+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

V verkauft K sein Grundstück. Eine Auflassungsvormerkung sichert den Eigentumsverschaffungsanspruch des K. V veräußert das Grundstück anschließend an G, der als Eigentümer eingetragen wird.

Einordnung des Falls

Anspruch aus § 888

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. G ist Eigentümer geworden.

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Genau, so ist das!

Der Eigentumserwerb an einem Grundstück nach §§ 873, 925 BGB setzt voraus: (1) Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück (Auflassung, § 925 BGB), (2) Eintragung ins Grundbuch, (3) Einigsein, § 873 Abs. 2 BGB, (4) Verfügungsberechtigung des Veräußerers. V und G haben die Auflassung erklärt (§ 925 BGB). G wurde ins Grundbuch eingetragen. In diesem Zeitpunkt bestand auch die Einigung fort. V war auch noch verfügungsbefugt.

2. Der Eigentumserwerb des G ist gegenüber K unwirksam.

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Ja, in der Tat!

Die Vormerkung hat drei unterschiedliche Wirkungen: (1) Rangwirkung (§ 883 Abs. 3 BGB), (2) Sicherungswirkung (relative Unwirksamkeit vormerkungswidriger Verfügungen), (3) in bestimmten Fällen Vollwirkung (§ 106 InsO; § 884 BGB; § 48 ZVG). Gem. § 883 Abs. 2 BGB ist die Übereignung an G gegenüber K relativ unwirksam, da die vormerkungswidrige Verfügung des V an G den Eigentumserwerb des K vereiteln würde. Relative Unwirksamkeit bedeutet, dass G gegenüber jedermann Eigentümer ist, außer gegenüber K. Hier geht es also um die Sicherungswirkung der Vormerkung.

3. K kann von G Eigentumsübertragung fordern.

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Nein!

Aufgrund der relativen Unwirksamkeit der vormerkungswidrigen Verfügung ist für K nach wie vor V Eigentümer. Der Eigentumsübergang auf G ist K gegenüber unwirksam. K kann also von V weiterhin die Auflassung verlangen, nicht jedoch von G, da dieser ihm gegenüber nicht Eigentümer ist und K auch keinen Eigentumsverschaffungsanspruch gegen G hat.

4. Aufgrund der relativen Unwirksamkeit der Übereignung gegenüber K kann dieser sofort erfolgreich den Eintragungsantrag stellen.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Die Vormerkung löst keine Grundbuchsperre aus, weshalb der Zwischenerwerber als Berechtigter ins Grundbuch eingetragen werden kann. Probematisch ist dabei insbesondere der Grundsatz der Voreintragung (§ 39 GBO): Der Berechtigte, dessen Recht von der Eintragung betroffen ist, muss auch als Berechtigter eingetragen sein. Wird der Zwischenerwerber als neuer Eigentümer eingetragen, dann ist der Vormerkungsschuldner nicht mehr in der Lage, die für den Eigentumserwerb des Vormerkungsinhabers erforderlichen grundbuchrechtlichen Erklärungen abzugeben (formelles Konsensprinzip, §§ 19, 39 GBO). Hier ist als Berechtigter nicht mehr V voreingetragen, sondern G. Gegen G hat K jedoch keinen kaufvertraglichen Anspruch.

5. Der Anspruch aus § 888 BGB hilft K, seinen Eigentumsverschaffungsanspruch zu realisieren.

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Ja, in der Tat!

Gem. § 888 BGB kann K von G Zustimmung zur begehrten Grundbuchänderung verlangen. § 888 hilft damit über die fehlende Voreintragung des V hinweg. Der Anspruch aus § 888 BGB ist ein selbstständiger dinglicher Hilfsanspruch mit rein verfahrensrechtlicher Wirkung.

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m4FOX

m4FOX

20.1.2023, 13:40:19

Die meisten §-Links funktionieren nicht mehr seit dem Update. Seid ihr da dran?

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

20.1.2023, 15:17:49

Hallo m4FOX, danke für den Hinweis! Das war uns bislang noch nicht rückgemeldet worden. Manchmal kann es sein, dass es nach einem Update einfach noch einmal eines Neustarts der App bedarf. Sollten die Links dann weiterhin nicht funktionieren, wäre es super, wenn Du uns an support@jurafuchs.de eine kurzen Screenshot Deiner Profildaten schickst. Diese findest Du unter dem Reiter "Du", wenn Du 4x schnell auf Profil klickst. Dann schauen wir uns das gerne noch einmal an. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

EVA

evanici

17.9.2023, 19:12:51

Und § 894 hilft nicht, weil das Grundbuch richtig ist, oder?

CR7

CR7

25.1.2024, 18:05:08

Yes, wegen der relativen Unwirksamkeit

NATA

nataliaco

27.9.2023, 17:12:26

Liebes Jurafuchs-Team, gute Aufgabe, aber stellt sie vielleicht lieber mehr an den Anfang des Themas. Mir hätte sie da mehr geholfen, die Grundzüge der Wirkung der Vormerkung zu verstehen, bevor auf die speziellen Probleme eingegangen wird :)


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