Abgrenzung: Anspruch des Vormerkungsberechtigten aus § 888 BGB / Grundbuchberichtigungsanspruch aus § 894 BGB

Zivilrecht

Sachenrecht

Erwerb und Verlust von Grundstücksrechten

22. Oktober 2024

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

V verkauft K sein Grundstück. Eine Auflassungsvormerkung sichert Ks Anspruch auf Verschaffung des Eigentums. V veräußert das Grundstück anschließend an G, der als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

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Einordnung des Falls

Abgrenzung: Anspruch des Vormerkungsberechtigten aus § 888 BGB / Grundbuchberichtigungsanspruch aus § 894 BGB

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. G ist Eigentümer geworden (§§ 873, 925 BGB).

Genau, so ist das!

Der Eigentumserwerb an einem Grundstück nach §§ 873, 925 BGB setzt voraus: (1) Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück (Auflassung, §§ 873, 925 BGB) (2) Eintragung ins Grundbuch (3) Einigsein (§ 873 Abs. 2 BGB) (4) Verfügungsberechtigung des Veräußerers. V und G haben die Auflassung erklärt (§§ 873, 925 BGB). G wurde ins Grundbuch eingetragen. In diesem Zeitpunkt bestand auch die Einigung fort. V war zudem noch verfügungsbefugt.

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2. Der Eigentumserwerb des G ist gegenüber K jedoch unwirksam (§ 883 Abs. 2 S. 1 BGB).

Ja, in der Tat!

Gemäß § 883 Abs. 2 S. 1 BGB ist eine Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung über das Grundstück getroffen wird, insoweit unwirksam, als sie den Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würde. Gemäß § 883 Abs. 2 BGB ist die Übereignung an G gegenüber K relativ unwirksam, da Vs vormerkungswidrige Verfügung an G Ks Eigentumserwerb vereiteln würde. Relative Unwirksamkeit bedeutet, dass G gegenüber jedermann Eigentümer ist, außer gegenüber K.

3. Vs Übereignung an G ist gegenüber K relativ unwirksam. Kann K daher von G Grundbuchberichtigung gemäß § 894 BGB verlangen?

Nein!

Der Grundbuchberichtigungsanspruch (§ 894 BGB) setzt voraus, dass (1) das Grundbuch unrichtig ist, (2) der Anspruchsteller anspruchsberechtigt ist, weil er infolge der Unrichtigkeit materiell betroffen ist und (3) der Anspruchsgegner als Verpflichteter aufgrund der Berichtigung formell betroffen wird. Hier fehlt es bereits an der Unrichtigkeit des Grundbuchs. Das Grundbuch ist nicht falsch, da Gs Eigentumserwerb lediglich relativ unwirksam gegenüber K ist. Die für K eingetragenen Vormerkung löst insoweit keine Grundbuchsperre aus, sodass der G als Berechtigter ins Grundbuch eingetragen wurde. Keine Sorge! Die Vormerkung schauen wir uns in einem der nächsten Kapitel noch genauer an. An dieser Stelle wollen wir Dir nur schon Mal das Verhältnis von § 894 BGB zu § 888 BGB zeigen.

4. K hat gegen G keinen Anspruch aus § 894 BGB. Kann K von G stattdessen nach § 888 Abs. 1 BGB die Zustimmung zur begehrten Grundbuchänderung (hier: Eintragung des K als Eigentümer) verlangen?

Genau, so ist das!

Soweit der Erwerb eines eingetragenen Rechts gegenüber demjenigen, zu dessen Gunsten die Vormerkung besteht, unwirksam ist, kann der Inhaber der Vormerkung von dem Erwerber die Zustimmung zur Eintragung verlangen, die zur Verwirklichung des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs erforderlich ist (§ 888 Abs. 1 BGB). Danach hat K gegen den vormerkungswidrig eingetragenen G einen Anspruch darauf, dass dieser der Eintragung des K ins Grundbuch gemäß § 19 GBO zustimmt. Führe Dir noch einmal den Unterschied zwischen § 894 BGB und § 888 Abs. 1 BGB vor Augen. Es ist ein beliebter Fehler, dass § 888 Abs. 1 BGB übersehen und fälschlicherweise auf § 894 BGB abgestellt wird. Du kannst in der Klausur aber ruhig mit § 894 BGB anfangen und diesen – so wie hier – kurz mit dem Verweis auf die fehlende Unrichtigkeit des Grundbuchs, verneinen. So zeigst Du, dass Du beide Ansprüche und ihr Verhältnis zueinander kennst.

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Fundstellen

Wellenhofer, Sachenrecht, 32.A. 2017, § 18, Rdnr. 23f.

Vieweg/Lorz, Sachenrecht, 9.A. 2022, § 14, Rdnr. 18

Eine Besprechung von:

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1. G ist Eigentümer geworden (§§ 873, 925 BGB).

2. Der Eigentumserwerb des G ist gegenüber K jedoch unwirksam (§ 883 Abs. 2 S. 1 BGB).

3. Vs Übereignung an G ist gegenüber K relativ unwirksam. Kann K daher von G Grundbuchberichtigung gemäß § 894 BGB verlangen?

4. K hat gegen G keinen Anspruch aus § 894 BGB. Kann K von G stattdessen nach § 888 Abs. 1 BGB die Zustimmung zur begehrten Grundbuchänderung (hier: Eintragung des K als Eigentümer) verlangen?

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