Zulässigkeit eines Vorhabens im reinen Wohngebiet 1 (Grundfall)

Öffentliches Recht

Baurecht: Bauplanungsrecht

Beplanter Innenbereich (§ 30 BauGB)

4. April 2025

8 Kommentare

4,9 ★ (13.460 mal geöffnet in Jurafuchs)

leichtmittelschwer

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

E vermietet seine Münchner Eigentumswohnung tageweise an Urlauber und Touristen. Der qualifizierte Bebauungsplan weist ein reines Wohngebiet aus. Dem Beamten B ist Es „Gebaren“ ein Dorn im Auge.

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Einordnung des Falls

Zulässigkeit eines Vorhabens im reinen Wohngebiet 1 (Grundfall)

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Ob ein Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung besteht, ist am Maßstab des § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 BauNVO zu prüfen.

Ja!

Setzt die Gemeinde die Art der baulichen Nutzung fest, indem sie ein Baugebiet nach § 1 Abs. 2 BauNVO ausweist, beurteilt sich die Frage der Planwidrigkeit einer Nutzung unmittelbar nach den §§ 2-14 BauNVO. Die Vorschriften der §§ 2-14 BauNVO sind dann nämlich gemäß § 1 Abs. 3 S. 2 BauNVO Bestandteil des Bebauungsplans.Die Gemeinde hat für das Umfeld von Es Eigentumswohnung ein reines Wohngebiet und damit ein Baugebiet nach §§ 1 Abs. 2 Nr. 2, 3 BauNVO festgesetzt.

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2. Die tageweise Vermietung der Wohnung an Touristen ist zulässig, wenn dies eine Nutzung als „Wohngebäude“ darstellt (§ 3 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO).

Genau, so ist das!

Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen (§ 3 Abs. 1 BauNVO). Allgemein zulässig sind dort Wohngebäude (§ 3 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Wohngebäude sind Gebäude, die dem dauernden Wohnen dienen.Der Begriff des Wohngebäudes kommt auch bei anderen Baugebieten vor (§§ 2 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 Nr. 1; 4 Abs. 2 Nr. 1; 4a Abs. 2 Nr. 1; 5 Abs. 2 Nr. 1-3; 5a Abs. 2 Nr. 1-3; 6 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Der Begriff hat dort denselben Inhalt, so dass Du Dir nur eine Definition merken musst.

3. Wohnen im planungsrechtlichen Sinne ist eine auch nur vorübergehende, eigenständige Gestaltung des häuslichen Lebens auf der Grundlage eines freiwilligen Aufenthalts

Nein, das trifft nicht zu!

Wohnen im planungsrechtlichen Sinne ist eine auf gewisse Dauer angelegte, eigenständige Gestaltung des häuslichen Lebens auf der Grundlage eines freiwilligen Aufenthalts.

4. E nutzt seine Wohnung als „Wohngebäude“ (§ 3 Abs. 2 Nr. Nr. 1 BauNVO), indem er sie tageweise an Urlauber und Touristen vermietet. Die Nutzung entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans.

Nein!

Wohnen im planungsrechtlichen Sinne ist eine auf gewisse Dauer angelegte, eigenständige Gestaltung des häuslichen Lebens auf der Grundlage eines freiwilligen Aufenthalts.Die tageweise Nutzung der Wohnung durch ständig wechselnde Touristen ist keine auf gewisse Dauer angelegte Nutzung, sondern jeweils eine nur vorübergehende. Es Nutzung widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans. Nach §§ 13a S. 2, § 3 Abs. 3 Nr. 1 aE BauNVO wäre es grundsätzlich möglich, die Nutzung als Ferienwohnung ausnahmsweise zuzulassen. Eine solche Entscheidung, die im Ermessen der Behörde steht, ist hier aber offensichtlich nicht gewollt.

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

DIAA

Diaa

5.9.2024, 17:20:52

Also in diesem Fall wurde nicht auf § 31 I BauGB und somit auf die Ausnahme zurückgegriffen, weil dies im Sachverhalt nicht ausdrücklich gefragt wurde oder?

NIC

Nickname

13.1.2025, 19:44:07

Du müsstest in einem Gutachten, in dem du die Vereinbarkeit mit Bauplanungsrecht prüfst, den § 31 I BauGB dazu zitieren. Denn § 31 I BauGB setzt voraus, dass Ausnahmen von den Festsetzungen des B-Plans möglich sind, die in dem B-Plan nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sind. Und weil § 1 III 2 BauNVO vorsieht, dass Festsetzungen nach § 1 III 1 i.V.m. § 1 II Nr. 1 - 12 BauNVO grundsätzlich erstmal dazu führen, dass die §§ 2 - 14 BauNVO Bestandteil des B-Plans werden, hast du auch ausdrücklich vorgesehene Ausnahmen i.S.d. § 31 I BauGB. Hier geht es ja aber nur um die Subsumtion, ob "Ferienwohnungen" auch unter die zulässige Nutzung als Wohngebäude fallen.

OKA

okalinkk

20.3.2025, 23:40:32

@[Nickname](153491) werden die gesamten 2 bis 14 BauNVO Bestandteil des BPlans oder zB nur der Paragraph den ich zB als Wohngebiet ausgewiesen habe, zB nur 3 BauNVO?

elias693

31.1.2025, 12:29:12

Könnte es sich hier um eine Ausnahme gem. § 3 III Nr. 1 BauNVO handeln, indem die Vermietung einen kleinen Betrieb des Beherbergungsgewerbes darstellt?

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Ob ein Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung besteht, ist am Maßstab des § 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 BauNVO zu prüfen.

2. Die tageweise Vermietung der Wohnung an Touristen ist zulässig, wenn dies eine Nutzung als „Wohngebäude“ darstellt (§ 3 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO).

3. Wohnen im planungsrechtlichen Sinne ist eine auch nur vorübergehende, eigenständige Gestaltung des häuslichen Lebens auf der Grundlage eines freiwilligen Aufenthalts

4. E nutzt seine Wohnung als „Wohngebäude“ (§ 3 Abs. 2 Nr. Nr. 1 BauNVO), indem er sie tageweise an Urlauber und Touristen vermietet. Die Nutzung entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans.

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