Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung, wenn Forderung nicht besteht?

Zivilrecht

Sachenrecht

Erwerb und Verlust von Grundstücksrechten

23. November 2024

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

K und V schließen einen Kaufvertrag über ein Grundstück, ohne ihn notariell beurkunden zu lassen. V bewilligt K zudem eine Vormerkung, die in das Grundbuch eingetragen wird. Ks Freundin zweifelt daran, dass K die Vormerkung erworben hat. K ist verwirrt.

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Einordnung des Falls

Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung, wenn Forderung nicht besteht?

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Der Ersterwerb einer Vormerkung (§§ 883 ff. BGB) setzt zunächst das Bestehen eines sicherungsfähigen Anspruchs voraus.

Ja!

Die wirksame Entstehung einer Vormerkung setzt voraus: (1) Bestehen eines wirksamen schuldrechtlichen, vormerkungsfähigen Anspruchs (§ 883 Abs. 1 BGB), (2) Bewilligung des Betroffenen oder einstweilige Verfügung (§ 885 Abs. 1 S. 1 BGB), (3) Eintragung in das Grundbuch (§ 883 Abs. 1 BGB), (4) Berechtigung und Verfügungsbefugnis des Bestellers (§ 885 Abs. 1 S. 1 BGB). Die Grundlagen zum Erwerb einer Vormerkung haben wir für Dich in früheren Kapiteln aufbereitet. Du findest sie hier .

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2. Der Kaufvertrag zwischen K und V ist nichtig. Hat K einen (wirksamen) sicherungsfähigen Anspruch gegen V?

Nein, das ist nicht der Fall!

Der Ersterwerb einer Vormerkung (§§ 883 ff. BGB) setzt zunächst das Bestehen eines sicherungsfähigen Anspruchs voraus. Die Vormerkung dient der Sicherung von Ansprüchen, die auf eine dingliche Rechtsänderung von Grundstücksrechten gerichtet sind (§ 883 Abs. 1 S. 1 BGB). Grundlagen dazu findest Du in einem vorangegangenem Kapitel . Der von K und V geschlossene Grundstückskaufvertrag ist gemäß §§ 311b Abs. 1 S. 1, 125 S. 1 BGB wegen Formmangels nichtig, sodass sich kein sicherungsfähiger Anspruch aus § 433 Abs. 1 S. 1 BGB ergibt. Es ist nicht ersichtlich, dass K einen anderen sicherungsfähigen Anspruch gegen V hat. Es fehlt also bereits an einem vormerkungsfähigen Anspruch. Auch ergibt sich aus der Heilungsmöglichkeit des Formmangels (§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB) kein künftiger Anspruch im Sinne des § 883 Abs. 1 S. 2 BGB. Ohnehin tritt die Heilung erst mit Übereignung des Grundstücks ein, sodass sich in diesem Zeitpunkt der Vormerkungszweck bereits erübrigt hat.

3. Die Vorschriften der §§ 893 Alt. 2 (analog), 892 BGB sind nur hinsichtlich der Berechtigung des Bestellers der Vormerkung anwendbar. Hat K also die Vormerkung erworben, wenn er gutgläubig hinsichtlich des Bestehens der Forderung war?

Nein, das trifft nicht zu!

Aufgrund der Akzessorietät der Vormerkung ist das Bestehen eines vormerkungsfähigen Anspruchs zwingende Voraussetzung für den (gutgläubigen) Ersterwerb. Wenn ein solcher Anspruch nicht existiert, kann die Vormerkung nicht erworben werden. Vielmehr kann die Gutgläubigkeit nur die fehlende Berechtigung des Bewilligenden überwinden. Dazu mehr in der nächsten Aufgabe. Der gute Glaube an das Bestehen des gesicherten Anspruchs wird nicht geschützt. Mangels Bestehens eines zu sichernden Anspruchs ist die Vormerkung nicht wirksam entstanden (§§ 883, 885 BGB). K konnte diese auch nicht gutgläubig erwerben (§§ 893 Alt. 2 (analog), 892 BGB).

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Fundstellen

Vieweg/Lorz, Sachenrecht, 9.A. 2022, § 14, Rdnr. 13

Wellenhofer, Sachenrecht, 32.A. 2017, § 19, Rdnr. 33

Eine Besprechung von:

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Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Der Ersterwerb einer Vormerkung (§§ 883 ff. BGB) setzt zunächst das Bestehen eines sicherungsfähigen Anspruchs voraus.

2. Der Kaufvertrag zwischen K und V ist nichtig. Hat K einen (wirksamen) sicherungsfähigen Anspruch gegen V?

3. Die Vorschriften der §§ 893 Alt. 2 (analog), 892 BGB sind nur hinsichtlich der Berechtigung des Bestellers der Vormerkung anwendbar. Hat K also die Vormerkung erworben, wenn er gutgläubig hinsichtlich des Bestehens der Forderung war?

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