Grundlagen der Vormerkung

Der Eigentumserwerb an einem Grundstück nach §§ 873, 925 BGB setzt voraus: (1) Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück (Auflassung, § 925 BGB), (2) Eintragung ins Grundbuch, (3) Einigsein, § 873 Abs. 2 BGB, (4) Verfügungsberechtigung des Veräußerers. V und X haben die Auflassung erklärt (§ 925 BGB). X wurde ins Grundbuch eingetragen. In diesem Zeitpunkt bestand auch die Einigung fort. V war auch noch verfügungsbefugt.

Gem. § 883 Abs. 2 BGB ist die Übereignung an X gegenüber K relativ unwirksam, da die vormerkungswidrige Verfügung des V an X den Eigentumserwerb des K vereiteln würde. Relative Unwirksamkeit bedeutet, dass X gegenüber jedermann Eigentümer ist, außer gegenüber K. K kann weiterhin von V (der aus seiner Sicht aufgrund der relativen Unwirksamkeit noch Eigentümer ist) die Auflassung verlangen. Nach § 888 BGB hat K einen Anspruch gegen X, dass X der Eintragung des K als Eigentümer zugestimmt. Auf diese Weise kann K trotz der Übereignung an X Eigentum erlangen.

Die Vormerkung ist ein im Grundbuch einzutragendes Sicherungsmittel. Sie soll die Erfüllung schuldrechtlicher Ansprüche, die auf dingliche Rechtsänderung gerichtet sind, absichern. Verfügungen, die der Veräußerer entgegen seiner Verpflichtung trifft, sind mit Eintragung der Vormerkung gegenüber dem Vormerkungsberechtigten unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB). Die Vormerkung ist kein dingliches Recht, sondern ein Sicherungsmittel eigener Art. Zwar verfügt sie über gewisse dingliche Wirkungen, zählt aber nicht zum numerus clausus der dinglichen Rechte. Gleichwohl ist die Vormerkung aufgrund ihrer partiell dinglichen Wirkung nach Ansicht des BGH in den Schutzbereich der §§ 823, 1004 BGB einbezogen.