Anspruchsberechtigte des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

A betreibt im dritten Geschoss eines Ärztehauses ihre Arztpraxis. Als über Weihnachten ein Wasserschlauch in ihrer Praxis platzt, läuft das Wasser auch in die Zahnarztpraxis der Z, die direkt unter ihr im Gebäude liegt. A und Z mieten beide die Räumlichkeiten von Eigentümerin E.

Einordnung des Falls

Anspruchsberechtigte des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 6 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Z könnte gegen A einen Anspruch auf einen angemessenen Ausgleich in Geld nach dem nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch haben (§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB).

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Ja, in der Tat!

Voraussetzung des nachbarrechtlichen Ausgleichanspruchs ist (1) die Subsidiarität gegenüber anderen Ansprüchen, (2) eine wesentliche, ortsübliche Beeinträchtigung, welche (3) nicht mit wirtschaftlich zumutbaren Maßnahmen verhinderbar ist. Außerdem muss die Beeinträchtigung (4) für den Eigentümer unzumutbar sein. Der (5) Anspruchsgegner muss der sein, der die Nutzungsart des emittierenden Grundstücks bestimmt. Zuletzt ist die (6) Anspruchshöhe zu bestimmen. Etwaiges Mitverschulden (§ 254 BGB analog) ist anzurechnen.

2. Anspruchsberechtigt ist unmittelbar nur den Eigentümer des beeinträchtigten Grundstücks (§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB). Ist auch eine (analoge) Anwendung auf Mieter möglich?

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Ja!

Mietern, Pächtern oder Inhabern beschränkter dinglicher Rechte stehen die Abwehransprüche nach § 1004 BGB analog oder § 862 BGB (Besitzstörung) zu. Nach ganz h.M. treffen sie deshalb auch die Duldungspflichten des § 906 BGB. Mieter sind dabei letztlich diejenigen sind, die das Eigentum tatsächlich nutzen. Sie haben deshalb in vergleichbarer Weise ein Interesse daran, dass Beeinträchtigung, die auch sie in der Nutzung berühren, unterbleiben. In entsprechender Weise muss diesen Personen deshalb auch der Ausgleichsanspruch zustehen (=vergleichbare Interessenlage). Eine analoge Anwendung des Anspruchs ist deshalb für Mieter anerkannt.

3. Hier sind beide Wohnungen Teil desselben Grundstücks. Ist dieser Fall auch von dem Anwendungsbereich des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs (§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB) erfasst?

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Nein, das ist nicht der Fall!

Der unmittelbare Anwendungsbereich des Anspruchs erfasst nur Beeinträchtigungen, welche von einem anderen, benachbarten Grundstück ausgehen. Hier ist das Wasser nicht von einem anderen Grundstück in den befriedeten Bereich der Z eingedrungen, sondern in einen anderen Teil desselben Grundstücks. § 906 Abs. 2 S. 2 BGB erfasst diesen Fall jedoch nicht. Es ist eine analoge Anwendung der Norm zu prüfen.

4. Ist die vorliegende Interessenlage mit der des Ausgangsfalls vergleichbar, wenn es sich nicht um benachbarte, sondern um dasselbe Grundstück handelt?

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Nein, das trifft nicht zu!

Die analoge Anwendung einer Norm setzt (1) eine planwidrige Regelungslücke und (2) eine vergleichbare Interessenlage voraus.Hier geht es nicht um eine (nachbarschaftliche) Beeinträchtigung eines Grundstückeigentümers oder -benutzers von außen, sondern um einen Konflikt zweier Nutzer desselben Grundstücks. Der Sinn des Ausgleichs ist der Interessenausgleich, der für eine sachgerechte Nutzung von Grundstücken im nachbarlichen Raum unerlässlich ist. Dieser grundstücksbezogene Regelungszusammenhang ist mit dem Verhältnis von Mietern untereinander nicht vergleichbar. Vielmehr ist das Mietrecht einschlägig.Anders läge der Fall, wenn sich unter einem Grundstück unterirdisch ein zweites, bspw. für den Bergbau, befände, welches beeinträchtigt wird.

5. Es liegt eine geplante Regelungslücke vor.

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Ja!

BGH: Dem Gesetzgeber könne nicht verborgen geblieben sein, dass es zwischen Mietern Streit um beeinträchtigende Immissionen geben kann. Gleichwohl fehlen im Mietrecht Normen, die den Interessenausgleich zwischen Mietern regeln. Daraus könne nur gefolgert werden, dass es sich um eine absichtliche – möglicherweise auch fragwürdige – Auslassung des Regelungskonzepts handelt.Die Regelung des Sachverhalts geschieht meist über die Mietverträge mit dem Vermieter oder über die Hausordnung, welche in der Regel Bestandteil des Mietvertrags ist. Diese Hausordnung stellt einen Vertrag zugunsten Dritter dar (§ 328 BGB), auf welchen sich die Mieter auch berufen können.

6. Kann Z von A einen angemessenen Ausgleich aus dem nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs verlangen (§ 906 Abs. 2 S. 2 BGB analog)?

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Nein, das ist nicht der Fall!

Eine analoge Anwendung ist hier für das Wasser (Grobimmissionen statt unwägbarer Stoffe) und für die Mietereigenschaft (statt Eigentümer) möglich. Allerdings ist eine analoge Anwendung nicht möglich, wenn es sich um dasselbe Grundstück handelt. Ein Grundstück muss auf das andere einwirken. Wie bereits gesehen muss sich Z also an den Vermieter halten, sofern kein deliktischer Anspruch gegen A besteht.

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