außerordentliche Kündigung - Lärm - Abmahnungserfordernis

Jede Vertragspartei – also sowohl Mieter als auch Vermieter – kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Dabei gilt der Grundtatbestand des § 543 BGB. Dieser wird bei Wohnraummietverträgen durch § 569 BGB weiter konkretisiert.

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 BGB). Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Mieter von Wohnraum den Hausfrieden nachhaltig stört (§ 569 Abs. 2 BGB). Eine solche nachhaltige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass eine Mietpartei ihre Rücksichtnahmepflicht (§ 241 Abs. 2 BGB), sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, in schwerwiegender Weise verletzt.

Klassische Fälle von Hausfriedensstörungen sind Tätlichkeiten, Beleidigungen und Lärmstörungen, insbesondere zur Nachtzeit. Die Störung ist nachhaltig, wenn sie zu einem Dauerzustand wird. Hierfür reicht es aus, wenn sie häufiger vorkommt. M schreit zur Nachtzeit laut herum und stört durch diese Geräusche seine Mitmieter; dies geschieht nicht nur einmalig, sondern wiederkehrend.

Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, verlangt die außerordentliche Kündigung grundsätzlich eine vorherige Abmahnung oder Abhilfefrist (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB), die jedoch im Einzelfall entbehrlich sein kann (§ 543 Abs. 3 S. 2 BGB). In der Abmahnung müssen die beanstandeten Pflichtverletzungen so genau bezeichnet werden, dass der Empfänger sich danach richten kann. Dieser ist unmissverständlich aufzufordern, das beanstandete Verhalten oder den daraus folgenden vertragswidrigen Zustand abzustellen. Hierdurch soll das Verhalten vor Augen geführt und die Störung ohne Notwendigkeit einer Kündigung beseitigt werden. V hat den M nicht abgemahnt, sondern sofort gekündigt. Da die Abmahnung nicht nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB entbehrlich war, ist die außerordentliche Kündigung mangels Abmahnung unwirksam.