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Sachenrecht
Zustimmungsanspruch des Vormerkungsberechtigten ist unverjährbar
Zustimmungsanspruch des Vormerkungsberechtigten ist unverjährbar
19. Februar 2025
19 Kommentare
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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
Eigentümer E verkauft K durch notariellen Vertrag sein Grundstück und bewilligt eine Vormerkung, die am 1.1.1999 eingetragen wird. Am 1.1.2000 wird zugunsten von Es Gläubiger D eine Hypothek und am 1.1.2002 K als Eigentümer eingetragen. Am 1.1.2019 verlangt K von D die Zustimmung zur Löschung der Hypothek.
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Einordnung des Falls
Zustimmungsanspruch des Vormerkungsberechtigten ist unverjährbar
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 10 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. K hat von E das Eigentum an dem Grundstück erworben (§§ 873 Abs. 1 Var. 1, 925 Abs. 1 BGB).
Genau, so ist das!
Jurastudium und Referendariat.
2. K steht gegen D ein Anspruch auf Grundbuchberichtigung aus § 894 BGB zu.
Nein, das trifft nicht zu!
3. K könnte aber einen Anspruch auf Zustimmung zur Löschung der Hypothek gegen D haben (§ 888 Abs. 1 BGB).
Ja!
4. Hat K von E am 1.1.1999 wirksam eine Vormerkung erworben (§§ 883, 885 BGB)?
Genau, so ist das!
5. Allerdings war die Bestellung der Hypothek zugunsten des D am 1.1.2000 gegenüber K wirksam.
Nein, das trifft nicht zu!
6. Kann sich D gegenüber K darauf berufen, dass der durch Vormerkung gesicherte, kaufvertragliche Übereignungsanspruch (§ 433 Abs. 1 BGB) durch Erfüllung erloschen ist (§ 362 Abs. 1 BGB)?
Nein!
7. Kann sich der vormerkungswidrig Eingetragene ggü. dem Vormerkungsberechtigten auf die Verjährung des gesicherten Anspruchs berufen (§ 214 Abs. 1 BGB)?
Genau, so ist das!
8. Ist der Anspruch des K gegen E auf Eigentumsübertragung (§ 433 Abs. 1 BGB) verjährt (§ 196 BGB)?
Nein, das trifft nicht zu!
9. Der Anspruch des Vormerkungsberechtigten auf Zustimmung (§ 888 BGB) selbst, ist bei direkter Anwendung des § 902 Abs. 1 S. 1 BGB unverjährbar.
Nein!
10. Der Anspruch des Vormerkungsberechtigten auf Zustimmung (§ 888 BGB) selbst, ist nach § 902 Abs. 1 S. 1 BGB analog unverjährbar.
Genau, so ist das!
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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community
jenny24
17.2.2023, 03:02:30
Könnt ihr nochmal erklären wieso sich die unverjahrbarkeit 888 analog nicht auswirkt? Bei
Vormerkungenkommt es doch dann immer darauf an ob der gesicherte Anspruch verjährt ist, dann geht die Analogie ins Leere? Dies spricht dafür sie gar nicht erst anzunehmen?
jenny24
17.2.2023, 03:03:20
#902 analog für 888

paul
17.2.2023, 16:24:02
Naja das ist schon sehr missverständlich formuliert. Letztendlich ist es so, dass es höchstens fraglich war ob über 902 analog 888 unverjährbar sein soll oder ob 888 quasi akzessorisch mit dem gesicherten Anspruch verjährt. Im Ergebnis kommt es wegen der durchschlagenden Einrede aber aufs gleiche raus => praktisch irrelevanter dogmatischer Streit.

Lukas_Mengestu
7.3.2023, 15:24:09
Hallo ihr beiden, vielen Dank für die Nachfrage. Immobiliarsachenrecht ist in der Tat nicht der leichteste Tobak, aber ich versuche es an dieser Stelle noch einmal in etwas anderen Worten: Zugunsten von K wurde (1) wirksam eine
Vormerkungeingetragen, weswegen (2) der Erwerb der Hypothek durch D für K relativ unwirksam war. Damit steht K an sich ein Zustimmungsanspruch nach
§ 888 BGBzu, sofern D diesem Anspruch (3) keine Einwendungen/Einreden entgegenhalten kann. An dieser Stelle
waren jetzt 3
Verteidigungen zu prüfen: (3.1) Ist die
Vormerkungnicht zwischenzeitlich erloschen? Antwort: Nein. Da der zugrundeliegende Verschaffungsanspruch nicht erfüllt wurde, ist dieser nicht untergegangen (
§ 362 BGB) und damit ist auch nicht die
Vormerkungerloschen. (3.2) Ist der zugrundeliegende Verschaffungsanspruch verjährt? Antwort: Nein. Der Verschaffungsanspruch hat sich in einen
Nacherfüllungsanspruchumgewandelt. Für diesen gilt eine 30-jährige Verjährungsfrist, die noch nicht abgelaufen ist. (3.3) Ist aber vielleicht der Anspruch auf Zustimmung nach
§ 888 BGBselbst verjährt? Antwort: Nein. Der Anspruch aus
§ 888 BGBist nach § 902 Abs. 1 S. 1 BGB analog unverjährbar, d.h. auch diese
Verteidigungder Hypothekengläubigerin geht fehl, sodass sie letztlich der Löschung ihrer Hypothek zustimmen muss. Der Vertiefungshinweis in der letzten Aufgabe soll lediglich darauf hinweisen, dass es sich in der Praxis nicht auswirkt, dass der Anspruch aus
§ 888 BGBunverjährbar ist und somit die
Verteidigung(3.3) niemals Erfolg hat. Denn wenn der zugrundeliegende Anspruch verjährt wäre, dann wäre hier
Verteidigung(3.2) erfolgreich gewesen. Aus der analogen Anwendung des §
902 BGBfolgt praktisch also lediglich, dass der Anspruch aus § 888 ZPO solange geltend gemacht werden kann, wie der zugrundeliegende Anspruch der
Vormerkungnoch nicht verjährt ist. Ich hoffe, es ist jetzt noch etwas deutlicher geworden. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team
Dominik
7.3.2023, 14:33:52
Ist hier nicht die Antwort der 1. Frage falsch? Durch Eintragung der
Vormerkungerhält K nicht das Eigentum am Grundstück sondern sichert nur seinen
Anspruch auf Übereignung. Wenn man einen Eigentumserwerb annimmt würde die Hypothek zugunsten des D bereits daran scheitern, dass E nicht verfügungsberechtigt ist. Oder verstehe ich da etwas falsch?

Lukas_Mengestu
7.3.2023, 15:08:07
Hallo Dominik, hier ist es am besten, sich einen kleinen Zeitstrahl anzulegen. Am 1.1.1999 wurde zugunsten von K eine
Vormerkungeingetragen, am 1.1.2000 erfolgte dann zugunsten von D die Bestellung einer Hypothek und am 1.1.2002 wurde K als Eigentümer eingetragen. Zu diesem Zeitpunkt hat sie also das mit der Hypothek belastete Eigentum erworben. Zum Zeitpunkt der Hypotheksbestellung war E dagegen noch verfügungsbefugt. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team
Dominik
7.3.2023, 17:13:50
In den Worten der meisten Professoren „Genau lesen hilft“ Ich habe die Eigentumsübergabe komplett überlesen.
Anja
21.7.2023, 11:20:05
Die vorletzte Frage würde ich umformulieren. Man neigt dazu sie so zu verstehen, als wäre gefragt, ob der Anspruch des K aus § 888 I unverjährbar wäre, sofern § 902 I 1 direkt anzuwenden wäre, was dann sicherlich der Fall wäre. Verständlicher wäre also “Findet § 902 I 1 auf den Anspruch des K direkte Anwendung?” oder “Ist der Anspruch des K nach § 902 I 1 in direkter Anwendung unverjährbar?” etc.
QuiGonTim
7.9.2023, 08:53:32
Sachenrecht, insbesondere Immobiliarsachenrecht, ist überhaupt nicht meins. Deshalb nochmal für ganz Dumme. 😅 Hier geht es nicht um K als jetzigen Eigentümer, sondern um ihn als
Vormerkungsberechtigten. Die
Vormerkungbesteht immer noch, obwohl das Eigentum an dem Grundstück wirksam an K übertragen wurde. Dies liegt daran, dass die
Vormerkungsich auf den Anspruch auf Eigentumsverschaffung an dem mangelfreien Grundstück bezog. Da jedoch aufgrund der Belastung mit der Hypothek das Eigentum an dem Grundstück mit
Rechtsmangelübertragen wurde, besteht die
Vormerkungfort. Nun bezieht sie sich aber auf den
Nacherfüllungsanspruch. Richtig?
Leo Lee
8.9.2023, 13:23:51
Hallo QuiGonTim, so ist es! Hier liegt der Knackpunkt des Falles darin, dass man im Auge behält, dass der ursprüngliche Anspruch auf Verschiffung des Eigentums (nur 10 Jahre lang gültig) sich durch die
rechtsmangelhafte Verschaffung gem. §
438 BGBin einen Anspruch (30 Jahre) umwandelt! Liebe Grüße - für das Jurafuchsteam - Leo
lukas4_7
19.1.2024, 07:23:23
Warum wird hier bei der 6. Frage auf das Erlöschen der
Vormerkungdurch Erfüllung des gesicherten Anspruchs eingegangen? Ein Anspruch aus §888 setzt ja nur die
Vormerkungsstellung zum Zeitpunkt des Erwerbs der Hypothek zugunsten von D voraus wenn ich nicht falsch liege. Wäre es nicht systematisch korrekt auf das eventuelle Erlöschen des Kaufpreisanspruchs erst einzugehen wenn man sich fragt auf welchen Anspruch bzgl der Verjährung abzustellen ist?

Sebastian Schmitt
27.12.2024, 19:33:45
Hallo @[lukas4_7](231372), Du hast insofern völlig Recht, als der Anspruch aus
§ 888 BGBentsteht, wenn dessen
Tatbestandsvoraussetzungenvorliegen. Diese Prüfung haben wir mit Frage 5 abgeschlossen. Anschließend widmen wir uns der Frage, ob der nach
§ 888 BGBentstandene Anspruch nach wie vor besteht, also nicht untergegangen/erloschen ist. Der Anspruch aus
§ 888 BGBerlischt mit dem Erlöschen der
Vormerkung, die wegen der strengen Akzessorietät wiederum am Bestand des zu sichernden Anspruchs hängt. Dementsprechend schauen wir bei Frage 6 nach dem kaufvertraglichen Übereignungsanspruch, der hier gesichert werden soll. Wäre der erloschen (und auch nicht durch einen
Nacherfüllungsanspruchersetzt worden), wäre schon deshalb auch die
Vormerkungerloschen und daher ebenso der Anspruch aus
§ 888 BGB. Auf die Verjährung müssten wir dann höchstens noch der Vollständigkeit halber eingehen. Weil das aber in unserem Fall nicht so ist, der Anspruch aus
§ 888 BGBalso nicht erloschen/untergegangen ist (weil die zu sichernde Forderung nicht erloschen/untergegangen ist), schauen wir abschließend darauf, ob der Anspruch denn durchsetzbar, insbesondere nicht verjährt ist. Ist es so klarer geworden? Viele Grüße, Sebastian - für das Jurafuchs-Team

CR7
22.2.2024, 21:14:50
Kein 100%er Examenstreffer, aber sehr viele Elemente des Falls kamen heute in der Z1 Examensklausur dran. Die maßgebliche Frage richtete sich nach BGH, 04.12.2015 - V ZR 202/14, aber selbst wenn man diesen Fall kannte, hatte man eine sehr gute Vorlage!

Nora Mommsen
23.2.2024, 12:06:49
Hallo CR7, das ist ja toll! Danke dir für die Info. Darf ich fragen, in welchem Bundesland das war? :) Beste Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team

CR7
23.2.2024, 12:16:36
Steht in der Überschrift - Sachsen :) LG
e.wigkeitsklausel
7.3.2024, 00:15:11
Ähnlicher Fall in Rheinland-Pfalz 2024/1
Trowa Barton
22.11.2024, 23:35:50
Das mag jetzt etwas komisch klingen, aber ich verstehe nicht warum auf §
438 BGBverwiesen wird für die Verjährungsfrist, wenn doch der Vertrag 1999 geschlossen wurde. Die Verwirrung rührt daher, dass §
438 BGBaf bis 31.12.2001 sich auf das Insolvenzrisiko beim Vorderungskauf bezieht (siehe:https://lexetius.com/BGB/438,2). Gab es vorher auch eine entsprechende Klausel? Falls nein drängt sich mir die Frage auf, wie diese Norm Bezug dazu finden konnte, immerhin ist der Kaufvertrag ja kein Dauer
schuldverhältnis, anders als ein Gesellschaftsvertrag, und unterliegt damit ja nur dem Recht zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses oder habe ich da etwas falsch verstanden?