Kostenersatz bei eigenmächtiger Fenstererneuerung durch Wohnungseigentümer

Nach § 5 Abs. 2 WEG stehen die Fenster zwingend im Gemeinschaftseigentum. Hintergrund der Regelung ist, dass Gegenstände, die für die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, vor eigenmächtigen Verfügungen des Sondereigentümers zum Nachteil der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) geschützt werden sollen (Rapp, in: Staudinger, 2018, § 5 WEG RdNr. 27). Die B bildet als WEG eine Gesamthandsgemeinschaft, zu der alle Teil- und Wohnungseigentümer einer Wohnanlage - also auch K - gehören. Das Eigentum ist aufgeteilt in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum.

Ein Ersatzanspruch des K könnte sich aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag ergeben (§§ 677, 683, 670 BGB). Die Voraussetzungen - die Besorgung eines fremden Geschäfts ohne Auftrag im (mutmaßlichen) Willen des Geschäftsherrn - liegen grundsätzlich vor. BGH: Die Erneuerung der Fenster sei die gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, da die Fenster nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend im Gemeinschaftseigentum stünden. B sei daher grundsätzlich für den Austausch zuständig und habe die Kosten zu tragen (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG, § 22 WEG). Auch ein Anspruch aus Bereicherungsrecht (§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB) sei denkbar (RdNr. 6ff.).

Nach § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, in deren Rahmen Instandhaltungsarbeiten beschlossen und durchgeführt werden könnten (§ 21 Abs. 5 WEG). Dabei haben die Wohnungseigentümer einen Gestaltungsspielraum und sind berechtigt, Kosten und Nutzen von Maßnahmen gegeneinander abzuwägen. BGH: Diese Grundsätze seien in den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag und des Bereicherungsrechts nicht zu finden. § 21 Abs. 4 WEG gehe ihnen daher als lex specialis vor (RdNr. 10). K steht daher als Wohnungseigentümer bei eigenmächtigen Instandsetzungsarbeiten grundsätzlich kein Ersatzanspruch zu. K müsse in jedem Fall das durch das WEG vorgeschriebene Verfahren einhalten, auch wenn die Fenster unbedingt ersetzt werden müssen. Notfalls könne K Beschlussersetzungsklage erheben (§ 21 Abs. 8 WEG) (RdNr. 14ff.).