außerordentliche Kündigung - Zahlungsverzug


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

M mietet Vs Wohnung für €450 im Monat. Als M im Juli 2021 ihr ganzes Geld beim Derivatehandel verzockt, kommt sie in Geldnöte. Für August und September 2021 überweist M an V nur jeweils €250. V erklärt daraufhin Ende September die außerordentliche Kündigung wegen des Zahlungsverzugs.

Einordnung des Falls

außerordentliche Kündigung - Zahlungsverzug

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Der Zahlungsverzug eines Mieters kann einen außerordentlichen Kündigungsgrund darstellen.

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Genau, so ist das!

Ein wichtiger Grund für die außerordentliche Kündigung liegt insbesondere vor, wenn der Mieter (1) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder (2) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Zur Miete gehört dabei die Grundmiete sowie die laufenden Nebenkosten.

2. M befindet sich mit der Miete in Verzug.

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Ja, in der Tat!

Erbringt der Schuldner schuldhaft – ggf. nach Mahnung – eine fällige und einredefreie Leistung nicht, so kommt er in Verzug (§ 286 BGB). Die Mietzahlungspflicht war am 3. Werktag des Augusts bzw. Septembers fällig. Weil für diese Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist (§ 556b Abs. 1 BGB), ist eine Mahnung nicht erforderlich (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Hinsichtlich der Nichtzahlung handelt M jedenfalls fahrlässig (§ 286 Abs. 4 BGB).

3. Der Mietrückstand ist „nicht unerheblich“ iSv §§ 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.

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Nein!

Kommt der Mieter an zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen mit der Zahlung der Miete in Verzug, berechtigt dies zur Kündigung, wenn der Rückstand entweder alle geschuldeten Mietzahlungen umfasst oder zumindest nicht unerheblich ist (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a). Bei Wohnraum ist der rückständige Teil der Miete nur dann nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). M hat in den beiden Monaten insgesamt 400€ zu wenig bezahlt. Die monatliche Miete beträgt hingegen €450, sodass der rückständige Teil nicht die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB) und der Zahlungsverzug bisher grundsätzlich keinen außerordentlichen Kündigungsgrund darstellt.

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