Anspruch auf Grundbuchberichtigung (Grundfall)

Zivilrecht

Sachenrecht

Erwerb und Verlust von Grundstücksrechten

18. September 2024

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

E einigt sich mit Ds Vertreter V darüber, dass der vertretene D das Eigentum am Grundstück des E erwerben soll. D wird sodann im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Später findet E heraus, dass V tatsächlich ohne Vollmacht gehandelt hat.

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Einordnung des Falls

Anspruch auf Grundbuchberichtigung (Grundfall)

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Nachdem E von der Vollmachtlosigkeit des V und Unwirksamkeit der Einigung erfahren hat, möchte er wieder selbst als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Ein solcher Anspruch auf Grundbuchberichtigung könnte aus § 894 BGB folgen.

Ja!

Wenn der wirklich Berechtigte ins Grundbuch eingetragen werden will, so kann er die Berichtigung des Grundbuchs gemäß § 894 BGB geltend machen. Dies setzt voraus, dass (1) das Grundbuch unrichtig ist, (2) der Anspruchsteller anspruchsberechtigt ist, weil er infolge der Unrichtigkeit materiell betroffen ist und (3) der Anspruchsgegner als Verpflichteter aufgrund der Berichtigung formell betroffen wird.

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2. Das Grundbuch müsste unrichtig sein. Ist D nach der materiellen Rechtslage Eigentümer des Grundstücks?

Nein, das ist nicht der Fall!

Das Grundbuch ist unrichtig, wenn die aus dem Grundbuchinhalt ersichtliche Rechtslage (= formelle Rechtslage) nicht mit der wirklichen Rechtslage (= materielle Rechtslage) übereinstimmt. Dies ist der Fall, wenn ein bestehendes Recht nicht oder unvollständig eingetragen oder zu Unrecht gelöscht ist oder ein Recht eingetragen ist, welches in Wirklichkeit nicht oder nicht mehr besteht. Das Grundbuch kann insoweit hinsichtlich Rechtsbestand, Rechtsinhalt oder Rechtsinhaber unrichtig sein. Zunächst war E Eigentümer des Grundstücks. Mangels wirksamer Stellvertretung bei der dinglichen Einigung (§§ 873, 925 BGB) hat D das Eigentum nicht wirksam von E erworben. Das Grundbuch weist jedoch den D als Eigentümer aus, obwohl nach der materiellen Rechtslage weiterhin E Eigentümer ist. Somit fallen formelle und materielle Rechtslage auseinander, sodass das Grundbuch unrichtig ist. An dieser Stelle liegt i.d.R. ein Prüfungsschwerpunkt. Hier solltest Du sauber chronologisch prüfen, ob der Anspruchsteller Inhaber des von ihm behaupteten Rechts ist, er es also erworben und nicht wieder verloren hat.

3. Ist E auch der Anspruchsberechtigte?

Ja, in der Tat!

Anspruchsberechtigter ist derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen ist oder dessen Recht durch eine nicht bestehende Belastung beeinträchtigt ist (materielle Betroffenheit). Das Eigentum des E und damit dessen Recht ist nicht im Grundbuch eingetragen. Mithin ist E als der materiell Betroffene der Anspruchsberechtigte.

4. Ist V als der auftretende vollmachtlose Vertreter der richtige Anspruchsgegner?

Nein!

Richtiger Anspruchsgegner ist derjenige, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird (= formelle Betroffenheit). Dies ist wegen § 19 GBO in der Regel der im Grundbuch Eingetragene (sog. Buchberechtigter). Dieser ist – wenn alle Voraussetzungen des § 894 BGB vorliegen – zur Abgabe der Zustimmungserklärung zur Grundbuchberichtigung verpflichtet. Nicht V, sondern D hat durch Eintragung als Eigentümer im Grundbuch eine formale Buchposition erlangt. Dieses Buchrecht wird durch die Eintragung des E als Eigentümer betroffen. Folglich ist D als formell Betroffener richtiger Anspruchsgegner.

5. Somit hat E gegen D einen Anspruch auf Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs aus § 894 BGB.

Genau, so ist das!

Da alle Voraussetzungen des § 894 BGB vorliegen, besteht ein Anspruch des E gegen D auf Zustimmung (§ 19 GBO) zur Berichtigung des Grundbuchs.

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Fundstellen

Vieweg/Lorz, Sachenrecht, 9.A. 2022, § 13, Rdnr. 58

Wellenhofer, Sachenrecht, 32.A. 2017, § 20, Rdnr. 4

Eine Besprechung von:

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1. Nachdem E von der Vollmachtlosigkeit des V und Unwirksamkeit der Einigung erfahren hat, möchte er wieder selbst als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Ein solcher Anspruch auf Grundbuchberichtigung könnte aus § 894 BGB folgen.

2. Das Grundbuch müsste unrichtig sein. Ist D nach der materiellen Rechtslage Eigentümer des Grundstücks?

3. Ist E auch der Anspruchsberechtigte?

4. Ist V als der auftretende vollmachtlose Vertreter der richtige Anspruchsgegner?

5. Somit hat E gegen D einen Anspruch auf Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs aus § 894 BGB.

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