Fall zu § 180 BGB

Zivilrecht

BGB Allgemeiner Teil

Stellvertretung

Fall zu § 180 BGB

23. November 2024

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

V war als Verwalterin der Immobilie des I zu Kündigungen von Mietverträgen bevollmächtigt. I hat den Verwaltungsvertrag jedoch inzwischen gekündigt. Trotzdem erklärt V Mieter M die Kündigung seines Mietvertrags. M erwidert nichts, obwohl er weiß, dass V nicht mehr Verwalterin ist.

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Einordnung des Falls

Fall zu § 180 BGB

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die Kündigung des Mietvertrags stellt ein einseitiges Rechtsgeschäft dar.

Genau, so ist das!

Einseitige Rechtsgeschäfte sind Rechtsgeschäfte, die aus nur einer Willenserklärung bestehen. Eine Kündigung ist ein einseitiges Rechtsgeschäft. Sie gehört zu den sog. Gestaltungsrechten.

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2. V hatte Vertretungsmacht für die Kündigung des Mietvertrags von Mieter M, als sie die Kündigung aussprach.

Nein, das trifft nicht zu!

Nach § 168 S. 1 BGB bestimmt sich das Erlöschen der Vollmacht nach dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis (= Grundverhältnis oder Grundgeschäft). Dies bedeutet, dass die Vollmacht im Zweifel erlischt, wenn das Grundverhältnis erlischt. Das Grundverhältnis zwischen V und I war vorliegend der Verwaltungsvertrag. Diesen hat I gekündigt. Mangels anderer Vereinbarungen erlosch damit die Vollmacht der V.

3. Die Kündigung durch V ist schwebend unwirksam.

Ja!

Die schwebende Unwirksamkeit des Vertrags ergibt sich aus § 177 Abs. 1 BGB. Hat derjenige, welchem gegenüber ein einseitiges Rechtsgeschäft vorzunehmen war, die vom Vertreter behauptete Vertretungsmacht bei der Vornahme des Rechtsgeschäfts nicht beanstandet oder ist er damit einverstanden gewesen, dass der Vertreter ohne Vertretungsmacht handele, so finden die Vorschriften über Verträge entsprechende Anwendung (§ 180 S. 2 BGB). Ein Einverständnis nach § 180 S. 2 Alt. 2 BGB muss ausdrücklich oder konkludent erklärt werden. Bei bloßem Schweigen ist dagegen von einem Nichtbeanstanden nach § 180 S. 2 Alt. 1 BGB auszugehen. M hat nichts auf die Kündigung durch V erwidert bzw. dessen fehlende Vertretungsmacht nicht beanstandet.

4. I kann die Kündigung nach § 177 Abs. 1 BGB genehmigen. Dadurch wird sie wirksam.

Genau, so ist das!

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Fundstellen

BeckOK BGB/Schäfer BGB § 180 RdNr. 3, 6-9

MüKoBGB/Schubert BGB § 180 RdNr. 5, 9-13

Eine Besprechung von:

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1. Die Kündigung des Mietvertrags stellt ein einseitiges Rechtsgeschäft dar.

2. V hatte Vertretungsmacht für die Kündigung des Mietvertrags von Mieter M, als sie die Kündigung aussprach.

3. Die Kündigung durch V ist schwebend unwirksam.

4. I kann die Kündigung nach § 177 Abs. 1 BGB genehmigen. Dadurch wird sie wirksam.

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