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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs-Illustration zum Fall zur sukzessiven Beurkundung: Das Bild ist zweigeteilt. Auf der linken Seite sitzt Käufer K beim Notar, um den Kaufvertrag zu unterschreiben. Auf der rechten Seite sitzt Verkäufer V und unterschreibt den Vertrag vor dem Notar.

K klettert gerne in den Bergen und möchte von V ein Grundstück in den Alpen kaufen. Dazu besucht K den Notar und beurkundet wirksam sein Angebot auf Abschluss des Kaufvertrages. V lässt seine Annahme zum Abschluss des Kaufvertrages wirksam notariell beurkunden.

Einordnung des Falls

Sukzessive Beurkundung

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Bedarf der Grundstückskaufvertrag der notariellen Beurkundung?

Ja!

Der schuldrechtliche Vertrag über ein Grundstück unterliegt dem Formerfordernis in Form der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB, § 128 BGB). Zweck ist der Schutz der vertragschließenden Parteien vor einer übereilten Entscheidung. Zusätzlich wird noch die Belehrungs- und Beweisfunktion erfüllt. Gegenstand der Einigung zwischen V und K ist ein Grundstückskauf. Damit handelt es sich um einen Vertrag, der V zur Übertragung und K zum Erwerb des Grundstücks verpflichtet.

2. Müssen Angebot und Annahme grundsätzlich zusammen beurkundet werden?

Nein, das ist nicht der Fall!

Obliegt ein Vertrag einem gesetzlichen Formerfordernis, so genügt es vorbehaltlich anderweitiger Regelungen, wenn zuerst das Angebot und dann die Annahme beurkundet wird (§ 128 BGB). Dies wird Sukzessivbeurkundung genannt. Die getrennte Beurkundung kann an unterschiedlichen Orten oder bei verschiedenen Notaren vorgenommen werden. Das Gesetz kann abweichendes Regeln, beispielsweise in § 1410 BGB bei dem Abschluss eines Ehevertrages. Der Grundstückskaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB) und ist damit der Sukzessivbeurkundung zugänglich.

3. Wahren die Parteien die Anforderungen an die notarielle Beurkundung?

Ja, in der Tat!

Das Verfahren der notariellen Beurkundung richtet sich nach §§ 6ff. BeurkG. Die notarielle Beurkundung erfolgt gemäß den gesetzlichen Vorgaben.

4. Kommt der Vertrag immer erst zustande, wenn dem K die Annahme des V zugeht?

Nein!

Empfangsbedürftige Willenserklärungen, die gegenüber einem Abwesenden abgegeben werden, müssen grundsätzlich zugehen (§ 130 BGB). Eine Ausnahmeregelung ist für die sukzessive Beurkundung vorgesehen. Der Zugang ist grundsätzlich entbehrlich. Der Vertrag kommt schon in dem Zeitpunkt wirksam zustande, indem die Annahme beurkundet wird (§ 152 S. 1 BGB). Der Grundstückskaufvertrag kommt mangels anderweitiger Regelung schon mit Beurkundung der Annahme des V zustande.

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