Untermietzins nach Beendigung des Mietverhältnisses

Zivilrecht

Examensrelevante Rechtsprechung ZR

Klassiker im Zivilrecht

22. November 2024

18 Kommentare ↓

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Vermieter V kündigt seinen Wohnungsmietvertrag mit Mieterin S wirksam zum 30.11.2021. S verweigert die Rückgabe der Wohnung. Stattdessen lässt S ihren Bekannten B im Dezember 3 Wochen bei sich wohnen. B zahlt ihr hierfür €300. V verlangt von S die Herausgabe der €300, die S von B erhalten hat.

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Einordnung des Falls

Untermietzins nach Beendigung des Mietverhältnisses

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 13 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Ein vertraglicher Schadensersatzanspruch des V gegen S im Hinblick auf die Untervermietung (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB), scheidet bereits deshalb aus, da das Mietverhältnis zum 30.11.2021 wirksam beendet wurde.

Nein, das trifft nicht zu!

Der Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB setzt zunächst voraus, dass ein Schuldverhältnis zwischen Schädiger und Geschädigtem besteht.Auch wenn das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Untervermietung beendet war, so bestand für S zumindest noch die Herausgabepflicht nach § 546 Abs. 1 BGB. Dies genügt als schuldrechtliche Sonderverbindung nach § 280 Abs. 1 BGB.

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2. Ein vertraglicher Schadensersatzanspruch scheidet aber aus, weil V durch die Untervermietung keinen Schaden erlitten hat.

Ja!

Die unberechtigte Untervermietung stellt eine Verletzung der Rückgabepflicht dar (§ 546 Abs. 1 BGB). Nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB wird auch vermutetet, dass S diese zu vertreten hatte. Es fehlt indes an Anhaltspunkten dafür, dass V ein konkreter Schaden durch die Untervermietung entstanden ist. Insbesondere liegen keine Angaben vor, dass V anderweitige Mieteinnahmen entgangen sind.

3. Es kommt ein Anspruch auf Ersatz der Nutzungen aus einem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (EBV) in Betracht (§§ 987, 990, 99 Abs. 3 BGB).

Genau, so ist das!

Dazu müsste (1) eine Vindikationslage vorliegen. Das heißt, V müsste Eigentümer und S Besitzer sein (§ 985 BGB) und S dürfte kein Recht zum Besitz haben (§ 986 BGB). Es müsste zu einer (2) Nutzungsentziehung durch den Besitzer (§§ 987 Abs. 1, 99 Abs. 3 BGB) gekommen sein. (3) Zuletzt muss der Besitzer bösgläubig sein.

4. Bestand zwischen V und S zum Zeitpunkt der Untervermietung eine Vindikationslage (vgl. §§ 985, 986 BGB)?

Ja, in der Tat!

Eine Vindikationslage liegt vor, wenn der Anspruchsteller Eigentümer und der Anspruchsgegner Besitzer ist und der Besitzer kein Recht zum Besitz hat. V ist Eigentümer der Wohnung. S ist Besitzerin. Aufgrund der Kündigung des Mietverhältnisses ist S nicht (mehr) zum Besitz berechtigt. In der fehlenden Besitzberechtigung liegt der wesentliche Unterschied zur Untervermietung im laufenden Mietverhältnis!

5. In den Fällen des nicht-mehr-berechtigten Besitzers scheidet eine Anwendung der §§ 987 ff. BGB nach h.M. aber aus.

Nein!

Nach der Lehre vom Vorrang der Vertragsverhältnisse sollen Fälle des nicht-mehr-berechtigten Besitzers allein nach den (Rückabwicklungs-)Vorschriften des jeweiligen Schuldverhältnisses gelöst werden. Die h.M. vertritt dagegen die Auffassung, dass die §§ 987ff. BGB grundsätzlich neben vertraglichen Herausgabeansprüchen anwendbar sind, solange das Schuldverhältnis keine abschließende Regelung trifft.An einer solchen fehle es im Mietrecht. Der Anspruch aus § 546a BGB habe die Funktion, dem Vermieter die Verfolgung seiner Ansprüche zu erleichtern, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietvertrags nicht räumt. Der Ausschluss gesetzlich konkurrierender Anspruchsgrundlagen würde diesem Zweck entgegenstehen und vielmehr zu einer Erschwerung führen. Deswegen müssten die §§ 987ff. BGB ergänzend anwendbar sein.

6. S hat durch die Untervermietung Nutzungen gezogen und war bösgläubig (§§ 987, 990 BGB).

Genau, so ist das!

Nutzungen sind die Früchte einer Sache oder eines Rechts sowie als die Vorteile, welche der Gebrauch der Sache oder des Rechts gewährt (§ 100 BGB). Früchte sind dabei auch die Erträge, welche eine Sache oder ein Recht aufgrund eines Rechtsverhältnisses gewährt werden (§ 99 Abs. 3 BGB).Durch die Untervermietung der Wohnung hat S €300 erzielt und insoweit Nutzungen gezogen. Sie wusste, dass sie hierzu nicht berechtigt war und war insoweit auch bösgläubig (§ 990 Abs. 1 S. 2 BGB). V steht somit ein Anspruch auf Nutzungsersatz aus §§ 987 Abs. 1, 990 Abs. 1 BGB zu.

7. Es kommt ein Anspruch auf Herausgabe des Erlangten aus angemaßter Geschäftsführung in Betracht (§§ 687 Abs. 2 S. 1, 681 S. 2, 667 BGB).

Ja, in der Tat!

Ein Anspruch aus angemaßter Geschäftsführung setzt voraus, dass jemand (1) ein fremdes Geschäft (2) mit Eigengeschäftsführungswillen übernimmt, (3) ohne dazu berechtigt zu sein und (4) obwohl er Kenntnis von der Fremdheit des Geschäfts und der fehlenden Berechtigung hat. Anders als die berechtigte GoA stellt die angemaßte Geschäftsführung kein Recht zum Besitz dar, weswegen sie nicht vor den Ansprüchen aus dem EBV geprüft wird.

8. Ein Herausgabeanspruch aus angemaßter Eigengeschäftsführung ist bereits aufgrund der Sperrwirkung des EBV ausgeschlossen (§ 993 Abs. 1 a.E.).

Nein!

Zum Schutz des redlichen, unverklagten Besitzers sind die Regelungen des EBV grundsätzlich abschließend und entfalten Sperrwirkung gegenüber anderen gesetzlichen Ansprüchen. Bei der angemaßten Eigengeschäftsführung greift der Geschäftsführer aber bewusst in einen fremden Rechtskreis ein und verletzt damit vorsätzlich fremde Interessen. Schutzwürdig ist daher nicht der Geschäftsführer, sondern nur der Geschäftsherr. Deswegen wendet die h.M. in solchen Fällen die Sperrklausel nicht auf die angemaßte Geschäftsführung an und billigt dem Geschäftsherrn auch Ansprüche aus § 687 Abs. 2 BGB zu.

9. Es liegt eine fremde Geschäftsbesorgung vor.

Genau, so ist das!

Eine Geschäftsbesorgung ist jede rechtsgeschäftliche oder tatsächliche Tätigkeit. Dieses Geschäft müsste für den Geschäftsführer ein fremdes sein.Die Untervermietung stellt eine rechtsgeschäftliche Tätigkeit dar. Da vorliegend das Mietverhältnis zwischen V und S beendet war, fällt die Berechtigung zur Vermietung allein in Vs Rechtskreis. Somit handelte es sich für S um ein fremdes Geschäft.Auch hier bestehen also Unterschiede zur unberechtigten Untervermietung während eines laufenden Mietverhältnisses.

10. Auch die übrigen Voraussetzungen des Anspruchs aus angemaßter Eigengeschäftsführung liegen vor, sodass V von S die eingenommenen €300 herausverlangen kann.

Ja, in der Tat!

S hat die Untervermietung als eigenes Geschäft behandelt. V hat sie hierzu nicht berechtigt und S wusste um die Fremdheit des Geschäfts und die fehlende Berechtigung. Die Voraussetzungen der angemaßten Eigengeschäftsführung liegen vor. In der Folge hat V einen Anspruch auf Herausgabe des durch die unberechtigte Untervermietung erlangten Untermietzins (§§ 687 Abs. 2 S. 1, 681 S. 2, 667 BGB).

11. Die Untervermietung stellt eine rechtsgeschäftliche Verfügung i.S.d. § 816 Abs. 1 S. 1 BGB dar.

Nein!

Eine Verfügung ist jede Belastung, Übertragung, Inhaltsänderung oder Aufhebung eines (bestehenden) Rechts. Die Untervermietung einer Sache stellt keine Verfügung über das Eigentum an Vs Wohnung dar. Die unmittelbare Anwendung des § 816 Abs. 1 S. 1 BGB scheidet somit aus.

12. V kann die Herausgabe des Untermietzinses aber nach § 816 Abs. 1 S. 1 BGB analog von K verlangen.

Nein, das ist nicht der Fall!

Die analoge Anwendung einer Norm setzt eine vergleichbare Interessenlage sowie eine planwidrige Regelungslücke voraus. Gegen die analoge Anwendung sprechen bereits die umfassenden Regelungen des Vertragsrechts und des EBVs. Selbst wenn man eine analoge Anwendung aber für zulässig hält, so besteht der Anspruch nicht. Denn § 816 Abs. 1 S. 1 BGB ist nach h.M. nur auf einen Substanzwertausgleich gerichtet. Vorliegend stellt jedoch der Untermietzins keinen Gegenwert dar, den M anstelle des V erzielt. Denn V hätte die bereits an M vermietete Mietsache nichts selbst an einen Dritten untervermieten können.

13. Die Untervermietung begründet einen Anspruch aus § 823 Abs. 1 BGB.

Nein, das trifft nicht zu!

Es fehlen vorliegend Anhaltspunkte dafür, dass V durch die Untervermietung ein kausaler Schaden entstanden ist. Ein Anspruch aus § 823 Abs. 1 BGB scheidet somit aus.

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Fundstellen

BGH 3/14/2014 , V ZR 218/13 , NZM 2014, 582

BGH, Urt. v. 12. 8. 2009 - XII ZR 76/08 = NZM 2009, 701

Meier/Reccius/Ringkamp, Unberechtigte Untervermietung einmal anders, ZJS 2015, 385

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

MAX

Maxi97

2.8.2022, 10:18:55

Müsste man hier nicht eigentlich primär auf die

Sperrwirkung des EBV

abstellen?

Lukas_Mengestu

2.8.2022, 15:33:00

Hallo Maxi97, in der Tat scheitert der Anspruch aus § 823 Abs. 1 BGB hier nicht nur tatbestandlich, sondern wird auch aufgrund der grundsätzlich abschließenden Wirkung der EBV-Regelungen verdrängt. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

antoniasophie

13.7.2023, 13:18:20

Ich verstehe gerade nicht, warum die Sperrwirkung überhaupt vorliegen könnte, da der Anspruch aus EBV doch (+) und auch, weil S bösgläubig ist, also nicht redlich ist. Kann mir einer weiterhelfen? :)

MAX

Maxi97

13.7.2023, 13:52:46

Die Sperrwirkung tritt ein, soweit ein EBV vorliegt. Insbesondere also ein Anspruch aus (§§ 987ff. [Ausnahme: §985]). Und ja, der redliche Besitzer soll vom EBV privilegiert werden aber nach h.M. gilt diese Privilegierung auch für den bösgläubigen Besitzer. Gibt nur wenige Ausnahmen von der Sperrwirkung (zB

Fremdbesitzerexzess

). Du kannst eine potentielle Ausnahme von der Sperrwirkung wegen bösgläubigkeit bei § 823 BGB bestimmt diskutieren, würde es im Examen aber dann dahinstehen lassen und auf den fehlenden kausalen Schaden abstellen. Die Mods können mich gerne korrigieren, wenn ich falsch liege :)

antoniasophie

13.7.2023, 13:59:05

Danke für deine schnelle Antwort!

JUL

juliavdb

20.3.2023, 10:54:54

Hallo, Ich habe nicht verstanden, warum dieses Mal ein fremdes Geschäft vorliegt. Es handelt sich doch auch um eine Untervermietung, die V nicht durchführen kann, oder nicht? Wird es anders behandelt, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist, weil dann der Untermieter quasi als Ersatzhauptmieter angesehen wird und so das doch ein Geschäft von V wird? Danke und liebe Grüße

Timurso

20.3.2023, 11:39:51

Während des Mietvertrages hat der (Haupt-)Vermieter die Nutzungsbefugnis vertraglich auf den Mieter übertragen. Daher ist eine Verfügung des Mieters über diese Befugnis (durch Untervermietung) etwas, das nicht den Rechtskreis des Vermieters betrifft (er hatte das Nutzungsrecht nicht inne). Sobald der Mietvertrags endet, liegt das Nutzungsrecht wieder beim Eigentümer/Vermieter. Insofern wird ist ein Tätigwerden im Rahmen der Untervermietung dann dem Rechtskreis des Eigentümers zuzurechnen und es liegt ein fremdes Geschäft vor. Auf die tatsächliche Lage (z.B. dass der Eigentümer die Wohnung de facto nicht vermieten kann, solange der Vormieter noch drin ist) kommt es nicht an.

JUL

juliavdb

20.3.2023, 12:21:10

Ah verstehe, Dankeschön! :)

MAX

Max

4.4.2023, 12:36:35

Warum prüfen wir keinen Anspruch aus

Nichtleistungskondiktion

mehr? Die Sperrwirkung sollte hier doch eig. auch nicht greifen (da bösgläubig)?

Lukas_Mengestu

4.4.2023, 12:59:52

Hallo Max, die

Nichtleistungskondiktion

ist grundsätzlich ggü. der Leistungskondiktion subsidiär. Den Mietzins hat S hier von B durch Leistung erlangt, insofern könnte in erster Linie B dies über die Leistungskondiktion herausverlangen, sofern hierfür kein Rechtsgrund bestand. Eine

Nichtleistungskondiktion

scheidet aufgrund des "Vorrangs der Leistungskondiktion" grundsätzlich aus, weswegen nicht erwartet wird, hier § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB anzuprüfen. Falsch wäre dies natürlich nicht. Mehr zu dem hinter dem Postulat "

Vorrang der Leistungskondiktion

" stehenden Wertungsgesichtspunkten und Ausnahmen findest Du in unserem Kurs Bereicherungsrecht bei den Mehrpersonenverhältnissen :-) Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

kimk

11.8.2023, 15:31:22

Ich verstehe nicht so ganz, weshalb der Anspruch aus 816 analog hier nicht durchgeht. S geriert sich hier doch als Vermieterin und nimmt den Mietzins anstelle des V ein (Zu diesem Zeitpunkt war S mit V ja in keinem Mietverhältnis mehr, sodass V wieder vermieten hätte können). Auch die Formulierung, dass S hier einen Untermietzins erhält, passt meiner Ansicht nach nicht. Wie soll S denn einen Untermietzins erhalten, wenn sie selbst nicht mehr Mieterin ist. Es handelt sich daher doch eigentlich um die Erwirtschaftung eines normalen Mietzinses, was die obige Aussage noch einmal stützt. Würde mich über ein paar Gedanken hierzu freuen.

Blan

6.9.2023, 14:22:21

§816 spricht von einer Verfügung - die im Falle von S nicht gegeben ist. §816 analog thematisiert, ob der § 816 auch auf Verpflichtungsgeschäfte anzuwenden ist, was nach ganz h.M. (V.a. Aufgrund des eindeutigen Wortlautes und weil ein VerpflichtungsG nie dazu führen kann, dass man bspw. Eigentum an einer Sache verliert) abzulehnen ist.

fuchs_

2.5.2024, 15:39:41

Ich finde ebenfalls, dass die Begründung dazu, weshalb §816 I 1 analog hier nicht durchgeht, nicht ganz zutrifft. Dass die Vorschrift ggf gar nicht analogiefähig ist, auch hier keine Verfügung angenommen werden kann etc, finde ich alles logisch. Aber die Begründung, dass hier V die Wohnung ebenfalls nicht hätte weitervermieten können, stimmte doch nur beim ersten Teil der Aufgabe und hier gerade nicht; auch §823 I hätte daher an sich ja durchgehen können (wäre er nicht durch das EBV gesperrt), wenn V geltend gemacht hätte, dass er die Wohnung sonst schon vermieten hätte können und ihm daher ein Schaden entstanden ist. Vielleicht könnt ihr das nochmal korrigieren.

YANW

YanWing

21.9.2024, 18:26:06

Der Schaden entsteht nicht durch die Untervermietung, sondern in dem Weigern auszuziehen. Die Untervermietung an sich ändert nichts daran, da die vorherige Mieterin auch mit weggedachter Untervermietung noch immer den Besitz an der Wohnung halten würde und sie nicht weitervermietet werden könnte. (823 ist gerade nicht durch EBV gesperrt, da der bösgläubige Besitzer nicht schutzwürdig ist, laut BGH zumindest)

Nils

1.10.2024, 01:14:00

Es handelt sich doch aber (wenn überhaupt) nur um einen „reinen Vermögensschaden“, für den das Deliktsrecht keine generelle Haftung vorsieht. Selbst wenn man vorliegend tatbestandlich eine Rechts- oder Rechtsgutsverletzung von 823 Abs. 1 BGB annehmen würde (was schon nicht der Fall sein dürfte), fehlt es am Schaden auf Rechtsfolgenseite. Vermögensschäden werden nur in sehr engen Grenzen erfasst und ersetzt, die hier eher nicht erfüllt sein dürften (§ 823 Abs. 2 BGB i.V.m.

Schutzgesetz

oder erheblich vorsätzliche

sittenwidrige Schädigung

nach §

826 BGB

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 13 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Ein vertraglicher Schadensersatzanspruch des V gegen S im Hinblick auf die Untervermietung (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB), scheidet bereits deshalb aus, da das Mietverhältnis zum 30.11.2021 wirksam beendet wurde.

2. Ein vertraglicher Schadensersatzanspruch scheidet aber aus, weil V durch die Untervermietung keinen Schaden erlitten hat.

3. Es kommt ein Anspruch auf Ersatz der Nutzungen aus einem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis (EBV) in Betracht (§§ 987, 990, 99 Abs. 3 BGB).

4. Bestand zwischen V und S zum Zeitpunkt der Untervermietung eine Vindikationslage (vgl. §§ 985, 986 BGB)?

5. In den Fällen des nicht-mehr-berechtigten Besitzers scheidet eine Anwendung der §§ 987 ff. BGB nach h.M. aber aus.

6. S hat durch die Untervermietung Nutzungen gezogen und war bösgläubig (§§ 987, 990 BGB).

7. Es kommt ein Anspruch auf Herausgabe des Erlangten aus angemaßter Geschäftsführung in Betracht (§§ 687 Abs. 2 S. 1, 681 S. 2, 667 BGB).

8. Ein Herausgabeanspruch aus angemaßter Eigengeschäftsführung ist bereits aufgrund der Sperrwirkung des EBV ausgeschlossen (§ 993 Abs. 1 a.E.).

9. Es liegt eine fremde Geschäftsbesorgung vor.

10. Auch die übrigen Voraussetzungen des Anspruchs aus angemaßter Eigengeschäftsführung liegen vor, sodass V von S die eingenommenen €300 herausverlangen kann.

11. Die Untervermietung stellt eine rechtsgeschäftliche Verfügung i.S.d. § 816 Abs. 1 S. 1 BGB dar.

12. V kann die Herausgabe des Untermietzinses aber nach § 816 Abs. 1 S. 1 BGB analog von K verlangen.

13. Die Untervermietung begründet einen Anspruch aus § 823 Abs. 1 BGB.

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