+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

E ist Eigentümer eines Hausgrundstücks. Im Haus ist eine Einbauküche eingebaut. Auf dem Grundstück lastet eine Hypothek zugunsten des G. Nun veräußert E die Einbauküche.

Einordnung des Falls

Einstiegsfall Zubehör

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 6 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Das Haus ist wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.

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Genau, so ist das!

Wesentliche Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird, können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein (§ 93 BGB). Das heißt, dass eine Sache und ihre Bestandteile ein einheitliches rechtliches Schicksal haben. Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind nach § 94 Abs. 1 BGB alle mit dem Grund und Boden fest verbundene Sachen, insbesondere Gebäude. § 94 BGB enthält damit eine unwiderlegbare Sondervermutung zur Schaffung klarer Rechtsverhältnisse.

2. Die Einbauküche ist nach § 94 Abs. 2 BGB wesentlicher Bestandteil des Hauses.

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Nein, das trifft nicht zu!

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören nach § 94 Abs. 2 BGB die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen. Zur Herstellung eingefügt sind alle Teile, ohne die das Gebäude nach der (örtlichen) Verkehrsanschauung noch nicht fertiggestellt ist. In der Regel ist ein Haus bereits ohne Küche fertiggestellt.

3. Die Einbauküche ist nach § 93 BGB wesentlicher Bestandteil des Hauses.

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Nein!

Neben § 94 BGB, der eine unwiderrufliche Sonderregelung für wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes enthält, kann auch § 93 BGB einschlägig sein. Hierfür dürfte die Küche nicht ausgebaut werden können, ohne dass die Küche oder das Haus zerstört oder in ihrem Wesen verändert würden. Dafür bestehen keine Anhaltspunkte.

4. Die Einbauküche ist Zubehör (§ 97 BGB) des Hauses.

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Genau, so ist das!

Zubehörsind bewegliche Sachen, die nicht Bestandteil der Hauptsache sind, und die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einer dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen (§ 97 BGB). Die Hauptsache ist hier das Einfamilienhaus. Die Einbauküche dient dem wirtschaftlichen Zweck des Hauses und steht zu diesem in einem räumlichen Verhältnis. Zu beachten sind jedoch auch regional abweichende Verkehrsauffassungen, die die Zubehöreigenschaft einer Einbauküche ausschließen können. Letztlich ist die Einordnung einer Einbauküche als Zubehör eine Einzelfallfrage. Da hier keine Angaben zur Verkehrsauffassung vorliegen, ist die Zubehöreigenschaft anzunehmen.

5. Die Küche gehört zum Haftungsverband der Hypothek.

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Ja, in der Tat!

Nach § 1120 Hs. 1 BGB sind auch Zubehörgegenstände Haftungsgegenstände der Hypothek. Der Haftungsverband der Hypothek erstreckt sich also auch auf Zubehör. Das Zubehör haftet jedoch nur, wenn es auch im Eigentum des Grundstückseigentümers steht.

6. E durfte die Küche aufgrund der bestehenden Hypothek nicht veräußern.

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Nein!

Nach § 1136 BGB sind Vereinbarungen, durch die sich der Eigentümer dem Gläubiger gegenüber verpflichtet, das Grundstück nicht zu veräußern oder weiter zu belasten, nichtig. Der Eigentümer wird durch die Bestellung der Hypothek also nicht daran gehindert über sein Eigentum zu verfügen. Die Haftung ist daher eine potentielle. Erst mit Anordnung der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung (Beschlagnahme) setzt die Haftung ein (§§ 20 Abs. 1, 146 ZVG). Die Beschlagnahme ist hier bislang nicht erfolgt.

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Juramaus

Juramaus

14.6.2023, 10:55:03

Nur um etwas Klarheit bzgl Enthaftung nach § 1121 zu erlangen: Hier müsste die Küche von der Haftung frei werden, vorausgesetzt nach der vorliegenden Veräußerung wurde die Küche auch entfernt, oder? Denn eine Beschlagnahme konnte mangels vollzogener Vollstreckung ja noch nicht eingetreten sein.

IT

Itsajourney

20.1.2024, 21:42:30

Das wäre auch meine Frage.

IT

Itsajourney

20.1.2024, 21:44:25

Zusatz: insb. richtet sich der Wortlaut des § 1136 auf das Grundstück Dieses wurde vorliegend jedoch nicht veräußert,sondern lediglich die Küche. Müsste da dann nicht wenn eine analoge Anwedn

AH

ahimes

11.4.2024, 18:32:28

Das Ganze beschäftigt mich auch gerade. Ich hätte in diesem Fall den §1136 gar nicht erwähnt, sondern hätte § 1121 I BGB spezieller gesehen und darunter subsumiert.

DAV

David

1.2.2024, 12:28:23

Hallo Jurafuchs-Team. Die Frage, ob die Einbauküche wesentlicher Bestandteil des Hauses ist gem. § 93 BGB ist, hat mich sehr verwirrt. Das Haus bzw. das Gebäude ist nämlich selbst nicht sonderrechtsfähig, sondern wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Demnach richtet sich die Sonderrechtsfähigkeit von mir dem Gebäude fest verbundenen Sachen auch nicht nach § 93 BGB, sondern nach § 94 II BGB, weil das Gebäude ja gerade nicht bewegliche Sache ist.


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