Zustimmungsanspruch des Vormerkungsberechtigten ist unverjährbar

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Sachenrecht

7. Juli 2025

19 Kommentare

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Eigentümer E verkauft K durch notariellen Vertrag sein Grundstück und bewilligt eine Vormerkung, die am 1.1.1999 eingetragen wird. Am 1.1.2000 wird zugunsten von Es Gläubiger D eine Hypothek und am 1.1.2002 K als Eigentümer eingetragen. Am 1.1.2019 verlangt K von D die Zustimmung zur Löschung der Hypothek.

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Einordnung des Falls

Zustimmungsanspruch des Vormerkungsberechtigten ist unverjährbar

Dieser Fall lief bereits im 1./2. Juristischen Staatsexamen in folgenden Kampagnen

Examenstreffer Sachsen 2024

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 10 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K hat von E das Eigentum an dem Grundstück erworben (§§ 873 Abs. 1 Var. 1, 925 Abs. 1 BGB).

Genau, so ist das!

Die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück setzt voraus: (1) Dingliche Einigung (sog. Auflassung, §§ 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 BGB), (2) Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch, (3) Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung, (4) Berechtigung des Veräußerers. E und K haben sich vor einem Notar als zuständiger Stelle über den Eigentumsübergang geeinigt. Die Rechtsänderung wurde auch eingetragen und E war als Eigentümer berechtigt.

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2. K steht gegen D ein Anspruch auf Grundbuchberichtigung aus § 894 BGB zu.

Nein, das trifft nicht zu!

Dies setzt voraus: (1) Objektive Unrichtigkeit des Grundbuchs, (2) Aktivlegitimation des Anspruchstellers, (3) Passivlegitimation des Anspruchsgegners. Unrichtig wäre das Grundbuch, wenn die nach dem Grundbuch zugunsten des D bestehende Hypothek objektiv und ggü. jedermann unwirksam wäre. Eine bloß relative Unwirksamkeit nach § 883 Abs. 2 BGB genügt nicht. Da eine Vormerkung keine Grundbuchsperre bewirkt, war E jedenfalls nicht in seiner Verfügungsbefugnis beschränkt. D hat daher wirksam von E die Hypothek erworben und das Grundbuch ist bereits nicht unrichtig.

3. K könnte aber einen Anspruch auf Zustimmung zur Löschung der Hypothek gegen D haben (§ 888 Abs. 1 BGB).

Ja!

Dieser Anspruch setzt voraus: (1) Vormerkungsberechtigung des Anspruchstellers z. Zt. des vormerkungswidrigen Erwerbs, (2) Relative Unwirksamkeit des Erwerbs eines dinglichen Rechts gegenüber dem Vormerkungsberechtigten (§ 883 Abs. 2 BGB), (3) Keine Einreden/Einwendungen des Erwerbers. § 888 Abs. 1 BGB greift im Verhältnis zu § 894 BGB also dann, wenn eine Verfügung nicht ggü. jedermann, sondern nur relativ ggü. dem Vormerkungsberechtigten (§ 883 Abs. 2 BGB) unwirksam ist.

4. Hat K von E am 1.1.1999 wirksam eine Vormerkung erworben (§§ 883, 885 BGB)?

Genau, so ist das!

Der Ersterwerb einer Vormerkung setzt voraus: (1) Bestehen eines wirksamen schuldrechtlichen, vormerkungsfähigen Anspruchs, (2) Bewilligung oder einstweilige Verfügung, (3) Eintragung, (4) Berechtigung des Bestellers. K steht aus dem formgerecht (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB) geschlossenen Kaufvertrag ein Anspruch auf Übereignung zu (§ 433 Abs. 1 BGB). Der Eigentümer E hat die Eintragung der Vormerkung auch bewilligt, sodass K von E am 1.1.1999 wirksam eine Vormerkung erworben hat.

5. Allerdings war die Bestellung der Hypothek zugunsten des D am 1.1.2000 gegenüber K wirksam.

Nein, das trifft nicht zu!

Eine nach Vormerkungseintragung erfolgte Verfügung ist gegenüber dem Vormerkungsberechtigten insoweit unwirksam, als sie den durch die Vormerkung gesicherten, schuldrechtlichen Anspruch beeinträchtigen würde (§ 883 Abs. 2 S. 1 BGB). K steht ein Anspruch auf lastenfreie Übereignung zu (§ 433 Abs. 1 BGB). Die zugunsten des D eingetragene Hypothek würde das Eigentum an dem Grundstück belasten und damit den Übertragungsanspruch beeinträchtigen. Die Hypothekenbestellung war daher relativ unwirksam.

6. Kann sich D gegenüber K darauf berufen, dass der durch Vormerkung gesicherte, kaufvertragliche Übereignungsanspruch (§ 433 Abs. 1 BGB) durch Erfüllung erloschen ist (§ 362 Abs. 1 BGB)?

Nein!

Die Vormerkung ist akzessorisch zum gesicherten Anspruch. Erlischt letzterer, so erlischt auch die Vormerkung trotz Eintragung. Zwar hat K das Eigentum am Grundstück erworben. E schuldete jedoch die mangelfreie Verschaffung (§ 433 Abs. 1 S. 2 BGB). Die Belastung des Grundstücks mit einer Hypothek stellt einen Rechtsmangel dar (§ 435 S. 1 BGB). K stand daher als modifizierter Erfüllungsanspruch ein Anspruch auf Nacherfüllung zu (§§ 437 Nr. 1, 439 BGB), den die Vormerkung nunmehr sichert. Dieser ist noch nicht erloschen. Da im konkreten Fall unklar war, ob der Kaufvertrag die Belastung mit der Hypothek vorgesehen hatte, verwies der BGH im zugrunde liegenden Originalfall zurück an das OLG Dresden.

7. Kann sich der vormerkungswidrig Eingetragene ggü. dem Vormerkungsberechtigten auf die Verjährung des gesicherten Anspruchs berufen (§ 214 Abs. 1 BGB)?

Genau, so ist das!

BGH: Der vormerkungswidrige Erwerber könne in analoger Anwendung von §§ 768 Abs. 2, 1137 Abs. 2, 1211 Abs. 2 BGB die Einreden geltend machen, die dem Schuldner gegen den gesicherten Anspruch zustünden (RdNr. 14). Dies folge aus der Akzessorietät der Vormerkung. Zu diesen Einreden gehöre auch die Einrede der Verjährung. § 216 Abs. 1 S. 1 BGB gilt für die Vormerkung - wie auch die Existenz des § 886 BGB zeigt - nicht.

8. Ist der Anspruch des K gegen E auf Eigentumsübertragung (§ 433 Abs. 1 BGB) verjährt (§ 196 BGB)?

Nein, das trifft nicht zu!

Zwar war der Anspruch des K aus § 433 Abs. 1 BGB auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück i.S.d. § 196 BGB gerichtet, dessen zehnjährige Verjährungsfrist abgelaufen wäre. Da das Grundstück aufgrund der zugunsten des D bestellten Hypothek rechtsmangelhaft war (§ 435 BGB), hat sich der Erfüllungs- jedoch in einen Nacherfüllungsanspruch umgewandelt (§§ 437 Nr. 1, 439 BGB). Dieser Anspruch verjährt in 30 Jahren (§ 438 Abs. 1 Nr. 1 lit. b BGB), da die Hypothek zugunsten des D ein sonstiges im Grundbuch eingetragenes Recht darstellt. Diese Frist ist vorliegend noch nicht abgelaufen.

9. Der Anspruch des Vormerkungsberechtigten auf Zustimmung (§ 888 BGB) selbst, ist bei direkter Anwendung des § 902 Abs. 1 S. 1 BGB unverjährbar.

Nein!

§ 902 Abs. 1 S. 1 BGB ist direkt nur auf die Ansprüche aus eingetragenen dinglichen Rechte anwendbar (z.B. §§ 985, 1147, 1192 BGB). Die Vormerkung ist kein dingliches Recht, sondern ein Sicherungsmittel eigener Art, da sie eine Zwitterstellung einnimmt. Einerseits ist sie zu einem schuldrechtlichen Anspruch akzessorisch; andererseits soll sie mit dinglicher Wirkung vor der Vereitelung des Rechtserwerbs schützen (§§ 883 Abs. 2 BGB, § 48 ZVG) und den Rang des einzutragenden Rechts sichern (§ 883 Abs. 3 BGB). Daher sei § 902 Abs. 1 BGB nicht direkt anwendbar (RdNr. 22).

10. Der Anspruch des Vormerkungsberechtigten auf Zustimmung (§ 888 BGB) selbst, ist nach § 902 Abs. 1 S. 1 BGB analog unverjährbar.

Genau, so ist das!

Eine Analogie erfordert eine planwidrige Regelungslücke und Interessenvergleichbarkeit. Eine Regelungslücke besteht, da weder eine § 898 BGB vergleichbare Norm existiert, noch der § 196 BGB die Verjährung des Zustimmungsanspruches regelt. Es liegt auch eine vergleichbare Interessenlage vor, da § 888 BGB den von § 902 Abs. 1 BGB geregelten Rechtsverwirklichungsansprüchen ähnelt. Denn erst durch § 888 BGB wird dem Vormerkungsberechtigten die Durchsetzung des gesicherten Anspruchs ermöglicht. Die Unverjährbarkeit von § 888 BGB wirkt sich aber faktisch kaum aus, da die Zustimmung bei Verjährung des gesicherten Anspruchs verweigert werden kann (s.o.).

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Fundstellen

BGH 1/14/2022 , V ZR 245/20 , NJW 2022, 1167,

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

JEN

jenny24

17.2.2023, 03:02:30

Könnt ihr nochmal erklären wieso sich die unverjahrbarkeit 888 analog nicht auswirkt? Bei

Zustimmungsanspruch des Vormerkungsberechtigten ist unverjährbar

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Diesen Fall lösen 69,0 % der 15.000 Nutzer:innen unseres digitalen Tutors "Jurafuchs" richtig.

Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 10 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K hat von E das Eigentum an dem Grundstück erworben (§§ 873 Abs. 1 Var. 1, 925 Abs. 1 BGB).

2. K steht gegen D ein Anspruch auf Grundbuchberichtigung aus § 894 BGB zu.

3. K könnte aber einen Anspruch auf Zustimmung zur Löschung der Hypothek gegen D haben (§ 888 Abs. 1 BGB).

4. Hat K von E am 1.1.1999 wirksam eine Vormerkung erworben (§§ 883, 885 BGB)?

5. Allerdings war die Bestellung der Hypothek zugunsten des D am 1.1.2000 gegenüber K wirksam.

6. Kann sich D gegenüber K darauf berufen, dass der durch Vormerkung gesicherte, kaufvertragliche Übereignungsanspruch (§ 433 Abs. 1 BGB) durch Erfüllung erloschen ist (§ 362 Abs. 1 BGB)?

7. Kann sich der vormerkungswidrig Eingetragene ggü. dem Vormerkungsberechtigten auf die Verjährung des gesicherten Anspruchs berufen (§ 214 Abs. 1 BGB)?

8. Ist der Anspruch des K gegen E auf Eigentumsübertragung (§ 433 Abs. 1 BGB) verjährt (§ 196 BGB)?

9. Der Anspruch des Vormerkungsberechtigten auf Zustimmung (§ 888 BGB) selbst, ist bei direkter Anwendung des § 902 Abs. 1 S. 1 BGB unverjährbar.

10. Der Anspruch des Vormerkungsberechtigten auf Zustimmung (§ 888 BGB) selbst, ist nach § 902 Abs. 1 S. 1 BGB analog unverjährbar.

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