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V hat M eine Wohnung in Bonn auf unbestimmte Zeit vermietet. Als sich Vs Tochter T für das Jurastudium an der Uni Bonn einschreibt, kündigt V dem M unter Berufung auf den Eigenbedarf hinsichtlich T. Nach Ablauf der Kündigungsfrist entscheidet sich T anders und studiert stattdessen in Hamburg. V erzählt M davon nichts; sie will die Wohnung jetzt lieber neu vermieten. Der Umzug kostet den M, der gerne in seiner Wohnung geblieben wäre, €2.000.

Einordnung des Falls

Wegfall des Eigenbedarfs

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die Kündigung ist ursprünglich wirksam erklärt worden.

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Genau, so ist das!

Der Vermieter kann bei Wohnraum nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB). Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, Eigenbedarf). V benötigte die Wohnung für ihre Tochter, sodass sie Eigenbedarf hatte.

2. Die Kündigung ist unwirksam geworden, als der Eigenbedarf der V nachträglich weggefallen ist.

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Nein, das trifft nicht zu!

Beim nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs müssen zwei Konstellationen unterschieden werden: (1) Wegfall des Eigenbedarfs vor Ende der Kündigungsfrist (2) Wegfall des Eigenbedarfs nach Ende der Kündigungsfrist. Der nachträgliche Wegfall des Eigenbedarfs vorAblauf der Kündigungsfrist führt nach der Rechtsprechung des BGH dazu, dass die wirksam erklärte Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) nachträglich unwirksam wird. Entfällt der Eigenbedarf nach Ablauf der Kündigungsfrist, entsteht für den Vermieter eine Hinweispflicht. Behält der Vermieter den Wegfall für sich, kann dies demzufolge eine Pflichtverletzung darstellen. Diese spätere Pflichtverletzung beseitigt jedoch nicht das wirksam ausgeübte Gestaltungsrecht – die Kündigung –. Im vorliegenden Fall ist der Eigenbedarf nach Ablauf der Kündigungsfrist entfallen. Daher ist das Festhalten an der Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich, § 242 BGB und daher auch nicht unwirksam.

3. Weil V den M nicht vom Wegfall des Eigenbedarfs unterrichtet hat, ist sie dem M zum Schadensersatz verpflichtet.

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Ja!

Wenn der Eigenbedarf nach der Kündigung, aber vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt, dann muss der Vermieter den Mieter hierüber informieren und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anbieten. Das Gleiche gilt, wenn dem Vermieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine andere, vergleichbare Wohnung zur Verfügung steht, die vermietet werden soll. Verletzt der Vermieter seine Anbietpflicht, steht dem Mieter ein Anspruch auf Schadensersatz zu (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB). V hat den M nicht über den Wegfall des Eigenbedarfs informiert und damit seine Anbietpflicht verletzt. Hätte sie dem M die Fortsetzung angeboten, wäre M kein Schaden iHv €2.000 entstanden. Diesen Schaden hat V nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu ersetzen.

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