Wertstoffsammelstelle in der Nähe einer Eigentumswohnung – Sachmangel?


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

K besichtigt eine Neubauwohnung des B. Währenddessen errichtet die Stadtverwaltung unter Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen Vorschriften gegenüber der Wohnung eine Abfallcontaineranlage. K kauft die Wohnung. Nach dem Einzug verlangt K wegen der Umweltemissionen der Containeranlage (z.B. Lärm durch Überschreitung der Einwurfzeiten) von B Schadenersatz.

Einordnung des Falls

Wertstoffsammelstelle in der Nähe einer Eigentumswohnung – Sachmangel?

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 8 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K könnte ein Anspruch auf Schadensersatz zustehen (§§ 437 Nr. 3, 434, 280 Abs. 1, Abs. 3, 283 BGB).

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Ja!

Die Kaufmängelgewährleistungsrechte setzen zunächst einen wirksamen Kaufvertrag sowie einen Sachmangel bei Gefahrübergang voraus (§§ 433 Abs. 1 Satz 2, 434 BGB). Betrifft der Mangel die Kaufsache und ist die Nacherfüllung unmöglich, so richtet sich die Erstattung im Falle der nachträglichen Unmöglichkeit nach dem Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung aus §§ 437 Nr. 3, 434, 280 Abs. 1, Abs. 3, 283 BGB. Ein wirksamer Kaufvertrag besteht. In Bezug auf Bau- und Planungsleistungen, worauf Werkvertragsrecht anzuwenden wäre, liegen keine Mängel vor. K und B streiten allerdings darum, ob sich ein Mangel aus den Umweltemissionen der Containeranlage ergibt.

2. Aufgrund der Containeranlage hat die Wohnung nicht die vereinbarte Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. / § 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB n.F.).

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Nein, das ist nicht der Fall!

Zum 1.1.2022 wurde § 434 BGB neu gefasst, ohne dass sich hierdurch inhaltliche Änderungen ergeben.Eine Beschaffenheitsvereinbarung liegt insbesondere vor, wenn der Verkäufer bei Vertragsschluss die Eigenschaften der verkauften Sache in bestimmter Weise umschreibt. Die Annahme einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung kommt dabei nicht "im Zweifel", sondern nur in eindeutigen Fällen in Betracht. Der Verkäufer muss dafür zu erkennen geben, für alle Folgen des Fehlens dieser Eigenschaft einzustehen. Die Beschreibung der Eigenschaften des Grundstücks oder Gebäudes durch B vor Vertragsschluss (z.B. durch ein Verkaufsexposé) muss sich bei formbedürftigen Verträgen wie dem notariellen Grundstückskaufvertrag (§ 311b BGB) im Vertrag niederschlagen. In Bezug auf das Fehlen oder Vorhandensein einer Wertstoffsammelstelle haben K und B keine Vereinbarung getroffen (RdNr. 57, 53).

3. Aufgrund der Containeranlage eignet sich die Wohnung nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB a.F. / § 434 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB n.F.).

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Nein, das trifft nicht zu!

Vertraglich vorausgesetzt ist die nicht vereinbarte, aber beiderseits unterstellte konkrete Verwendung der Kaufsache, die von der gewöhnlichen Verwendung abweichen kann. Um die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung zu bestimmen, ist auf den Vertragsinhalt und dessen Gesamtumstände abzustellen. K und B werden stillschweigend vorausgesetzt haben, dass sich die Wohnung zum Wohnen als Lebensmittelpunkt eignet. Dies ist bei der Neubauwohnung gegeben.

4. Trotz Containeranlage ist die Eigentumswohnung für die gewöhnliche Verwendung geeignet (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 Alt. 1 BGB a.F. / § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BGB n.F.).

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Ja!

Maßstab zur Bestimmung der gewöhnliche Verwendung ist die Verkehrsauffassung, also die objektiv berechtigte Käufererwartung. OLG: Die gewöhnliche Verwendung einer Eigentumswohnung sei das Bewohnen. Sofern sich weder aus dem Kaufvertrag noch den Begleitumständen Hinweise auf eine anderweitige Zweckbestimmung ergäben, müsse sich die Wohnung vorrangig für den Wohnzweck von Menschen eignen. Bei K`s Wohnung ist die Bewohnbarkeit grundsätzlich gegeben (RdNr. 56).

5. Trotz Containeranlage weist die Eigentumswohnung die übliche Beschaffenheit auf (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 Alt. 2 BGB a.F. / § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB n.F.).

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Genau, so ist das!

Parallel zur Eignung für die gewöhnlichen Verwendung richtet sich die übliche Beschaffenheit nach der Verkehrsauffassung, der objektiv berechtigten Käufererwartung. Zur Orientierung dient die Beschaffenheit gleichartiger Sachen. Der objektive Durchschnittskäufer einer Wohnung muss damit rechnen, dass das Wohnobjekt Umwelteinflüssen wie Geräuschemissionen und optischen Beeinträchtigungen durch eine Containeranlage ausgesetzt ist (RdNr. 58).

6. Der Rechtsgedanke des § 906 BGB besagt, dass unwesentliche umweltbedingte Beeinträchtigungen hinzunehmen sind.

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Ja, in der Tat!

OLG: In Bezug auf von einem Grundstück ausgehende, nachbarrechtliche Einwirkungen entfalte der Rechtsgedanke des § 906 BGB Ausstrahlungswirkung, dies gelte erst Recht auch zwischen Kaufvertragsparteien. Umweltbedingte Beeinträchtigungen wie Lärmemissionen seien solange hinzunehmen, bis die Nutzung des Grundstücks wesentlich beeinträchtigt sei. Maßstab ist das Empfinden eines verständigen und daher auch andere öffentliche und private Belange berücksichtigenden Durchschnittsbenutzers des betroffenen Grundstücks. Das subjektive Empfinden des Gestörten bleibe unerheblich (RdNr. 63f.).

7. Die von der Containeranlage verursachten Umwelteinflüsse (Splitterfelder, Lärmemissionen, Überfüllung) sind wesentliche Beeinträchtigungen.

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Nein!

OLG: Die teilweise regelwidrige Nutzung liege im Rahmen des Unvermeidbaren und sei als sozialadäquat hinzunehmen. Ökologisch sinnvolle Abfallentsorgung gehöre zum urbanen Leben und müsse gesichert sein. Diene eine Anlage - wie hier - einem besonders hoch zu bewertenden öffentlichen Zweck, dessen Nutznießer auch K selbst ist, liege die Schwelle der Zumutbarkeit höher, als bei auf eine private Betätigung zurückzuführenden Geräuschen und Gerüchen (RdNr. 65ff.). Im Ergebnis weist die Wohnung obgleich der Wertstoffsammelstelle die übliche Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 Alt. 2 BGB a.F. / § 434 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB n.F.) auf. Ein Sachmangel liegt nicht vor.

8. Vor dem Vertragsschluss hat B es unterlassen, K auf den Bau der Wertstoffanlage hinzuweisen. K hat gegen B einen Schadenersatzanspruch wegen Verstoß einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht (§§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB).

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Nein, das ist nicht der Fall!

Um das Verschweigen einer Tatsache als Pflichtverletzung einzuordnen, müsste der Vertragspartner redlich - nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung - die Information mit der Tatsache erwarten dürfen. Voraussetzung ist das Vorliegen eines Informationsgefälles zu Lasten des Vertragspartners . OLG: Der Bau von Containern sei eine öffentlich zugängliche Information. Nach dem Grundsatz der Eigenverantwortung müsse sich K selbst die für die eigene Willensentscheidung notwendigen Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko beschaffen (RdNr. 80 ff.).

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