Einstiegsfall Zubehör

Wesentliche Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird, können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein (§ 93 BGB). Das heißt, dass eine Sache und ihre Bestandteile ein einheitliches rechtliches Schicksal haben. Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind nach § 94 Abs. 1 BGB alle mit dem Grund und Boden fest verbundene Sachen, insbesondere Gebäude. § 94 BGB enthält damit eine unwiderlegbare Sondervermutung zur Schaffung klarer Rechtsverhältnisse.

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören nach § 94 Abs. 2 BGB die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen. Zur Herstellung eingefügt sind alle Teile, ohne die das Gebäude nach der (örtlichen) Verkehrsanschauung noch nicht fertiggestellt ist. In der Regel ist ein Haus bereits ohne Küche fertiggestellt.

Neben § 94 BGB, der eine unwiderrufliche Sonderregelung für wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes enthält, kann auch § 93 BGB einschlägig sein. Hierfür dürfte die Küche nicht ausgebaut werden können, ohne dass die Küche oder das Haus zerstört oder in ihrem Wesen verändert würden. Dafür bestehen keine Anhaltspunkte.

Zubehör sind bewegliche Sachen, die nicht Bestandteil der Hauptsache sind, und die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einer dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen (§ 97 BGB). Die Hauptsache ist hier das Einfamilienhaus. Die Einbauküche dient dem wirtschaftlichen Zweck des Hauses und steht zu diesem in einem räumlichen Verhältnis. Zu beachten sind jedoch auch regional abweichende Verkehrsauffassungen, die die Zubehöreigenschaft einer Einbauküche ausschließen können. Letztlich ist die Einordnung einer Einbauküche als Zubehör eine Einzelfallfrage. Da hier keine Angaben zur Verkehrsauffassung vorliegen, ist die Zubehöreigenschaft anzunehmen.

Nach § 1120 Hs. 1 BGB sind auch Zubehörgegenstände Haftungsgegenstände der Hypothek. Der Haftungsverband der Hypothek erstreckt sich also auch auf Zubehör. Das Zubehör haftet jedoch nur, wenn es auch im Eigentum des Grundstückseigentümers steht.

Nach § 1136 BGB sind Vereinbarungen, durch die sich der Eigentümer dem Gläubiger gegenüber verpflichtet, das Grundstück nicht zu veräußern oder weiter zu belasten, nichtig. Der Eigentümer wird durch die Bestellung der Hypothek also nicht daran gehindert über sein Eigentum zu verfügen. Die Haftung ist daher eine potentielle. Erst mit Anordnung der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung (Beschlagnahme) setzt die Haftung ein (§§ 20 Abs. 1, 146 ZVG). Die Beschlagnahme ist hier bislang nicht erfolgt.