Nutzungsbedingte Altlastengefahr – Sachmangel eines Grundstücks

Zivilrecht

Examensrelevante Rechtsprechung ZR

Kaufrecht

11. Mai 2025

7 Kommentare

4,5 ★ (24.330 mal geöffnet in Jurafuchs)

[...Wird geladen]

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

V verkauft K, etwas überteuert, ein Grundstück unter Ausschluss der Haftung (mit Ausnahme der Haftung für Vorsatz). V weiß, dass auf dem Grundstück vor Kurzem ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben wurde. Er behält dies für sich, da er keine konkreten Anhaltspunkte dafür hat, dass Altlasten existieren.

Diesen Fall lösen 78,4 %[...Wird geladen] der 15.000 Nutzer:innen unseres digitalen Tutors "Jurafuchs" richtig.

...Wird geladen

Einordnung des Falls

Nutzungsbedingte Altlastengefahr – Sachmangel eines Grundstücks

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K kann die Wertdifferenz zwischen mangelfreiem und mangelhaftem Grundstück (€840.000) nur unter den Voraussetzungen der §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 BGB verlangen.

Genau, so ist das!

Die h.M. grenzt den Schadensersatz statt der Leistung von dem Schadensersatz neben der Leistung zeitlich ab: Wenn der Schaden durch eine Nacherfüllung im letztmöglichen Zeitpunkt ausgeblieben wäre, handelt es sich um einen Schadensersatz statt der Leistung. Dann soll der Käufer dem Verkäufer eine Nachfrist setzen, so dass der Verkäufer eine weitere Gelegenheit zur Nacherfüllung erhält („Recht zur zweiten Andienung“). Wenn der Schaden durch nachträgliche Erfüllung nicht mehr vermieden werden kann, ist eine Fristsetzung sinnlos. Hier kann V die Gefahr von Altlasten durch Untersuchungen ausschließen. Wenn Altlasten bestehen, kann er sie beseitigen. Dementsprechend handelt es sich nach der zeitlichen Abgrenzung um Schadensersatz statt der Leistung und die weiteren Voraussetzungen der §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 BGB müssen vorliegen.

Jurafuchs 7 Tage kostenlos testen und tausende Fälle wie diesen selbst lösen.

Erhalte uneingeschränkten Zugriff alle Fälle und erziele Spitzennoten in
Jurastudium und Referendariat.

Jetzt kostenlos testen

2. V hat den Altlastenverdacht arglistig verschwiegen. Er haftet deshalb trotz Gewährleistungsausschluss für den Mangel.

Ja, in der Tat!

Der dargestellte Mangel ist grds. von einem eventuellen Gewährleistungsausschluss der Parteien erfasst, es sei denn, der Verkäufer handelte arglistig oder hat eine Garantie übernommen. Arglist ist gleichbedeutend mit Vorsatz. Der Verkäufer handelt objektiv arglistig, wenn er eine ihm bekannte Nutzung verschweigt, die einen Altlastenverdacht begründet. Er handelt subjektiv arglistig, wenn er die frühere Nutzung kennt und den daraus folgenden Altlastenverdacht für möglich hält. Konkrete Kenntnis einer Kontamination ist nicht erforderlich. Dem Käufer soll ermöglicht werden, eigene Nachforschungen zu betreiben. V war die frühere Nutzung des Grundstücks bekannt und er hielt eine Kontamination zumindest für möglich. Er versuchte z.B. auch nicht einmal, eine Kontamination durch eigene Nachforschungen auszuschließen. V handelte daher arglistig und haftet trotz Gewährleistungsausschluss für den Mangel..

3. Das Grundstück hat einen Sachmangel. Die Beschaffenheit weicht von der üblichen Beschaffenheit ab (§ 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB).

Ja!

Maßgeblich ist die von den Parteien unterstellte Verwendung. Ein Sachmangel liegt bei einer vorherigen Nutzung des Grundstücks als Industriegelände immer dann vor, wenn allein wegen der früheren Nutzung die Gefahr erheblicher Schadstoffbelastungen begründet ist. Dies ist nach dem BGH z.B. der Fall bei einer ehemaligen wilden Müllkippe oder einer Tankstelle. Weitere Anhaltspunkte müssen nicht hinzutreten. Eine Wertminderung des Grundstücks ergibt sich bereits aus dem Risiko einer öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme. Eine frühere Nutzung als Industriegrundstück mit Betrieb eines Klärschlammrückhaltebeckens ist bei Grundstücken nicht üblich. K durfte vielmehr ein Grundstück erwarten, das nicht zu Industriezwecken genutzt wurde und bei dem nicht aufgrund konkreter Anhaltspunkte zu befürchten ist, dass der Erwerber wegen Bodenverunreinigungen zur Verantwortung gezogen wird. Das Grundstück entspricht daher nicht den objektiven Anforderungen und leidet unter einem Sachmangel (§ 434 Abs. 1, Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB).

4. V und K haben zudem eine Beschaffenheitsvereinbarung (§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB) getroffen, wonach das Grundstück frei von Altlasten ist.

Nein, das ist nicht der Fall!

Eine Beschaffenheitsvereinbarung liegt vor, wenn der Verkäufer bei Vertragsschluss die Eigenschaften der verkauften Sache in einer bestimmten Weise umschrieben hat (z.B. „Fahrbereitschaft eines Autos“ oder Vorlage eines Musters oder einer Probe). Die Vereinbarung kann auch konkludent erfolgen, z.B. wenn der Käufer bestimmte Anforderungen an den Kaufgegenstand formuliert und der Verkäufer zustimmt. Der Verkäufer muss stets zum Ausdruck bringen, für alle Folgen des Fehlens dieser Eigenschaft einzustehen. Die Rspr. ist bei der Annahme einer Beschaffenheitsvereinbarung eher zurückhaltend. V und K haben die Altlastenfreiheit nicht einmal konkret adressiert. Eine Beschaffenheitsvereinbarung liegt daher nicht vor.

5. K hat gegen V einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn das Grundstück mangelhaft ist und der Sachmangel vom Gewährleistungsausschluss nicht erfasst ist (§§ 433, 437 Nr. 3, 280ff. BGB).

Ja, in der Tat!

Trotz Gewährleistungsausschluss ist es denkbar, dass der Käufer Mängelgewährleistungsrechte hat. Das ist etwa dann der Fall, wenn der Verkäufer (1) einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB) oder (2) wenn er eine Garantie übernommen hat (§ 444 BGB). Zudem haftet der Verkäufer, (3) wenn die Kaufsache von einer vereinbarten Beschaffenheit abweicht (§ 434 Abs. 1 S. 1 BGB). Der Haftungsausschluss tritt in diesem Fall im Wege der Auslegung zurück.

Dein digitaler Tutor für Jura

Teste jetzt dein Wissen in diesem Rechtsgebiet

Fundstellen

BGH 7/21/2017 , V ZR 250/15 , NJW 2018, 389

Jacoby/v. Hinden, Studienkommentar BGB, 16.A. 2018, § 280 RdNr. 9 (Abgrenzung Schadensersatz statt der Leistung von Schadensersatz neben der Leistung)

Eine Besprechung von:

Jurafuchs ist eine Lern-Plattform für die Vorbereitung auf das 1. und 2. Juristische Staatsexamen. Mit 15.000 begeisterten Nutzern und 50.000+ interaktiven Aufgaben sind wir die #1 Lern-App für Juristische Bildung. Teste unsere App kostenlos für 7 Tage. Für Abonnements über unsere Website gilt eine 20-tägige Geld-Zurück-Garantie - no questions asked!

Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

Tr(u)mpeltier

1.4.2020, 15:22:06

Die Frage ist mE nach missverständlich gestellt und müsste bei der derzeitigen Formulierung mit "stimmt nicht" beantwortet werden. Denn statt der Möglichkeit die Wertdifferenz im Wege des

Schaden

sersatzes geltend zu machen, könnte K auch die Minderung nach §441 BGB geltend machen und sich den ggfs uberzahlten Betrag nach 441 Abs. 4 bgb zurückzahlen lassen. Wenn es euch nur um die Abgrenzung SE statt oder neben der Leistung geht, würde ich die Frage umformulieren.

Christian Leupold-Wendling

1.4.2020, 15:46:26

Hi, danke für den Beitrag! Nein: Bei Minderung wäre vom vereinbarten Kaufpreis auszugehen. Dieser wäre um den Betrag herabzusetzen, um den der Verkehrswert einer mangelfreien Sache im Vergleich zu dem einer mangelhaften Sache vermindert ist. uE kann man (in Unkenntnis des Kaufpreises) nicht unterstellen, dass das gleich der Wertdifferenz zwischen mangelfreiem und mangelhaftem Grundstück (€840.000) ist. Um es eindeutig zu machen, haben wir den Sachverhalt aber um eine Angabe zum Kaufpreis erweitert. Ok?

Tr(u)mpeltier

1.4.2020, 15:58:49

Wow, das war ja eine Blitzantwort. In der Tat war ich davon ausgegangen, dass Kaufpreis und obj. Wert hier gleich liegen. Aber du hast natürlich völlig Recht, dass das mangels Sachverhaltsangabe nicht unterstellt werden kann. Insofern kann ich mit der Änderung absolut leben :D

ZAV

Zavviny

22.9.2020, 09:59:45

Die letzte Frage/Antwort zum Ersatz der Wertdifferenz ist mE zumindest missverständlich. K könnte mindern und so jedenfalls die Differenz, die sich auf Grundlage des vereinbarten Äquivalenzverhältnisses ergibt, verlangen. Sofern vereinbarter Preis für ein mangelhaftes Grundstück und objektiver Wert übereinstimmen, kann also nicht nur im Wege des

SE neben der Leistung

vorgegangen werden.

Eigentum verpflichtet 🏔️

23.9.2020, 22:37:54

Hallo Zavviny, danke für die Frage. Bitte beachte jedoch, dass das Grundstück hier "überteuert" verkauft wird. Der objektive Wert und der Kaufpreis stimmen daher gerade nicht überein. Vergleiche dazu auch schon die Frage von Trumpeltier und die Antwort von Christian unter diesem Thread.

Jurafuchs 7 Tage kostenlos testen und mit 15.000+ Nutzer austauschen.

Kläre Deine Fragen zu dieser und 15.000+ anderen Aufgaben mit den 15.000+ Nutzern der Jurafuchs-Community

Jetzt kostenlos testen

Nutzungsbedingte Altlastengefahr – Sachmangel eines Grundstücks

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Diesen Fall lösen 78,4 %[...Wird geladen] der 15.000 Nutzer:innen unseres digitalen Tutors "Jurafuchs" richtig.

Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K kann die Wertdifferenz zwischen mangelfreiem und mangelhaftem Grundstück (€840.000) nur unter den Voraussetzungen der §§ 437 Nr. 3, 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 BGB verlangen.

2. V hat den Altlastenverdacht arglistig verschwiegen. Er haftet deshalb trotz Gewährleistungsausschluss für den Mangel.

3. Das Grundstück hat einen Sachmangel. Die Beschaffenheit weicht von der üblichen Beschaffenheit ab (§ 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB).

4. V und K haben zudem eine Beschaffenheitsvereinbarung (§ 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB) getroffen, wonach das Grundstück frei von Altlasten ist.

5. K hat gegen V einen Anspruch auf Schadensersatz, wenn das Grundstück mangelhaft ist und der Sachmangel vom Gewährleistungsausschluss nicht erfasst ist (§§ 433, 437 Nr. 3, 280ff. BGB).

Fundstellen

Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

Weitere für Dich ausgwählte Fälle