgegeben hat, das Haus sei unter Einhaltung der Normen erbaut worden.

5. Die Angabe, die Normen seien beim Bau eingehalten worden, hat B "ins Blaue hinein" gemacht und den K daher arglistig getäuscht.

6. Dass B beim Einbau der Drainage die damals geltende DIN-Norm nicht eingehalten hat, stellt einen Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB (gewöhnliche Verwendung) dar.

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