Kostenersatz bei eigenmächtiger Fenstererneuerung durch Wohnungseigentümer


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

K ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft B. In seiner Wohnung sind einige Fenster defekt. K lässt sie auf eigene Kosten ersetzen, weil er glaubt, dazu verpflichtet zu sein. Später verlangt er von B Ersatz der Kosten.

Einordnung des Falls

Kostenersatz bei eigenmächtiger Fenstererneuerung durch Wohnungseigentümer

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die Fenster der Eigentumswohnung des K stehen in K's Eigentum.

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Nein, das trifft nicht zu!

Nach § 5 Abs. 2 WEG stehen die Fenster zwingend im Gemeinschaftseigentum. Hintergrund der Regelung ist, dass Gegenstände, die für die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, vor eigenmächtigen Verfügungen des Sondereigentümers zum Nachteil der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geschützt werden sollen (Rapp, in: Staudinger, 2018, § 5 WEG RdNr. 27). Die B bildet als WEG eine Gesamthandsgemeinschaft, zu der alle Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnanlage - also auch K - gehören. Das Eigentum ist aufgeteilt in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum.

2. K hat gegen B einen Kostenersatzanspruch, wenn er für B ohne deren Auftrag ein Geschäft geführt hat und dazu berechtigt war (§§ 677, 683, 670 BGB, Geschäftsführung ohne Auftrag).

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Ja!

Ein Ersatzanspruch des K könnte sich aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag ergeben (§§ 677, 683, 670 BGB). Die Voraussetzungen - die Besorgung eines fremden Geschäfts ohne Auftrag im (mutmaßlichen) Willen des Geschäftsherrn - liegen grundsätzlich vor. BGH: Die Erneuerung der Fenster sei die gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, da die Fenster nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stünden. B sei daher grundsätzlich für den Austausch zuständig und habe die Kosten zu tragen (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 22 WEG). Auch ein Anspruch aus Bereicherungsrecht (§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB) sei denkbar (RdNr. 6ff.).

3. Die Anwendung der Vorschriften des Bereicherungsrechts und der Geschäftsführung ohne Auftrag ist durch das WEG ausgeschlossen.

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Genau, so ist das!

Nach § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, in deren Rahmen Instandhaltungsarbeiten beschlossen und durchgeführt werden könnten (§ 21 Abs. 5 WEG). Dabei haben die Wohnungseigentümer einen Gestaltungsspielraum und sind berechtigt, Kosten und Nutzen von Maßnahmen gegeneinander abzuwägen. BGH: Diese Grundsätze seien in den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag und des Bereicherungsrechts nicht zu finden. § 21 Abs. 4 WEG gehe ihnen daher als lex specialis vor (RdNr. 10). K steht daher als Wohnungseigentümer bei eigenmächtigen Instandsetzungsarbeiten grundsätzlich kein Ersatzanspruch zu. K müsse in jedem Fall das durch das WEG vorgeschriebene Verfahren einhalten, auch wenn die Fenster unbedingt ersetzt werden müssen. Notfalls könne K Beschlussersetzungsklage erheben (§ 21 Abs. 8 WEG) (RdNr. 14ff.).

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