+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

K und Maklerin M schließen einen Maklervertrag. Ein Jahr später vereinbaren sie eine von M regelmäßig verwendete „Reservierungsvereinbarung“. M verpflichtet sich darin, für K ein Haus einen Monat zu reservieren. Hierfür soll K €4.000 zahlen, die M erfolgsunabhängig erhält. Bei Zustandekommen des Kaufvertrags soll das Geld auf Ms Provision angerechnet werden. Als Ks Finanzierung scheitert, nimmt er vom Kauf Abstand und verlangt das gezahlte Geld zurück.

Einordnung des Falls

Reservierungsgebühren bei Maklerverträgen

Dieser Fall lief bereits im 1./2. Juristischen Staatsexamen in folgenden Kampagnen
Examenstreffer Niedersachsen 2023

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 10 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K könnte gegen M einen Anspruch auf Rückzahlung der zur Reservierung gezahlten €4.000 aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB haben.

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Ja, in der Tat!

Für einen Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB müsste M (1) etwas erlangt haben, (2) dies müsste durch Leistung und (3) ohne Rechtsgrund geschehen sein.

2. M hat durch Zahlung des K die Reservierungsgebühr erlangt.

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Ja!

Etwas Erlangtes im Sinne von § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB ist jede vorteilhafte Rechtsposition. Der Vorteil muss tatsächlich in das Vermögen des Schuldners übergegangen sein. Eine Leistung ist jede bewusste und zweckgerichtete Mehrung fremden Vermögens. Je nachdem, ob K die €4.000 überwiesen oder bar gezahlt hat, hat M entweder einen Gutschrift auf ihrem Konto (§ 675t Abs. 1 S. 1 BGB) erlangt oder Eigentum und Besitz an den Geldscheinen. Dies geschah auch durch Leistung, da K bewusst zum Zwecke der Erfüllung der vermeintlichen Verbindlichkeit aus dem Reservierungsvereinbarung gehandelt hat.

3. Die Pflicht zur Zahlung einer Reservierungsgebühr an den Makler ist im BGB gesetzlich normiert und bildet daher den Rechtsgrund im Sinne des § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB (§§ 652ff. BGB).

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Nein, das ist nicht der Fall!

Die Pflicht zur Zahlung einer Reservierungsgebühr ergibt sich nicht bereits aus dem Maklervertrag (§§ 652ff. BGB). Dieser ist ein einseitig verpflichtender Vertrag, zwischen einem Makler und seinem Kunden, der sich verpflichtet dem Makler im Erfolgsfall für seine Leistung eine Vergütung (Provision) zu zahlen. Die Maklerleistung besteht dabei in einem Nachweis oder in der Vermittlung eines Vertragsabschlusses. Es besteht ohne weitere Vereinbarung im Einzelfall weder eine Pflicht des Maklers zur Reservierung noch eine Pflicht des Kunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr.

4. Handelt es sich bei der Reservierungsvereinbarung um AGB (§ 305 Abs. 1 BGB)?

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Ja, in der Tat!

AGB sind für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Geschäftspartei (Verwender) der anderen bei Vertragsabschluss stellt, § 305 Abs. 1 BGB. BGH: Die Reservierungsvereinbarung sei für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert worden und die K habe keinen Einfluss auf die Gestaltung der Vereinbarung nehmen können. Es handele sich daher um AGB. Diese wurden auch von M gestrellt (vgl. § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB) und wirksam einbezogen (§ 305 Abs. 2 BGB).

5. Wenn es sich bei dem Reservierungsvertrag um eine selbstständige Regelung handelt, ist die Reservierungsgebühr als Hauptleistungspflicht der Inhaltskontrolle entzogen (§ 307 Abs. 3 BGB).

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Ja!

Nicht jede Klausel ist einer Inhaltskontrolle nach den §§ 307ff. BGB zugänglich (§ 307 Abs. 3 S. 1 BGB). Es entspricht - ohne dass sich dies dem § 307 Abs. 3 BGB unmittelbar entnehmen ließe - ständiger Rspr., dass nur jene Klauseln kontrollfähig sind, die die Bedingungen der Leistungserbringung regeln, nicht aber solche, die bloß die zu erbringende Leistung selbst beschreiben. Eine Inhaltskontrolle findet daher nicht bei Bestimmungen statt, die Art und Umfang von Leistung und Gegenleistung unmittelbar regeln. Kontrollierbar sind hingegen Abreden, die die Leistungspflicht der Parteien einschränken, verändern, ausgestalten oder modifizieren.

6. Weil die Reservierungsvereinbarung erst mehr als ein Jahr nach dem Maklervertrag geschlossen wurde, ist sie keine Nebenabrede zu diesem, sondern stellt einen eigenständigen Vertrag dar.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Nebenabreden sind diejenigen Vereinbarungen in einem Vertrag, die sich nicht auf die wesentlichen (Haupt-)inhalte des Geschäfts beziehen. BGH: Die Maklerleistung stelle die Hauptleistung der M dar und mit dieser stehe die Reservierungsvereinbarung in einem unmittelbaren Zusammenhang, sodass es sich um eine maklerrechtliche Zusatzleistung handele (RdNr. 15ff.). Durch Zahlung der Reservierungsgebühr solle die Verpflichtung des Maklers, die Immobilie vorzuhalten, honoriert werden. Eine solche Vereinbarung sei ohne den Maklervertrag sinnlos. Ferner ergebe sich dies daraus, dass die Gebühr im Erfolgsfall auf die Provision angerechnet werde. Dass die Reservierung deutlich nach dem Maklervertrag und räumlich getrennt in einem gesonderten Dokument vereinbart wurde, sei dagegen irrelevant. Würde man auf diese formalen Kriterien abstellen, könnten sich Makler allein durch die Wahl der Vertragsgestaltung einer AGB-Kontrolle entziehen (RdNr. 17).

7. In Betracht kommt eine Unwirksamkeit der Reservierungsvereinbarung nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB.

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Ja, in der Tat!

Nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB sind AGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine Benachteiligung liegt vor, wenn die Interessen der Vertragspartei gegenüber denen des Verwenders so sehr zurückgedrängt werden, dass kein vollständiger Interessenausgleich stattgefunden hat. Unangemessen ist eine Benachteiligung, wenn der Verwender missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein die Interessen seines Vertragspartners hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen.

8. Die Reservierungsvereinbarung ist nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, da sie K keine ausreichende Gegenleistung bietet.

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Ja!

Nach § 307 Abs. 2 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn die Regelung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist (Nr. 1). BGH: Es sei ein wesentlicher Gedanke des Vertragsrecht, bei der Abwicklung von gegenseitigen Verträgen auf das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung angemessen Rücksicht zu nehmen. Vorliegend würde durch die Vereinbarung jedoch einseitig M begünstigt. Diese wolle sich für den Fall, dass die Vermittlungsbemühungen scheitern, trotzdem eine Vergütung sichern. Dass M im Reservierungszeitraum von weiteren Vermittlungsversuchen Abstand nehme, habe aufgrund der Kürze des Reservierungszeitraums nur einen geringen Wert. K habe zudem trotz Reservierung keine Gewähr, das Objekt erwerben zu können. Denn diese Entscheidung obliege letztlich dem Hauseigentümer und nicht dem Makler (RdNr. 24).

9. Die Vereinbarung ist zudem nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, da sie dem gesetzlichen Leitbild der erfolgsabhängigen Maklerprovision widerspricht.

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Genau, so ist das!

Nach § 307 Abs. 2 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn die Regelung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren ist (Nr. 1). BGH: Es widerspreche dem gesetzlichen Leitbild aus dem Maklerrecht, dass eine Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen sei. Dies käme der Vereinbarung einer erfolgsungsabhängigen (Teil-)Provision gleich, die im Maklerrecht unzulässig sei (RdNr. 28).

10. Es besteht kein Rechtsgrund für die Zahlung des K. K kann die Rückzahlung der €4.000 aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB verlangen.

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Ja, in der Tat!

Als Rechtsfolge sieht § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB die Pflicht des Anspruchsgegners zur Herausgabe des Erlangten vor. Die Reservierungsvereinbarung ist unwirksam, sodass kein Rechtsgrund für die Zahlung vorliegt. K hat einen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Mit der Entscheidung ergänzten die Richterinnen und Richter des BGH ein Urteil aus 2010, indem ebenfalls eine vereinbarte Reservierungsgebühr für unwirksam erklärt worden ist. Klargestellt hat der BGH dabei in dieser Entscheidung, dass eine Klausel zur Reservierungsgebühr auch dann unwirksam ist, wenn sie nicht bereits im ursprünglichen Maklervertrag, sondern erst im Nachgang vereinbart wurde.

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