+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
M mietet V's Wohnung für €500 im Monat. Im Juni und Juli zahlt M keine Miete. V erklärt M die außerordentliche Kündigung und setzt eine Räumungsfrist von zwei Wochen. M zieht nicht aus. V verklagt ihn auf Räumung. Die Klage wird M am 1.9. zustellt; am 10.9. überweist M die gesamte rückständige Miete.
Einordnung des Falls
außerordentliche Kündigung - Nachzahlung/Erledigung
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 6 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. M befand sich mit der Miete in Verzug.
Genau, so ist das!
Ein wichtiger Grund für die außerordentliche Kündigung liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a BGB). Erbringt der Schuldner schuldhaft – ggf. nach Mahnung – eine fällige und einredefreie Leistung nicht, so kommt er in Verzug (§ 286 BGB). Die Mietzahlungspflicht war am 3. Werktag des Junis bzw. Julis fällig. Diese Miete hat M insgesamt nicht erbracht. Weil für diese Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist (§ 556b Abs. 1 BGB), ist eine Mahnung nicht erforderlich (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Hinsichtlich der Nichtzahlung handelt M jedenfalls fahrlässig (§ 286 Abs. 4 BGB).
2. Eine vorherige Abmahnung war entbehrlich.
Ja, in der Tat!
Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, verlangt die außerordentliche Kündigung grundsätzlich eine vorherige Abmahnung (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB). Eine Abmahnung ist jedoch entbehrlich, wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete iSd § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Verzug ist (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB). Da der Kündigungsgrund im Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt, war eine vorherige Abmahnung entbehrlich.
3. Die Kündigung wurde unwirksam, als M die Miete nachgezahlt hat.
Ja!
Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB). Diese Rettungsmöglichkeit besteht jedoch dann nicht mehr, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach S. 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB). Rechtshängigkeit trat mit Zustellung der Klageschrift am 2.9. ein (§§ 261 Abs. 1, 253 Abs. 1 ZPO). M hat schon am 10.9., also innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit die V befriedigt, sodass die Kündigung unwirksam geworden ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB).
4. Die Klage ist durch die Zahlung unbegründet geworden.
Genau, so ist das!
Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB, Räumungsanspruch). Durch die nachträglich eingetretene Unwirksamkeit der Kündigung besteht das Mietverhältnis weiter fort. Mangels Beendigung des Mietverhältnisses muss der M die Mietsache daher nicht zurückgeben, sodass kein Räumungsanspruch der V besteht und die Klage unbegründet geworden ist.
5. M sollte die Klage jetzt zurücknehmen (§ 269 ZPO).
Nein, das trifft nicht zu!
Eine Klagerücknahme führt in der Regel dazu, dass der Kläger die Kosten des Rechtsstreits tragen muss (§ 269 Abs. 3 S. 2 ZPO). Der Kläger sollte deshalb die Erledigung erklären: (1) Stimmt der Beklagte der Erledigung zu, wird nur noch über die Kosten entschieden. Dann entscheidet das Gericht nach billigem Ermessen über die Kosten, wobei die Rechtslage bis zur Erledigung entscheidend ist (§ 91a Abs. 1 ZPO). (2) Stimmt der Beklagte nicht zu (einseitige Erledigungserklärung), folgt aus der Erledigungserklärung des Klägers eine Klageänderung nach § 264 Nr. 2 ZPO: Er begehrt dann die Feststellung, dass die Klage ursprünglich zulässig und begründet war, und durch ein erledigendes Ereignis nach Rechtshängigkeit unzulässig und/oder unbegründet geworden ist. Ist dies der Fall, unterliegt der Beklagte und muss die Kosten tragen.
6. Wenn V hier die Erledigung erklärt, muss er keine Kosten tragen.
Ja!
Die Klage des V war ursprünglich zulässig und begründet, denn die Kündigung war wirksam, sodass V einen Räumungsanspruch gegen M hatte. Die Klage ist erst durch ein erledigendes Ereignis nach Rechtshängigkeit unbegründet geworden, nämlich durch die Nachzahlung des M mit der Heilungsfolge des § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB. Deshalb muss im Rahmen der beiderseitigen Erledigung nach billigem Ermessen der M die Kosten tragen (§ 91a ZPO) bzw. hätte bei einer einseitigen Erledigung der Feststellungsantrag Erfolg, sodass V mit der geänderten Klage in voller Höhe gewinnen würde und er keine Kosten tragen müsste (§ 91 Abs. 1 ZPO).
