+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
Student S hat von Vermieterin V eine 2-Zimmer-Wohnung für € 500 monatlich gemietet. Ohne vorherige Rücksprache mit V vermietet S kurz nach Beginn der Mietzeit eines der Zimmer an Kommilitonin K für € 600 monatlich unter. Für den ersten Monat hat K den Untermietzins bereits bezahlt.
Einordnung des Falls
Abgrenzung: Keine unechte GoA mangels Fremdheit (Fall: unberechtigte Untervermietung)
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Die Untervermietung an K ist ein für S objektiv fremdes Geschäft.
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Nein!
Ein objektiv fremdes Geschäft fällt nach außen erkennbar in den Rechts- und Interessenkreis eines anderen.
Die Untervermietung einer Mietsache stellt kein Geschäft des Vermieters dar. Ein Mietvertrag verpflichtet den Vermieter dazu, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren (§ 535 Abs. 1 S. 1 BGB). Hierdurch wird die Nutzung der Mietsache und somit auch eine Untervermietung zu einem Geschäft des Mieters. Dies gilt auch dann, wenn die Untervermietung nach § 540 Abs. 1 BGB unberechtigt erfolgt ist. Dadurch übt der Mieter den ihm überlassenen Gebrauch nur in einer ihm nicht zustehenden Weise aus.
Die unberechtigte Untervermietung ist ein Klausurklassiker. Regelmäßig wird gefragt sein, ob der Vermieter einen Anspruch auf den an den Mieter gezahlten Untermietzins hat. Vorrangig wären zunächst vertragliche Anspruchsgrundlagen zu prüfen. In Betracht kommen Ansprüche aus § 535 Abs. 2 BGB und §§ 535, 280 BGB, die jedoch beide nicht einschlägig sind.
2. Die Untervermietung an K durch S stellt eine Eigengeschäftsführung (unechte GoA) dar.
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Nein, das ist nicht der Fall!
Eine Eigengeschäftsführung (unechte GoA) liegt vor, wenn jemand ein fremdes Geschäft ohne Fremdgeschäftsführungswillen beziehungsweise mit Eigengeschäftsführungswillen übernimmt.
S handelte vorliegend zwar mit Eigengeschäftsführungswillen, jedoch stellt die Untervermietung an K bereits gar kein fremdes Geschäft dar. Folglich handelt es sich dabei nicht um eine Eigengeschäftsführung (unechte GoA).
3. V hat keinerlei Ansprüche aus GoA gegen S.
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Ja, in der Tat!
Ansprüche nach den §§ 677ff. BGB setzen stets voraus, dass jemand ein fremdes Geschäft übernommen hat. Dies gilt sowohl für Ansprüche aus echter GoA, als auch für solche aus unechter GoA (§ 687 Abs. 2 BGB).
Da die Untervermietung kein fremdes Geschäft darstellt, scheiden Ansprüche aus GoA gegen S gänzlich aus.
Da keinerlei Ansprüche aus GoA vorliegen, wäre im Anschluss zu prüfen, ob der Vermieter den Untermietzins nach anderen Anspruchsgrundlagen herausverlangen kann. In Betracht kommen sachenrechtliche(§§ 985ff. BGB), deliktsrechtliche (§§ 823ff. BGB) und bereicherungsrechtliche (§§ 812ff. BGB) Ansprüche. Nach der Rechtsprechung des BGH scheitern diese jedoch im Ergebnis ebenfalls.
