Anfänglicher Mangel vor Übergabe


schwer

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Jurafuchs

V vermietet Ärztin A Räume zum Betrieb einer Praxis. Zwei Wochen nach Vertragsschluss und noch vor der Schlüsselübergabe erfahren sie, dass in dem Gebäude keine Praxis betrieben werden darf, weil es unter Denkmalschutz steht. V konnte das nicht wissen. A muss neue Räume suchen und verlangt von V Schadensersatz, weil sie durch die Öffnungsverzögerung einen Verdienstausfall erlitten hat.

Einordnung des Falls

Anfänglicher Mangel vor Übergabe

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 2 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. A hat einen (verschuldensunabhängigen) Schadensersatzanspruch gegen V gem. § 536a Abs. 1 BGB, denn es liegt ein anfänglicher Mangel vor.

Nein, das trifft nicht zu!

Der Vermieter haftet für anfängliche Mängel der Mietsache verschuldensunabhängig (§ 536a Abs. 1 S. 1 BGB, Garantiehaftung). Voraussetzung dafür ist, dass der Mangel bei Vertragsschluss mindestens bereits angelegt ist, auch wenn er verborgen geblieben ist. Das spezielle mietrechtliche Gewährleistungsrecht gilt zeitlich ab dem Zeitpunkt der Einräumung der Gebrauchsmöglichkeit, in der Regel also ab Übergabe. Vor diesem Zeitpunkt sind umgekehrt nicht die §§ 536 ff. BGB, sondern nur das allgemeine Leistungsstörungsrecht anwendbar. Zwar wären die Voraussetzungen des § 536a Abs. 1 BGB erfüllt, insbesondere ist kein Verschulden erforderlich. Mangels erfolgter Übergabe kann A jedoch keinen Anspruch der §§ 536ff. BGB geltend machen.

2. A hat gegen V einen Anspruch auf Schadensersatz gem. § 311a Abs. 2 BGB wegen anfänglicher Unmöglichkeit.

Nein!

Der Gläubiger kann vom Schuldner Schadensersatz verlangen, wenn die geschuldete Leistung bereits bei Vertragsschluss unmöglich war und der Schuldner dies wusste oder hätte wissen müssen (§ 311a Abs. 2 BGB). Da es hier nicht zu einer Übergabe der Räume gekommen ist, bleibt das allgemeine Leistungsstörungsrecht anwendbar. V konnte jedoch nicht wissen, dass das Haus unter Denkmalschutz steht und eine Arztpraxis dort nicht betrieben werden kann. Mangels Verschulden haftet er der A deshalb auch nicht nach § 311a Abs. 2 BGB.

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NO

notwesanderson

17.12.2021, 17:11:18

536a I BGB ist doch verschuldensabhängig?

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

17.12.2021, 19:25:38

Hallo Kelly, bei § 536a Abs. 1 BGB musst Du zwischen anfänglichen Mängeln und nachträglichen Mängeln differenzieren. Für anfängliche Mängel haftet der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB. Beste Grüße, Lukas- für das Jurafuchs-Team

CLA

chuck lawris

13.2.2022, 13:32:44

War es nicht im Aufgabenkomplex vorher so, dass ein Kommentator darauf hinwies, dass es bei rechtlichen Mängeln auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses ankommt, sodass hier ein verschuldensunabhängiger SE-Anspruch aus 536a I Alt 1 entsteht?

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

14.2.2022, 18:55:30

Hallo chuck lawris, in der Tat entspricht dies der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH NJW-RR 2005, 958). Allerdings stellt eine öffentlich-rechtliche Beschränkung, wie hier der Denkmalschutz, keinen "Rechtsmangel" iSv § 536 Abs. 3 BGB dar. Hiervon umfasst sind vielmehr ausschließlich Privatrechte. Insofern kommt hier das allgemeine Leistungsstörungsrecht zum Tragen :-) Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

CLA

chuck lawris

14.2.2022, 19:14:52

Lukas, bester Mann. Danke 👌

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

14.2.2022, 22:11:27

😀

TI

Timurso

9.2.2023, 17:40:16

Ist das wirklich ein Fall der anfänglichen Unmöglichkeit? Die Übergabe der Mietsache ist ja möglich, nur die Nutzung durch die Mieterin nicht.

Nora Mommsen

Nora Mommsen

11.2.2023, 12:43:00

Hallo Timurso, das kommt immer drauf an. Vorliegend wurden die Räume "zum Betrieb einer Praxis" vermietet. Da dies nicht möglich ist, scheitert die geschuldete Leistung. Daher liegt

anfängliche unmöglichkeit

vor. Viele Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team

EVA

evanici

3.9.2023, 17:19:15

Sprich: Die Schlüsselübergabe ändert alles und § 536a I F. 1 wäre anwendbar?

STE

StellaChiara

8.9.2023, 13:39:57

handelt es sich hier nicht um einen rechtsmangel? dann wären die §§ 536 ff. BGB ab Vertragsschluss bereits anwendbar

VALA

Vanilla Latte

1.10.2023, 23:44:50

Hätte ich auch gedacht..

Dave K. 🦊

Dave K. 🦊

21.3.2024, 19:47:53

Wäre schön, wenn Jura Fuchs mal dazu Stellung beziehen würde!

jeci

jeci

9.4.2024, 16:34:18

Dazu findet sich unter einer älteren Frage die Antwort. Der Denkmalschutz scheint kein Rechtsmangel zu sein, weil es sich um eine öffentlich-rechtliche Angelegenheit handelt.

Jannik Domnick

Jannik Domnick

1.2.2024, 15:40:43

Also im Rep haben wir gelernt, dass es mittlerweile h.M., ist dass §536a I auch dann anwendbar ist, wenn noch keine Gebrauchsüberlassung stattgefunden hat, da es letztlich für einen anfänglichen Mangel keinen Unterschied macht, ob die Gebrauchsüberlassung schon stattgefunden hat

Nora Mommsen

Nora Mommsen

23.4.2024, 12:22:28

Hallo Janine Domnick, danke für deine Anmerkung! Diese Frage ist in der Rechtswissenschaft durchaus heiß umstritten. Es gibt durch eine starke Meinung, die vertritt, dass der § 536a BGB auch schon vor Überlassung der Mietsache Anwendung findet. Der BGH erzielt aber die Abgrenzung zum allgemeinen Leistungsstörungsrecht durch die Überlassung der Mietsache. Dies ist auch eine in der Literatur durchaus stark vertretene Ansicht. Beste Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team

AN

An

21.4.2024, 12:53:12

wenn die Mieterin das so leicht rausfinden kann, müsste ein Vermieter, der gewerblich zu einem bestimmten zweck vermietet das doch jedenfalls wissen müssen oder? wieso wird das hier verneint?

Nora Mommsen

Nora Mommsen

23.4.2024, 12:11:52

Hallo An, woher ergibt sich für dich, dass die Mieterin das leicht rausfinden kann? :) Beste Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team


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