Anfänglicher Mangel vor Übergabe


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

V vermietet Ärztin A Räume zum Betrieb einer Praxis. Zwei Wochen nach Vertragsschluss und noch vor der Schlüsselübergabe erfahren sie, dass in dem Gebäude keine Praxis betrieben werden darf, weil es unter Denkmalschutz steht. V konnte das nicht wissen. A muss neue Räume suchen und verlangt von V Schadensersatz, weil sie durch die Öffnungsverzögerung einen Verdienstausfall erlitten hat.

Einordnung des Falls

Anfänglicher Mangel vor Übergabe

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 2 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. A hat einen (verschuldensunabhängigen) Schadensersatzanspruch gegen V gem. § 536a Abs. 1 BGB, denn es liegt ein anfänglicher Mangel vor.

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Nein, das trifft nicht zu!

Der Vermieter haftet für anfängliche Mängel der Mietsache verschuldensunabhängig (§ 536a Abs. 1 S. 1 BGB, Garantiehaftung). Voraussetzung dafür ist, dass der Mangel bei Vertragsschluss mindestens bereits angelegt ist, auch wenn er verborgen geblieben ist. Das spezielle mietrechtliche Gewährleistungsrecht gilt zeitlich ab dem Zeitpunkt der Einräumung der Gebrauchsmöglichkeit, in der Regel also ab Übergabe. Vor diesem Zeitpunkt sind umgekehrt nicht die §§ 536 ff. BGB, sondern nur das allgemeine Leistungsstörungsrecht anwendbar. Zwar wären die Voraussetzungen des § 536a Abs. 1 BGB erfüllt, insbesondere ist kein Verschulden erforderlich. Mangels erfolgter Übergabe kann A jedoch keinen Anspruch der §§ 536ff. BGB geltend machen.

2. A hat gegen V einen Anspruch auf Schadensersatz gem. § 311a Abs. 2 BGB wegen anfänglicher Unmöglichkeit.

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Nein!

Der Gläubiger kann vom Schuldner Schadensersatz verlangen, wenn die geschuldete Leistung bereits bei Vertragsschluss unmöglich war und der Schuldner dies wusste oder hätte wissen müssen (§ 311a Abs. 2 BGB). Da es hier nicht zu einer Übergabe der Räume gekommen ist, bleibt das allgemeine Leistungsstörungsrecht anwendbar. V konnte jedoch nicht wissen, dass das Haus unter Denkmalschutz steht und eine Arztpraxis dort nicht betrieben werden kann. Mangels Verschulden haftet er der A deshalb auch nicht nach § 311a Abs. 2 BGB.

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