Abwandlung 1: Genehmigungspflicht bei Nutzung durch ständig wechselnde Gäste

Landesrecht (im Aufbau)

Bauordnungsrecht Berlin

Eingriffsbefugnisse der Bauaufsichtsbehörden

19. Juni 2025

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leichtmittelschwer

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurastudentin S bekommt von Papi zur bestandenen Baurechtsklausur eine Eigentumswohnung geschenkt. Für das Haus liegt eine Baugenehmigung zur Wohnnutzung vor. S vermietet die Wohnung an ständig wechselnde Gäste über das Internet. Baubehörde B untersagt die Vermietung an wechselnde Gäste.

Diesen Fall lösen 0,0 % der 15.000 Nutzer:innen unseres digitalen Tutors "Jurafuchs" richtig.

Einordnung des Falls

Abwandlung 1: Genehmigungspflicht bei Nutzung durch ständig wechselnde Gäste

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Wird eine Wohnung zur kurzfristigen Nutzung durch ständig wechselnde Gäste (z.B. Airbnb) vermietet, liegt keine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor.

Nein!

Eine Nutzungsänderung liegt insbesondere vor, wenn die Variationsbreite einer genehmigten Nutzung verlassen wird und durch die Aufnahme dieser veränderten Nutzung bodenrechtliche Belange neu berührt werden, so dass sich die Genehmigungsfrage neu stellt. Wird eine Wohnung zur kurzfristigen Nutzung durch ständig wechselnde Gäste vermietet, liegt eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor. Eine Wohnnutzung zeichnet sich unter anderem durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit und die Eigengestaltung der Haushaltsführung aus.

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2. S hat keine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung beantragt. Damit ist die Nutzungsänderung formell illegal.

Genau, so ist das!

Formell illegal ist ein Vorhaben, wenn die verfahrensrechtlichen Vorschriften über die Zulassungsbedürftigkeit nicht beachtet worden sind.Die kurzfristige Vermietung an wechselnde Gäste stellt eine Nutzungsänderung zur Wohnnutzung dar. Eine solche Nutzungsänderung ist genehmigungsbedürftig (§ 59 Abs. 1 BauO Bln). Da S hier keine Baugenehmigung für die maßgebliche Nutzungsänderung hat, liegt in formeller Hinsicht ein Widerspruch zum öffentlichen Baurecht vor.

3. Für die Erfüllung des Tatbestandes der Nutzungsuntersagung (§ 80 S. 2 BauO Bln) müsste hier nach h.M. auch materielle Illegalität vorliegen.

Nein, das trifft nicht zu!

Für den Erlass einer Nutzungsuntersagung genügt nach h.M. die formelle Illegalität. Hintergrund dafür ist, dass die Nutzungsuntersagung nur vorübergehend ist (bis zur Entscheidung über die Genehmigungsfähigkeit), nicht zur Vernichtung eines geschaffenen Vermögensgegenstandes führt und den Bauherren auf das Genehmigungsverfahren verweisen soll.Aufgrund der formellen Illegalität ist der Tatbestand der Nutzungsuntersagung hier schon erfüllt.

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Fundstellen

OVG Berlin-Brandenburg 5/30/2016 , OVG 10 S 34.15 , OVG Berlin-Brandenburg, LKV 2016, 373.

OVG Lüneburg, LSK 2021, 20265

VG Hannover, BeckRS 2021, 20266.

Eine Besprechung von:

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1. Wird eine Wohnung zur kurzfristigen Nutzung durch ständig wechselnde Gäste (z.B. Airbnb) vermietet, liegt keine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung vor.

2. S hat keine Baugenehmigung für die Nutzungsänderung beantragt. Damit ist die Nutzungsänderung formell illegal.

3. Für die Erfüllung des Tatbestandes der Nutzungsuntersagung (§ 80 S. 2 BauO Bln) müsste hier nach h.M. auch materielle Illegalität vorliegen.

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