Kündigungsschutzklausel zwischen Käufer und Verkäufer begründet Schutzrechte des Mieters


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

E kauft ein Haus von der Stadt V. Er verpflichtet sich gegenüber V im Kaufvertrag, den Mietern (unter anderem M, der seit 25 Jahren dort wohnt) ein lebenslanges Wohnrecht zu gewähren und deren Mietverhältnisse nicht ordentlich zu kündigen. Ein Jahr später kündigt E dem M.

Einordnung des Falls

Kündigungsschutzklausel zwischen Käufer und Verkäufer begründet Schutzrechte des Mieters

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Wenn das Kündigungsverbot in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten gewesen wäre, wären diese als überraschende Klausel (§ 305c Abs. 1 BGB) nichtig.

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Nein!

Eine Klausel ist nichtig, weil sie überraschend ist (§ 305c Abs. 1 BGB), wenn sie (1) objektiv nach den Gesamtumständen ungewöhnlich ist und (2) der andere Teil mit der Klausel nicht nicht rechnen braucht (Überraschungsmoment).BGH: Eine überraschende Klausel (§ 305c Abs. 1 BGB) läge hier nicht vor, weil sich aus dem Gesamtzusammenhang ergebe, dass die V die Mieter vor ordentlichen Kündigungen habe schützen wollen (RdNr. 31).

2. Für das Kündigungsverbot in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wäre die Inhaltskontrolle gemäß §§ 307ff. BGB eröffnet.

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Genau, so ist das!

Gemäß § 307 Abs. 3 BGB ist die Inhaltskontrolle eröffnet, wenn von Rechtsvorschriften abweichende oder diese ergänzende Regelungen getroffen werden. Die Hauptleistungspflichten unterliegen nicht der Inhaltskontrolle (Grüneberg, in: Palandt, 78. A., § 307 RdNr. 41). Von diesen essentialia negotii sind bei einem Grundstückskaufvertrag der Kaufgegenstand, der Preis und die Parteien umfasst.BGH: Hier handelt es sich um eine die Hauptleistungspflicht ausgestaltende Regelung. Diese wäre der Inhaltskontrolle unterworfen, wenn sie in AGB enthalten wäre (RdNr. 34,35).

3. Das Kündigungsverbot in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wäre mit den Voraussetzungen des § 307 BGB vereinbar.

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Ja, in der Tat!

Der BGH prüft den Verstoß gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 S. 2 BGB), verneint diesen aber, weil der Inhalt der Bestimmung klar verständlich sei.Achtung: Das Transparenzgebot hatte in den vergangenen Jahren große Bedeutung in der Rechtsprechung des BGH und sollte in Klausuren zumindest mental "gecheckt" werden! Durch derartige Regeln werde ferner nicht von den wesentlichen gesetzlichen Grundgedanken abgewichen (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB), noch werde der Vertragszweck gefährdet (§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zwar folge aus der Klausel eine gewisse Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit des Erwerbers. Dies führe aber nicht zu einer unangemessenen Abweichung vom gesetzlichen Leitbild, noch zu einer Gefährdung des Vertragszwecks (RdNr. 37, 38).

4. E kann von M Herausgabe der Wohnung verlangen (§ 546 Abs. 1 BGB), wenn die Kündigung wirksam war.

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Ja!

Zwar haben E und M keinen Mietvertrag geschlossen. E hat von V gemietet. Daraus ergeben sich zunächst schuldrechtliche Ansprüche nur zwischen M und V (Relativität der Schuldverhältnisse). Hiervon macht § 566 Abs. 1 BGB jedoch eine Ausnahme: Bei Veräußerung der Wohnung tritt der Erwerber (hier E) in die Rechte und Pflichten des Vermieters (V) ein. Die Norm soll verhindern, dass der Mieter sich nachträglich einem Vermieter gegenübersieht, der nicht mehr Eigentümer ist (Herrmann, in: BeckOK BGB, 48. Ed. 2018, § 566 RdNr. 1). Daneben kommt zugunsten des neuen Eigentümers E § 985 BGB als Anspruchsgrundlage in Betracht.

5. Die Vereinbarung zwischen E und V, wonach E nicht ordentlich kündigen darf, gilt nur im Verhältnis E-V.

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Nein, das ist nicht der Fall!

BGH: Bei der Regelung handele es sich um einen Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 Abs. 1 BGB) (RdNr. 19ff.). Hierbei erhält der Dritte (M) aus einem Vertragsverhältnis zwischen anderen Parteien (hier E und V) ein eigenes Forderungsrecht (§ 335 BGB). Dieses Erkenntnis gewinnt der BGH durch Auslegung der Vertragsbestimmung nach dem objektiven Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB). Dafür spreche sowohl die hohe Schutzbedürftigkeit des Mieters, der seit langer Zeit in der Wohnung lebt. Ferner streite auch der Wortlaut der Regelung dafür, dem M ein eigenes Recht einzuräumen. Schließlich folge auch aus der Gesamtregelung das Interesse der Stadt, ihre langjährigen Mieter besonders zu schützen (BGH, RdNr. 19ff.).

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