Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung, wenn Forderung nicht besteht?

Zivilrecht

Sachenrecht

Erwerb und Verlust von Grundstücksrechten

3. Juli 2025

3 Kommentare

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

K und V schließen einen Kaufvertrag über ein Grundstück, ohne ihn notariell beurkunden zu lassen. V bewilligt K zudem eine Vormerkung, die in das Grundbuch eingetragen wird. Ks Freundin zweifelt daran, dass K die Vormerkung erworben hat. K ist verwirrt.

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Einordnung des Falls

Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung, wenn Forderung nicht besteht?

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Der Ersterwerb einer Vormerkung (§§ 883 ff. BGB) setzt zunächst das Bestehen eines sicherungsfähigen Anspruchs voraus.

Ja!

Die wirksame Entstehung einer Vormerkung setzt voraus: (1) Bestehen eines wirksamen schuldrechtlichen, vormerkungsfähigen Anspruchs (§ 883 Abs. 1 BGB), (2) Bewilligung des Betroffenen oder einstweilige Verfügung (§ 885 Abs. 1 S. 1 BGB), (3) Eintragung in das Grundbuch (§ 883 Abs. 1 BGB), (4) Berechtigung und Verfügungsbefugnis des Bestellers (§ 885 Abs. 1 S. 1 BGB). Die Grundlagen zum Erwerb einer Vormerkung haben wir für Dich in früheren Kapiteln aufbereitet. Du findest sie hier .

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2. Der Kaufvertrag zwischen K und V ist nichtig. Hat K einen (wirksamen) sicherungsfähigen Anspruch gegen V?

Nein, das ist nicht der Fall!

Der Ersterwerb einer Vormerkung (§§ 883 ff. BGB) setzt zunächst das Bestehen eines sicherungsfähigen Anspruchs voraus. Die Vormerkung dient der Sicherung von Ansprüchen, die auf eine dingliche Rechtsänderung von Grundstücksrechten gerichtet sind (§ 883 Abs. 1 S. 1 BGB). Grundlagen dazu findest Du in einem vorangegangenem Kapitel . Der von K und V geschlossene Grundstückskaufvertrag ist gemäß §§ 311b Abs. 1 S. 1, 125 S. 1 BGB wegen Formmangels nichtig, sodass sich kein sicherungsfähiger Anspruch aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB ergibt. Es ist nicht ersichtlich, dass K einen anderen sicherungsfähigen Anspruch gegen V hat. Es fehlt also bereits an einem vormerkungsfähigen Anspruch. Auch ergibt sich aus der Heilungsmöglichkeit des Formmangels (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB) kein künftiger Anspruch im Sinne des § 883 Abs. 1 S. 2 BGB. Ohnehin tritt die Heilung erst mit Übereignung des Grundstücks ein, sodass sich in diesem Zeitpunkt der Vormerkungszweck bereits erübrigt hat.

3. Die Vorschriften der §§ 893 Alt. 2 (analog), 892 BGB sind nur hinsichtlich der Berechtigung des Bestellers der Vormerkung anwendbar. Hat K also die Vormerkung erworben, wenn er gutgläubig hinsichtlich des Bestehens der Forderung war?

Nein, das trifft nicht zu!

Aufgrund der Akzessorietät der Vormerkung ist das Bestehen eines vormerkungsfähigen Anspruchs zwingende Voraussetzung für den (gutgläubigen) Ersterwerb. Wenn ein solcher Anspruch nicht existiert, kann die Vormerkung nicht erworben werden. Vielmehr kann die Gutgläubigkeit nur die fehlende Berechtigung des Bewilligenden überwinden. Dazu mehr in der nächsten Aufgabe. Der gute Glaube an das Bestehen des gesicherten Anspruchs wird nicht geschützt. Mangels Bestehens eines zu sichernden Anspruchs ist die Vormerkung nicht wirksam entstanden (§§ 883, 885 BGB). K konnte diese auch nicht gutgläubig erwerben (§§ 893 Alt. 2 (analog), 892 BGB).

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Fundstellen

Vieweg/Lorz, Sachenrecht, 9.A. 2022, § 14, Rdnr. 13

Wellenhofer, Sachenrecht, 32.A. 2017, § 19, Rdnr. 33

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

OKA

okalinkk

15.5.2025, 16:13:06

893 Alt 2, 892 muesste doch schon an der fehlenden Unrichtigkeit des Grunduchs scheitern? V ist ja wirklich Eigentümer, sodass die Frage bzgl Gutglaeubigkeit eigtl keine Rolle mehr spielt?

Juraddicted

20.5.2025, 21:14:57

„Aufgrund der

Akzessorietät

der

Vormerkung

ist das Bestehen eines

vormerkung

sfähigen Anspruchs zwingende Voraussetzung für den (gutgläubigen) Ersterwerb. Wenn ein solcher Anspruch nicht existiert, kann die

Vormerkung

nicht erworben werden. Vielmehr kann die Gutgläubigkeit nur die fehlende Berechtigung des Bewilligenden überwinden. Dazu mehr in der nächsten Aufgabe.“

Akzessorietät

ist klar, aber was ist mit dem guten glauben an die fehlende Berechtigung gemeint? ist es immer so, wenn der

Kaufvertrag

nichtig ist, kann man nicht gutgläubig erwerben? die

vormerkung

wurde ja eingetragen im Grundbuch. geht guter Glube nur, wenn et

was b

ei der Eintragung der

Vormerkung

schief geht? vielen Dank :)

PAUHE

Paul Hendewerk

12.6.2025, 17:22:32

Also mit der Aufgabe soll Folgendes vermittelt werden: Der Ersterwerb einer

Vormerkung

hat nach §§ 883 I, 885 I BGB die folgenden Voraussetzungen: (1) Wirsamer

schuld

rechtlicher,

vormerkung

sfähiger Anspruch, § 883 I BGB; (2) Einstweilige Verfügung/Bewilligung, § 885 I BGB; (3) Grundbucheintragung, § 883 I BGB; (4) Verfügungsberechtigung (des die

Vormerkung

Bewilligenden, grds. der Eigentümer); fehlt schon an dem Punkt (1) kommt ein

gutgläubiger Erwerb

unter keinen Umständen in Betracht, insoweit ist die

Vormerkung

streng akzessorisch; fehlt es an (4) steht dies unter den Voraussetzungen der §§ 892 I, 893 Alt. 2 BGB dem Erwerb der

Vormerkung

nicht entgegen.

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1. Der Ersterwerb einer Vormerkung (§§ 883 ff. BGB) setzt zunächst das Bestehen eines sicherungsfähigen Anspruchs voraus.

2. Der Kaufvertrag zwischen K und V ist nichtig. Hat K einen (wirksamen) sicherungsfähigen Anspruch gegen V?

3. Die Vorschriften der §§ 893 Alt. 2 (analog), 892 BGB sind nur hinsichtlich der Berechtigung des Bestellers der Vormerkung anwendbar. Hat K also die Vormerkung erworben, wenn er gutgläubig hinsichtlich des Bestehens der Forderung war?

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