Zivilrecht
Sachenrecht
Erwerb und Verlust von Grundstücksrechten
Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung bei Eintragung aufgrund einstweiliger Verfügung?
Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung bei Eintragung aufgrund einstweiliger Verfügung?
4. April 2025
4 Kommentare
4,8 ★ (1.801 mal geöffnet in Jurafuchs)
+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
K und V schließen einen wirksamen Grundstückskaufvertrag. Aufgrund einstweiliger Verfügung erfolgt die Eintragung einer Vormerkung zugunsten des K ins Grundbuch. Tatsächlich ist V nicht Eigentümer des Grundstücks, auch wenn ihn das Grundbuch als solchen ausweist. K ist gutgläubig hinsichtlich Vs Berechtigung.
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Einordnung des Falls
Gutgläubiger Ersterwerb der Vormerkung bei Eintragung aufgrund einstweiliger Verfügung?
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 2 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Grundsätzlich ist ein gutgläubiger Ersterwerb einer Vormerkung vom zu Unrecht als berechtigt Eingetragenen möglich (§§ 893 2. Alt. (analog), 892 BGB).
Ja, in der Tat!
Jurastudium und Referendariat.
2. Es besteht zunächst ein vormerkungsfähiger Anspruch. Liegt auch die notwendige Bewilligung des V vor?
Nein!
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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community
wasabi
18.12.2024, 09:43:29
Hi, ich habe offensichtlich ein Verständnisproblem. Gesetzt dem Falle, dass K und der nichtberechtigte, aber als Eigentümer im Grundbuch eingetragene V einen Kaufvertrag über zwei verschiedene Grundstücke schließen und der K eine
Vormerkungfür das erste Grundstück verlangt, so kann der V diese Bewilligen, solang der K gutgläubig ist. Wenn der K sich überlegt, dass er auch für das zweite Grundstück eine
Vormerkungeingetragen haben möchte, der V aber nicht mehr auf die Kontaktaufnahmen des K reagiert, muss sich dieser (K) an ein Gericht wenden und eine einstweilige Verfügung erwirken, damit eine
Vormerkungfür das zweite Grundstück eingetragen werden kann. Da es sich bei der einstweiligen Verfügung seitens des Gerichts nicht um ein
Rechtsgeschäfthandelt, ist der gutgläubige Erwerb ausgeschlossen und K wird nicht Inhaber einer
Vormerkungan Grundstück 2. Ich lese dazu meist, dass ein Gutglaubensschutz nur im Rechtsverkehr notwendig sei. Im konkreten Fall finde ich das Ergebnis, wenn ich mir das praktisch vorstelle, sehr merkwürdig. Es kann natürlich gut sein, dass meine Vorstellung von der Praxis stark von der tatsächlichen Realität abweicht. Auf mich wirkt es so, als ob K in der zweiten Situation auf einen viel stärkeren Rechtsschein vertraut (Gericht stellt fest), als in der ersten (der ggf. sogar selbst bösgläubige V lässt die
Vormerkungeintragen). Jedenfalls ist der Rechtsschein in beiden Fällen wenigstens gleich: das Grundbuch weist den V als Eigentümer aus. Was anderes als ins Grundbuch zu gucken und - bei Vorliegen der Bedingungen des § 885 I 1 - den K als
Vormerkungsinhaber eintragen wird das Gericht doch auch nicht machen? Aber hier liegt wahrscheinlich mein Denkfehler. Ich hoffe meine Frage ist verständlich. Würde mich über einen Erklärungsansatz freuen, der über den Satz, dass ein Gutglaubensschutz nur im Rechtsverkehr nötig ist hinausgeht freuen.
Dogu
3.1.2025, 12:43:00
Deine Argumentation ist an einem Punkt widersprüchlich: Einerseits setzt Du voraus, es würde ein deutlich stärkerer Rechtsschein durch gerichtliche Feststellung bestehen. Andererseits führst Du am Ende aber aus, dass das Gericht keine weiteren Erkenntnismöglichkeiten als die Einsicht ins Grundbuch, die auch dem Erwerber offen steht. Darüber hinaus wird bei der einstwilligen Verfügung gegen den Willen des Vertragspartners in einem vorläufigen Verfahren gehandelt wird. Das ist eine deutlich schwächere Grundlage für einen Vertrauensschutz als eine einvernehmliche Eintragung nach endgültiger Absprache mit dem Scheinberechtigten. Meines Erachtens liegen hinsichtlich des Vertrauensschutzes im Ergebnis hier - entgegen Deiner Prämisse - unterschiedliche Sachverhalte vor, die somit sachlich begründet unterschiedlich behandelt werden. Insofern teile ich Dein Störgefühl nicht. Anmerkungen von Jurafuchs hierzu würden mich aber auch interessieren.
benjaminmeister
13.3.2025, 11:43:03
@[wasabi](178490) ich kann deine Gedanken teilen. Die Argumentation von @[Dogu](137074) fande ich zu erst nicht so überzeugend: Gefühlt messe ich dem Grundbuch wegen §§ 891, 892 ja einen sehr starken Rechtschein zu. Warum sollte das nur beim
rechtsgeschäftlichen Erwerb der Fall sein? Im Falle des gesetzlichen Erwerbs bin ich doch als Erwerber "eigentlich" genauso schützwürdig? Warum soll das Handeln des fälschlich Legitimierten einen höheren Vertrauensschutz begründen? Es kann doch jeder einfach hergehen und seine falsche Legitimation einfach
ausnutzen? Aber dann kam mir ein Gedanke: Ja, theoretisch kann das jeder… Aber würde das auch jeder
ausnutzen? Würdest du, wenn du durch das Grundbuch fälschlicherweise legitimiert bist, das
ausnutzen? Ich jedenfalls nicht. Und das dürfte auch für die Mehrheit der Menschen in diesem Land gelten. Ich glaube, durch die JF-Aufgaben/Jura hat man hier ein völlig gestörtes Menschenbild: In jedem Sachverhalt geht irgendwas "schief" und regelmäßig sind die Personen in den Fällen Arschlöcher (keine Kritik an JF, Jura hat es halt einfach ansich, da Recht ja gerade für diese Fälle geschaffen wurde 😂). Mit anderen Worten: In den aller meisten Fällen im echten Leben, verfügt jemand nur, wenn er dazu auch berechtigt ist. Es gibt schwarze Schaafe, aber die sind nicht in der Mehrheit. Wenn also jemand durch das Grundbuch legitimiert ist und dann auch noch dementsprechend handelt, dann ist regelmäßig das Vertrauen in einen rechtmäßigen Vorgang doch deutlich höher.
Caro
15.2.2025, 19:46:52
hier kommt es gem. dem WL des § 892 I auch wie beim gutgläubigen Erwerb eines Rechts an einem Grundstück auf das Nichtvorliegen der positiven Kenntnis des Erwerbers an, anders als beim gutgläubigen Erwerb beweglicher Sachen, wo bereits grobe Fahrlässigkeit den guten Glauben erschüttert, oder?
