Grundstückskaufverträge ab Beurkundung der Auflassung formlos änderbar

Zwischen K und V ist ein Kaufvertrag zustande gekommen. Der Vertragsschluss war gemäß § 311b Abs. 1 S. 1 BGB wirksam, nämlich in der Form des § 128 BGB (notarielle Beurkundung). In Höhe der durch K geleisteten Zahlung (€270.000) ist dieser Anspruch gemäß § 362 Abs. 1 BGB durch Erfüllung erloschen.

Wenn der Änderungsvertrag (§ 311 Abs. 1 Var. 2 BGB) wirksam ist, reduziert er die ursprüngliche Verbindlichkeit des K von €300.000 auf €270.000. In dieser Höhe ist der Anspruch bereits durch Zahlung erloschen (§ 362 Abs. 1 BGB).

BGH: Die Beurkundungspflicht solle den Beweis über die Art und den Inhalt der Vertragsvereinbarung sichern und durch den Notar sachkundige Belehrung gewährleisten. Die Beurkundungspflicht erfülle also eine Beweis-, Warn- und Schutzfunktion. Daher unterliegen dem Formzwang alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zum schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft gehören. § 311b Abs. 1 BGB sei grundsätzlich auch auf Vereinbarungen anwendbar, durch die ein bereits beurkundeter Kaufvertrag nachträglich geändert wird. Formfrei seien diese Vereinbarungen nur, wenn sie lediglich der Beseitigung einer bei der Abwicklung des Geschäfts unvorhergesehen aufgetretenen Schwierigkeit dienen, ohne die beiderseitigen Pflichten wesentlich zu ändern (BGH, RdNr. 5, 12). Hier sollte der Änderungsvertrag den Kaufpreis wesentlich absenken. Der Änderungsvertrag hätte beurkundet werden müssen.

Hiergegen sprechen zwar historische Gründe und dass der Anspruch auf Übereignung aus § 433 Abs. 1 S. 1 Var. 2 BGB erst mit Eintragung im Grundbuch vollständig erlischt, nicht jedoch bereits mit der Auflassung allein. Der BGH nimmt aber die formlose Änderungsmöglichkeit nach Auflassung an: Die Parteien bedürften des Schutzes der Formvorschrift nicht, wenn die schuldrechtlichen Erklärungen beurkundet und die dinglichen Erklärungen in bindender, unwiderruflicher Form abgegeben seien. Dies trete mit Auflassung (§ 873 Abs. 2 BGB) ein. Die Leistungshandlung sei dann unwiderruflich erbracht. Auch im Fall des § 873 Abs. 2 BGB seien der Warn- und Übereilungsschutz durch das Formerfordernis notarieller Beurkundung erfüllt. (BGH, RdNr. 13ff.).

§ 311b Abs. 1 S. 2 BGB sieht die Heilung formunwirksamer Verpflichtungsverträge über Grundstücke vor für den Fall, dass die Verträge vollzogen werden (durch Eigentumsübertragung, d.h. Auflassung und Eintragung). § 311b Abs. 1 S. 2 BGB setzt jedoch voraus, dass die Übereignung zum Zwecke der Erfüllung der Verbindlichkeit (solvendi causa) aus dem (unwirksamen) Verpflichtungsgeschäft erbracht wird. BGH: Die Heilungsmöglichkeit sei nur anwendbar, wenn sie sich auf die Gesamtheit der vertraglichen Beziehung erstrecke (RdNr. 18). Hier erfolgte die Auflassung bereits in der notariellen Urkunde, die den ursprünglichen Kaufvertrag enthielt. Den Änderungsvertrag haben V und K erst später geschlossen. Die Auflassung kann sich aber denklogisch nicht auf einen erst später geschlossenen Änderungsvertrag beziehen.