Zivilrecht
Examensrelevante Rechtsprechung ZR
Entscheidungen von 2018
Grundstückskaufverträge ab Beurkundung der Auflassung formlos änderbar
Grundstückskaufverträge ab Beurkundung der Auflassung formlos änderbar
+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
K kauft von V ein Hausgrundstück für €300.000. Die Parteien erklären im (notariell beurkundeten) Vertrag auch die Auflassung. Später zeigt sich, dass der Preis zu hoch war. K verlangt Herabsetzung um €30.000. V willigt ein. K zahlt 270.000.- €. Danach verlangt V weitere €30.000, weil die Herabsetzung formunwirksam sei.
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Einordnung des Falls
Grundstückskaufverträge ab Beurkundung der Auflassung formlos änderbar
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. V hatte gegen K infolge des notariellen Kaufvertrags zunächst einen Anspruch auf Zahlung von €300.000 (§ 433 Abs. 2 BGB).
Ja, in der Tat!
Jurastudium und Referendariat.
2. V kann von K Zahlung weiterer €30.000 verlangen, es sei denn V und K haben wirksam einen Änderungsvertrag geschlossen.
Ja!
3. Grundsätzlich unterliegen Änderungsverträge - genauso wie der Grundstückskaufvertrag selbst - dem Formzwang des § 311b Abs. 1 BGB.
Genau, so ist das!
4. V und K konnten den Kaufpreis formlos um €30.000 absenken, da sie die Auflassung bereits erklärt hatten.
Ja, in der Tat!
5. Der formunwirksame Änderungsvertrag ist wirksam geworden mit Auflassung und Eintragung des K in das Grundbuch (Heilung nach § 311b Abs. 1 S. 2 BGB).
Nein!
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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community
Im🍑nderabilie
19.12.2022, 14:59:31
Wäre hier je nach Grund für den Minderwert auch an eine Minderung zu denken gewesen?
Amelie
25.10.2023, 11:15:28
Wie sähe es aus wenn die Parteien sich im Nachhinein auf 30.000 EUR mehr geeinigt hätten? Da hätten sie ja Notarkosten/Steuern gespart (auch wenn das eventuell nicht beabsichtigt war) Wäre eine solche Änderung wirksam?
Leo Lee
28.10.2023, 17:11:13
Hallo Amelie, in diesem Fall wäre es vergleichbar mit dem vorliegenden Fall. Die Parteien einigen sich (entweder vor oder nach dem Vertrag) auf mehr, geben aber letztlich „weniger“ an beim Notar, um so Steuern zu sparen :). Liebe Grüße – für das Jurafuchsteam – Leo
Amelie
29.10.2023, 22:13:00
Also, nur um das richtig zu verstehen: wenn man im Voraus sich vereinbart beim Notar nur 270.000 anzugeben aber sich auf 300.000 geeinigt hat liegt ein unwirksames
Scheingeschäftvor und es ist kein Vertrag zustande gekommen. Einigt man sich aber erst im Nachhinein auf eine Erhöhung auf 300.000 ist dies wirksam?
JonasRehder
18.4.2024, 19:32:32
Moin! Unterschied der beiden Konstellationen ist ja, dass bei dem einen das Geschäft von Beginn an nicht so gewollt war (
Scheingeschäft). Bei dem anderen wiederum „merken“ die Parteien ja erst im Nachhinein, dass der vereinbarte Preis zu niedrig ist (stelle ich mir als eher unrealistisch vor, dass der Käufer da zustimmt). Insofern ist das Ergebnis aber gerade nicht unbillig, weil das Geschäft bei Letzterem ja gerade gewollt war und insofern auch keine Kosten umgangen werden sollten, welche sich ja erst im Nachhinein als erforderlich herausgestellt haben. Im Vergleich dazu ist eine vorige Absprache auch vom Gerechtigkeitsempfinden also auch als einziges „
verwerflich“