Sicherungswirkung 1
+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
V lässt K sein Grundstück auf. Zur Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs bewilligt V dem K eine Auflassungsvormerkung. Anschließend vermietet V das Grundstück an X. K ist verärgert über die Vermietung.
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Einordnung des Falls
Sicherungswirkung 1
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 2 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Der Mietvertrag zwischen V und X ist nichtig.
Nein, das ist nicht der Fall!
Jurastudium und Referendariat.
2. Der Mietvertrag zwischen V und X ist nach der Rechtsprechung relativ (d.h. gegenüber K) unwirksam.
Nein, das trifft nicht zu!
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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community
Vulpes
13.2.2021, 20:11:39
Vielleicht ist es sowieso allen klar, aber mir hat es geholfen darauf hingewiesen zu werden, dass der Abschluss eines Mietvertrags auch einfach keine Verfügung ist. Anders läge der Fall ja zB bei der Erteilung eines dinglichen Wohnrechts iSd § 10
93 BGB.
Eigentum verpflichtet 🏔️
15.2.2021, 01:50:16
Hallo Adrian, absolut! Wir schreiben ja auch in der letzten Antwort, dass der Mietvertrag eine reine schuldrechtliche Verpflichtung ist. LG :)
Edward Hopper
1.2.2024, 15:11:46
Naja mit grnau dem Argument sagt die Literatur Wertungswiderspruch. Denn wenn die
Vormerkungsogar gegen ein ins GB eingetragenes (!) Wohnrecht schütz, wieso schützt es nicht gegen einfachen Mietvertrag. Man muss einfach wissen dass der BGH wie son oft soziale Gründe hervorhebt. Hier sollen einfach Mieter geschützt werden
CR7
13.4.2024, 13:19:39
@[Edward Hopper](174080) Zumal der K bei berechtigtem Eigeninteresse auch eine Kündigung durchsetzen könnte. Daher würde ich auch eher dem BGH folgen.
LS2024
30.4.2024, 13:55:16
@Edward Hopper ich weiß nicht ob ich dich hier richtig verstehe. Aber gegen den zentralen Punkt, dass es hier an einer Verfügung fehlt und damit eine direkte Anwendung nicht in Betracht kommt, kann dieses Argument ja nicht angebracht werden. Insofern verstehe ich nicht was das zur Sache tut. Dieser erst Recht Schluss ist mMn aber auch kein allzu starkes Argument für eine Analogie. Denn ein absolutes Recht ist eben stärker geschützt, sodass der
Vormerkungsinhaber stärker davor geschützt werden muss. Ein relatives Recht dagegen kann wie schon CR7 bemerkt hat relativ einfach zum Erlöschen gebracht werden. Ein Erst-Recht Schluss lässt sich somit gerade nicht ziehen.
Lorenz
26.5.2024, 11:29:15
@[LS2024](144077) sehe es wie Edward Hopper. Wenn eine
Vormerkungdingliche Belastungen „schlägt“, muss das erst recht für schuldrechtliche gelten. Wieso sollten Inter-omnes Folgen beseitigt werden können, Inter-partes Folgen aber nicht. Ob diese leichter zu beseitigen sind, ist ja erst die zweite Frage. Und da ist es auch nicht so einfach. Insbesondere der Mieterschutz ist hier natürlich das große Problem. Das ist im Zweifel ein größeres Problem, als einen Grundschuld, die „einfach“ abgelöst werden muss.
LS2024
26.5.2024, 11:58:05
@[Lorenz](4330) Auch hier, korrigiere mich wenn ich Dich missverstehe, aber da beißt sich die Katze ein bisschen in den Schwanz: Der Erst-Recht-Schluss funktioniert hier nur, wenn man davon ausgeht, dass das relative Rechtsverhältnis, als weniger "starkes" Rechtsverhältnis, Erst-Recht dem
Vormerkungsinhaber gegenüber relativ unwirksam sein muss. Aber Sinn und Zweck des § 883 II BGB ist ja gerade den
Vormerkungsinhaber vor besonders starken Belastungen seiner vorgemerkten Rechtsposition zu schützen. Insofern funktioniert Edward Hoppers Erst-Recht Schluss hier nicht, weil er in die falsche Richtung zielt. Dein zweites Argument lässt sich da durchaus hören und wird ja in der Debatte auch angebracht. Im Ergebnis kann die Belastung durch einen Mietvertrag durchaus größer sein, als die durch ein dingliches Recht. Wenn man den Erst-Recht Schluss aus dieser Richtung aufbaut wird ein Schuh draus. Darauf zielte @[Edward Hopper](174080) allerdings meines Verständnisses nach gerade nicht ab.
Jonas22
12.6.2024, 13:45:11
Dafür dass das ein Klassikerproblem ist, finde ich den Streitstand zu dünn. Erst sollte klargestellt werden, dass eine Vermietung keine Verfügung ist und deswegen nur eine analoge Anwendung des § 883 II 1 BGB möglich ist. Die hM ist, dass keine analoge Anwendung möglich ist. Dafür spricht, dass die Interessenlage nicht vergleichbar ist, weil die Vermietung nicht zur Unmöglichkeit führt. Außerdem wird der
Vormerkungsgläubiger nicht unbillig benachteiligt, weil er den Mietzins erhält. Gegen eine analoge Anwendung spricht, dass der
Vormerkungsgläubiger den Mietvertrag zu Konditionen übernehmen müsste, die er unter Umständen selbst nie akzeptiert hätte. Also es gibt für beide Ansichten Argumente, aber die fehlen in der Aufgabe.
Jonas22
6.8.2024, 12:57:20
@[Lukas_Mengestu](136780) Könnten die Argumente noch in der Aufgabe ergänzt werden? Das wäre super 😊