+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

V ist Bucheigentümer eines Grundstücks, wahrer Eigentümer ist E. V veräußert das Grundstück an K. K vertraut auf die Richtigkeit des Grundbuchs. K stellt den Eintragungsantrag. Danach erfährt K von den wahren Eigentumsverhältnissen. Anschließend wird K als Eigentümer eingetragen.

Einordnung des Falls

Zeitpunkt des guten Glaubens 2

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 2 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K hat Eigentum an dem Grundstück nach §§ 873, 925 BGB erlangt.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Der Eigentumserwerb an einem Grundstück nach §§ 873, 925 BGB setzt voraus: (1) Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück (Auflassung, § 925 BGB), (2) Eintragung ins Grundbuch, (3) Einigsein, § 873 Abs. 2 BGB, (4) Verfügungsberechtigung des Veräußerers. (1), (2) und (3) liegen vor. Zu (4): V war nicht verfügungsbefugt.

2. K hat Eigentum an dem Grundstück nach §§ 873, 925, 892 BGB erlangt.

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Ja, in der Tat!

Der gutgläubige Erwerb nach § 892 Abs. 1 BGB setzt voraus: (1) Rechtsgeschäft im Sinne eines Verkehrsgeschäfts, (2) Unrichtigkeit des Grundbuchs, (3) Legitimation des Verfügenden durch das Grundbuch, (4) Gutgläubigkeit des Erwerbers, (5) Kein eingetragener Widerspruch im Grundbuch, (6) Eintragung des zu erwerbenden Rechts. (1), (2), (3), (5) und (6) liegen vor. Zu (4): Der Erwerber ist nicht gutgläubig, wenn er die Unrichtigkeit des Grundbuchs positiv kennt (§ 892 Abs. 1 BGB). Die Gutgläubigkeit muss grundsätzlich bis zur Vollendung des Rechtserwerbs vorliegen. Von diesem Grundsatz macht § 892 Abs. 2 BGB eine Ausnahme: Ist die Auflassung erfolgt und der Eintragungsantrag bereits gestellt, so schadet nach diesem Zeitpunkt eintretende Bösgläubigkeit nicht mehr. Ratio: Der Erwerber hat mit Stellung des Eintragungsantrags seinerseits alles getan hat, um den Rechtserwerb herbeizuführen. Er soll nicht das Risiko tragen, dass sein Rechtserwerb während der langen Dauer des Eintragungsverfahrens scheitert. K hat erst nach Stellung des Eintragungsantrags Kenntnis der wahren Eigentumsverhältnissen erlangt. K war gutgläubig (§ 892 Abs. 2 BGB).

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IUS

iustus

4.12.2020, 12:20:06

Man liest immer, auch in Lehrbüchern, dass die Eintragung des Erwerbers als Eigentümer stets lange dauert. Was ist denn der praktische Grund für diese zeitliche Zäsur?

Eigentum verpflichtet 🏔️

Eigentum verpflichtet 🏔️

6.12.2020, 14:44:38

Hallo iustus, der praktische Grund ist das Grundbuchamt. Dort ist nach §§ 19, 29, 39 GBO die Eintragung und die kann, wegen der Prüfung der Voraussetzungen ein paar Wochen/Monate dauern.

Ranii

Ranii

22.11.2022, 12:08:44

Werdet ihr vllt auch noch die Wirkung der Vormerkung (sog. Vorwirkung) auf die Bestimmung des Maßgeblichen Zeitpunkts für die Gutgläubigkeit behandeln :)?

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

22.11.2022, 14:33:07

Hallo Ranni, vielen Dank für den Hinweis. Wir haben das auf unsere Liste mit aufgenommen. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

JEN

Jenny

25.1.2024, 18:24:20

gilt § 892 II BGB auch dann uneingeschränkt, wenn nicht der Käufer selbst den Antrag stellt, sondern der Verkäufer?

LELEE

Leo Lee

27.1.2024, 15:45:47

Hallo Jenny, vielen Dank für die sehr gute Frage! I.R.d 892 II BGB ist es – wie du Recht anmerkst – tatsächlich egal, ob der Erwerber selbst oder eine andere gem. §§ 13 I 2, 15 GBO (hier wird auch der Vertreter genannt) antragsberechtigte Person den Antrag stellt. Hierzu kann ich i.Ü. die Lektüre von MüKo-BGB 9. Auflage, H. Schäfer § 892 Rn. 54 sehr empfehlen :). Liebe Grüße – für das Jurafuchsteam – Leo


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