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Klassisches Klausurproblem

V lässt K sein Grundstück auf. Zur Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs bewilligt V dem K eine Auflassungsvormerkung. Anschließend vermietet V das Grundstück an X. K ist verärgert über die Vermietung.

Einordnung des Falls

Sicherungswirkung 1

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 2 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Der Mietvertrag zwischen V und X ist nichtig.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Die Vormerkung bewirkt, dass Verfügungen, die die Erfüllung des gesicherten Anspruchs vereiteln oder beinträchtigen würden (vormerkungswidrige Verfügungen) unwirksam sind (§ 883 Abs. 2 S. 1 BGB). Die Unwirksamkeit ist jedoch keine absolute, sondern eine relative: Im Hinblick auf die vormerkungswidrige Verfügung kann sich der begünstigte Dritte gegenüber jedermann auf die Wirksamkeit der Verfügung berufen, jedoch nicht gegenüber dem Inhaber der Vormerkung.Unabhängig davon, ob der Mietvertrag eine vormerkungswidrige Verfügung darstellt oder nicht: Der Mietvertrag wäre allenfalls relativ (d.h. gegenüber K) unwirksam, nicht insgesamt nichtig.

2. Der Mietvertrag zwischen V und X ist nach der Rechtsprechung relativ (d.h. gegenüber K) unwirksam.

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Nein, das trifft nicht zu!

Die Vormerkung bietet Sicherheit vor vormerkungswidrigen Verfügungen (§ 883 Abs. 2 BGB). Ob ein gesicherter Anspruch von einer Verfügung betroffen ist, hängt nach der Rechtsprechung vom Inhalt des gesicherten Anspruches ab.Der gesicherte Anspruch des K ist gerichtet auf den Eigentumserwerb am Grundstück. Der dingliche Rechtserwerb ist durch die Vermietung V-X (rein schuldrechtliche Verpflichtung) nicht beeinträchtigt. K tritt als neuer Eigentümer in Mietvertrag ein (§ 566 BGB).Nach einer verbreiteten Literaturansicht schütze die Vormerkung dagegen umfassend das Leistungsvermögen des Schuldners. Dieses sei durch die Vermietung beeinträchtigt.

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