Zivilrecht

Sachenrecht

Erwerb und Verlust von Grundstücksrechten

Grundlagen der Vormerkung

27. Juli 2024

10 Kommentare ↓

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K und V schließen einen formgerechten Kaufvertrag über ein Grundstück. V bewilligt die Eintragung einer Vormerkung zugunsten des K (§ 883 BGB), die anschließend in das Grundbuch eingetragen wird. Danach verkauft V das Grundstück an X und lässt es ihm auf. X wird eingetragen.

Einordnung des Falls

Grundlagen der Vormerkung

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K ist Inhaber einer wirksamen Vormerkung (§ 883 BGB).

Ja, in der Tat!

Der Erwerb einer Vormerkung (§ 883 ff. BGB) setzt voraus: (1) Bestehen eines sicherungsfähigen Anspruchs, § 883 Abs. 1 BGB, (2) Bewilligung der Vormerkung, (3) Eintragung ins Grundbuch, §§ 883, 885 BGB, (4) Berechtigung des Bewilligenden.Der Anspruch auf Eigentumsverschaffung aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB ist ein sicherungsfähiger Anspruch. Die Vormerkung wurde von V als Berechtigtem bewilligt. Die Vormerkung wurde auch eingetragen.

2. X ist Eigentümer geworden.

Ja!

Der Eigentumserwerb an einem Grundstück nach §§ 873, 925 BGB setzt voraus: (1) Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück (Auflassung, § 925 BGB), (2) Eintragung ins Grundbuch, (3) Einigsein, § 873 Abs. 2 BGB, (4) Verfügungsberechtigung des Veräußerers. V und X haben die Auflassung erklärt (§ 925 BGB). X wurde ins Grundbuch eingetragen. In diesem Zeitpunkt bestand auch die Einigung fort. V war auch noch verfügungsbefugt.

3. Der Eigentumserwerb des X ist gegenüber K unwirksam.

Genau, so ist das!

Gem. § 883 Abs. 2 BGB ist die Übereignung an X gegenüber K relativ unwirksam, da die vormerkungswidrige Verfügung des V an X den Eigentumserwerb des K vereiteln würde. Relative Unwirksamkeit bedeutet, dass X gegenüber jedermann Eigentümer ist, außer gegenüber K. K kann weiterhin von V (der aus seiner Sicht aufgrund der relativen Unwirksamkeit noch Eigentümer ist) die Auflassung verlangen. Nach § 888 BGB hat K einen Anspruch gegen X, dass X der Eintragung des K als Eigentümer zuzustimmt. Auf diese Weise kann K trotz der Übereignung an X Eigentum erlangen.

4. Die Vormerkung ist ihrer Rechtsnatur nach ein dingliches Recht.

Nein, das trifft nicht zu!

Die Vormerkung ist ein im Grundbuch einzutragendes Sicherungsmittel. Sie soll die Erfüllung schuldrechtlicher Ansprüche, die auf dingliche Rechtsänderung gerichtet sind, absichern. Verfügungen, die der Veräußerer entgegen seiner Verpflichtung trifft, sind mit Eintragung der Vormerkung gegenüber dem Vormerkungsberechtigten unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB). Die Vormerkung ist kein dingliches Recht, sondern ein Sicherungsmittel eigener Art. Zwar verfügt sie über gewisse dingliche Wirkungen, zählt aber nicht zum numerus clausus der dinglichen Rechte. Gleichwohl ist die Vormerkung aufgrund ihrer partiell dinglichen Wirkung nach Ansicht des BGH in den Schutzbereich der §§ 823, 1004 BGB einbezogen.

Fundstellen

BGH 4/5/1991 , V ZR 39/90 , BGH NJW 1991, 2019

Wellenhofer, 34. A., § 18 RdNr. 15.

Herrler, in: Palandt, 79. A. 2020, § 883 RdNr.2, 21.

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RAP

Raphaeljura

22.12.2023, 11:02:59

die vormerkung im Grundbuch fuehrt dazu, dass der urespruengliche Eigentuemer zwar weiterhin das Grundstueck an einen Dritten uebeeignen kann, aber der Vorgemerkte gegen den Dritten einen Anspruch hat auf Uebereignung. Damit durrchbricht dieses Prinzip die Absolutheit, wonach Sachenrechte gegen jedermann gelten. Richtig?

LELEE

Leo Lee

25.12.2023, 12:39:25

Hallo Raphaeljura, vielen Dank für diese sehr gute Frage! In der Tat bewirkt die Vormerkung u.a., dass der vormerkungswidrige Erwerb im Außenverhältnis (also „absolut“) bis zur Durchsetzung des Rechts aus der Vormerkung wirksam, weshalb (von der Warte des Dritten aus) die Vormerkung sein „absolutes“ Recht durchbricht. I.Ü. kann ich die Lektüre von MüKo-BGB 9. Auflage, Lettmaier § 883 Rn. 59 ff. sehr empfehlen :). Besinnliche Feiertage und einen guten Rutsch wünscht dir das Jurafuchsteam!

Dogu

26.3.2024, 12:46:43

Im ersten Prüfungsschemata?

LELEE

Leo Lee

29.3.2024, 01:25:58

Hallo Dogu, vielen Dank für diese sehr gute Frage! Das TBM der Bewilligung ergibt sich aus dem Wortlaut des 885 :)! Liebe Grüße – für das Jurafuchsteam – Leo

Wolli

29.3.2024, 15:18:27

Worauf genau zielt der Anspruch des §888 des Vormerkungsinhabers gegen den Zwischenerwerber? Löschung der eingetragenen Eigentümerposition des Zwischenerwerbers oder Bewilligung zur Eintragung des Vormerkungsinhabers als Eigentümer?

Blotgrim

24.4.2024, 08:06:35

Es kommt, wie aus 888 herauszulesen ist, auf den gesicherten Anspruch an. Geht es wie hier um Eintragung von Eigentum wird sich der Anspruch auf Bewilligung richten.

Grundlagen der Vormerkung

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K ist Inhaber einer wirksamen Vormerkung (§ 883 BGB).

2. X ist Eigentümer geworden.

3. Der Eigentumserwerb des X ist gegenüber K unwirksam.

4. Die Vormerkung ist ihrer Rechtsnatur nach ein dingliches Recht.

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