Schema: Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung (§§ 893 Alt. 2 (analog), 892 BGB)

Bestehen eines wirksamen schuldrechtlichen, vormerkungsfähigen Anspruchs (§ 883 Abs. 1 BGB)

Wegen der Akzessorietät der Vormerkung ist das Bestehen des vormerkungsfähigen Anspruchs zwingende Voraussetzung – auch für den gutgläubigen Erwerb. Wenn ein solcher Anspruch nicht existiert, kann die Vormerkung nicht (gutgläubig) erworben werden. Vielmehr kann die Gutgläubigkeit nur die fehlende Berechtigung des Bewilligenden überwinden. Der gute Glaube an das Bestehen des gesicherten Anspruchs wird indes nicht geschützt.

Bewilligung der Vormerkung (§ 885 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB)

Auch beim gutgläubigen Erwerb einer Vormerkung müssen die Voraussetzungen des § 885 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegen. Eine Besonderheit besteht darin, dass die Vormerkung durch den Besteller bewilligt sein muss. Denn der gutgläubige Erwerb setzt ein Rechtsgeschäft voraus, womit die Eintragung aufgrund einer einstweiligen Verfügung (§ 885 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB) ausscheidet. Eine Bewilligung ist eine einseitige Willenserklärung des Bestellers. Sie tritt an die Stelle der Einigung nach § 873 BGB, die es sonst für die Übertragung eines dinglichen Rechts bedarf.

Eintragung in das Grundbuch (§ 883 Abs. 1 BGB)

Ein (gutgläubiger) Erwerb der Vormerkung scheidet aus, wenn die Vormerkung nicht in das Grundbuch eingetragen wurde (§ 883 Abs. 1 BGB).

Fehlende Berechtigung des Bewilligenden (§ 885 Abs. 1 S. 1 BGB)

Der Erwerb einer Vormerkung setzt normalerweise die Berechtigung des Bewilligenden voraus. Diese hat regelmäßig der Eigentümer des betroffenen Grundstücks. Der gutgläubige Erwerb der Vormerkung kommt (nur) dann in Betracht, wenn es an der Berechtigung des Bewilligenden fehlt. Das heißt, dass Du den guten Glauben immer nur in Bezug auf eine fehlende Berechtigung des Bewilligenden prüfst! Fehlt es an einer der zuvor genannten Voraussetzungen, so kommt kein Erwerb der Vormerkung in Betracht, auch kein gutgläubiger Erwerb.

Rechtsgeschäftlicher Erwerb des Anspruchs auf Eintragung der Vormerkung durch ein Verkehrsgeschäft (§§ 893 Alt. 2 (analog), 892 BGB)

Der gutgläubige Erwerb gilt nur für die rechtsgeschäftliche Bestellung der Vormerkung durch Bewilligung (§ 885 Abs. 1 S. 1 BGB). Beachte: Ein gutgläubiger Erwerb der Vormerkung ist nicht möglich, wenn die Eintragung aufgrund einer einstweiligen Verfügung erfolgt. Denn dann fehlt es an einem rechtsgeschäftlichen Erwerb. In diesem Punkt gibt es eine gewisse Dopplung, weil Du bereits vorher feststellen musst, ob eine Bewilligung nach § 885 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt. Du kannst daher an dieser Stelle hinsichtlich des „Rechtsgeschäfts“ auch nach oben verweisen.

Gutgläubigkeit des Erwerbers hinsichtlich der Berechtigung des Bewilligenden

Gutgläubig ist derjenige, dem die Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht bekannt ist (§ 892 Abs. 1 S. 1 BGB). Der gutgläubige Erwerb ist demnach nur bei positiver Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuchs ausgeschlossen. Grob fahrlässige Unkenntnis schadet nicht. Die Gutgläubigkeit hinsichtlich der Berechtigung des Bewilligenden muss im Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung oder der Stellung des Eintragungsantrags vorliegen (vgl. § 892 Abs. 2 BGB). Dies gilt auch bei künftigen oder bedingten Ansprüchen.

Unrichtigkeit des Grundbuchs und Legitimation des Bewilligenden daraus

Der Bewilligende muss zu Unrecht als Berechtigter im Grundbuch eingetragen und dadurch legitimiert sein. Ist dies nicht der Fall, ist die Gutgläubigkeit des Erwerbers nicht schutzwürdig: Denn für ihn war (theoretisch) aus dem Grundbuch erkennbar, dass der Bewilligende nicht berechtigt war, die Vormerkung zu bestellen. Unabhängig davon, ob der Erwerber tatsächlich in das Grundbuch geschaut hat – denn er hätte jedenfalls die Möglichkeit gehabt, was sich zu seinen Ungunsten auswirkt.

Keine Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs

Es darf kein Widerspruch (§ 899 BGB) gegen die Richtigkeit des Grundbuchs eingetragen sein. Denn daraus wäre erkennbar, dass sich der Erwerber der Vormerkung nicht auf die Richtigkeit des Grundbuchs „verlassen darf“. Somit ist also auch der gute Glaube daran, dass der zu Unrecht durch das Grundbuch legitimierte Besteller der Vormerkung berechtigt ist, nicht mehr geschützt.