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Untermietzins nach Beendigung des Mietverhältnisses
Untermietzins nach Beendigung des Mietverhältnisses
9. Juli 2025
32 Kommentare
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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
Vermieter V kündigt seinen Wohnungsmietvertrag mit Mieterin S wirksam zum 30.11.2021. S verweigert die Rückgabe der Wohnung. Stattdessen lässt S ihren Bekannten B im Dezember 3 Wochen bei sich wohnen. B zahlt ihr hierfür €300. V verlangt von S die Herausgabe der €300, die S von B erhalten hat.
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Einordnung des Falls
Untermietzins nach Beendigung des Mietverhältnisses
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 13 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Ein vertraglicher Schadensersatzanspruch des V gegen S im Hinblick auf die Untervermietung (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB), scheidet bereits deshalb aus, da das Mietverhältnis zum 30.11.2021 wirksam beendet wurde.
Nein, das trifft nicht zu!
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2. Ein vertraglicher Schadensersatzanspruch scheidet aber aus, weil V durch die Untervermietung keinen Schaden erlitten hat.
Ja!
Die unberechtigte Untervermietung stellt eine Verletzung der Rückgabepflicht dar (§ 546 Abs. 1 BGB). Nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB wird auch vermutet, dass S diese zu vertreten hatte. Es fehlt indes an Anhaltspunkten dafür, dass V ein konkreter Schaden durch die Untervermietung entstanden ist. Insbesondere liegen keine Angaben vor, dass V anderweitige Mieteinnahmen entgangen sind.
3. Es kommt ein Anspruch auf Ersatz der Nutzungen aus einem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (EBV) in Betracht (§§ 987, 990, 99 Abs. 3 BGB).
Genau, so ist das!
Dazu müsste (1) eine Vindikationslage vorliegen. Das heißt, V müsste Eigentümer und S Besitzer sein (§ 985 BGB) und S dürfte kein Recht zum Besitz haben (§ 986 BGB). Es müsste zu einer (2) Nutzungsentziehung durch den Besitzer (§§ 987 Abs. 1, 99 Abs. 3 BGB) gekommen sein. (3) Zuletzt muss der Besitzer bösgläubig sein.
4. Bestand zwischen V und S zum Zeitpunkt der Untervermietung eine Vindikationslage (vgl. §§ 985, 986 BGB)?
Ja, in der Tat!
5. In den Fällen des nicht-mehr-berechtigten Besitzers scheidet eine Anwendung der §§ 987 ff. BGB nach h.M. aber aus.
Nein!
6. S hat durch die Untervermietung Nutzungen gezogen und war bösgläubig (§§ 987, 990 BGB).
Genau, so ist das!
7. Es kommt ein Anspruch auf Herausgabe des Erlangten aus angemaßter Geschäftsführung in Betracht (§§ 687 Abs. 2 S. 1, 681 S. 2, 667 BGB).
Ja, in der Tat!
8. Ein Herausgabeanspruch aus angemaßter Eigengeschäftsführung ist bereits aufgrund der Sperrwirkung des EBV ausgeschlossen (§ 993 Abs. 1 a.E.).
Nein!
Zum Schutz des redlichen, unverklagten Besitzers sind die Regelungen des EBV grundsätzlich abschließend und entfalten Sperrwirkung gegenüber anderen gesetzlichen Ansprüchen. Bei der angemaßten Eigengeschäftsführung greift der Geschäftsführer aber bewusst in einen fremden Rechtskreis ein und verletzt damit vorsätzlich fremde Interessen. Schutzwürdig ist daher nicht der Geschäftsführer, sondern nur der Geschäftsherr. Deswegen wendet die h.M. in solchen Fällen die Sperrklausel nicht auf die angemaßte Geschäftsführung an und billigt dem Geschäftsherrn auch Ansprüche aus § 687 Abs. 2 BGB zu.
9. Es liegt eine fremde Geschäftsbesorgung vor.
Genau, so ist das!
10. Auch die übrigen Voraussetzungen des Anspruchs aus angemaßter Eigengeschäftsführung liegen vor, sodass V von S die eingenommenen €300 herausverlangen kann.
Ja, in der Tat!
S hat die Untervermietung als eigenes Geschäft behandelt. V hat sie hierzu nicht berechtigt und S wusste um die Fremdheit des Geschäfts und die fehlende Berechtigung. Die Voraussetzungen der angemaßten Eigengeschäftsführung liegen vor. In der Folge hat V einen Anspruch auf Herausgabe des durch die unberechtigte Untervermietung erlangten Untermietzins (§§ 687 Abs. 2 S. 1, 681 S. 2, 667 BGB).
11. Die Untervermietung stellt eine rechtsgeschäftliche Verfügung i.S.d. § 816 Abs. 1 S. 1 BGB dar.
Nein!
12. V kann die Herausgabe des Untermietzinses aber nach § 816 Abs. 1 S. 1 BGB analog von K verlangen.
Nein, das ist nicht der Fall!
13. Die Untervermietung begründet einen Anspruch aus § 823 Abs. 1 BGB.
Nein, das trifft nicht zu!
Es fehlen vorliegend Anhaltspunkte dafür, dass V durch die Untervermietung ein kausaler Schaden entstanden ist. Ein Anspruch aus § 823 Abs. 1 BGB scheidet somit aus.
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