Zivilrecht

Mietrecht

Das Vermieterpfandrecht, §§ 562ff. BGB

Einstieg

27. Juli 2024

5 Kommentare ↓

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Mieterin M zahlt seit fünf Monaten die Miete (pro Monat €500) nicht mehr und hat auch sonst kein Geld. In der Mietwohnung hat sie aber ihren sehr teuren Jura-Kaffeevollautomaten im Wert von €3500 stehen. Vermieter V will, dass die Schulden beglichen werden.

Einordnung des Falls

Einstieg

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 2 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. V hat an dem Kaffeevollautomaten ein Vermieterpfandrecht.

Ja, in der Tat!

Dem Vermieter von Wohnräumen steht für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an solchen eingebrachten Sachen des Mieters zu, die pfändbar sind (§ 562 Abs. 1 BGB, gesetzliches Pfandrecht). Über § 578 Abs. 1 BGB gilt § 562 BGB auch bei der Geschäftsraummiete. Sachen sind solche iSd § 90 BGB. Eingebracht ist die Sache, wenn der Mieter sie nicht nur vorübergehend in die Mieträume geschafft hat (Realakt). V hat gegen M Forderungen aus dem Mietverhältnis. M hat ihren eigenen Kaffeevollautomaten längerfristig in die Mietwohnung geschafft, sodass diese Sache eingebracht ist und V an ihr ein Vermieterpfandrecht hat.

2. V kann den Kaffeevollautomaten versteigern lassen und sich so befriedigen.

Ja!

Das Vermieterpfandrecht (§ 562 Abs. 1 BGB) ist ein gesetzliches Pfandrecht, auf das nach § 1257 BGB die Vorschriften über das Vertragspfandrecht (§§ 1204ff. BGB) entsprechend anzuwenden sind. Die Befriedigung des Pfandgläubigers – also des Vermieters – erfolgt durch den Verkauf der Sache (§ 1228 Abs. 1 BGB), in der Regel im Wege der öffentlichen Versteigerung (vgl. §§ 1235ff. BGB). V hat offene Forderungen in Höhe von €2.500. Diese sind auch fällig (§ 1228 Abs. 2 BGB), sodass sich V als Pfandgläubiger durch Verkauf befriedigen kann (§ 1228 Abs. 1 BGB); für den Verkauf hat er einen entsprechenden Herausgabeanspruch (§ 1231 BGB). Der Erlös bis zur Höhe von €2.500 steht dann V zu, im Übrigen wird M Eigentümerin des überschießenden Erlöses (§ 1247 S. 2 BGB, dingliche Surrogation). Für eine wirksame Versteigerung muss zunächst eine Verkaufsandrohung gem. § 1234 Abs.1 S. 1 BGB erfolgen. Dadurch soll der Pfandeigentümer vor einer überraschenden Verwertung geschützt werden.

Fundstellen

Looschelders, Schuldrecht BT, 16.A. 2021, § 23 Rn. 5f.

BeckOK BGB/Wiederhold, 58. Ed. 1.5.2021 Rn. 3, BGB § 562 Rn. 3

Schmidt-Futterer/Lammel, 14. Aufl. 2019, BGB § 562 Rn. 48f.

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Vojtech

1.6.2022, 14:43:08

Müsste dem Verkauf nicht noch eine Androhung gegenüber M gemäß § 1234 I 1 BGB vorausgehen? Eine solche dürfte zwar angesichts der Zahlungsunfähigkeit der M untunlich sein, dennoch würde ich darauf hinweisen ✌🏼

Nora Mommsen

13.6.2022, 15:46:51

Hallo Vojtech, danke für den Hinweis. Wir haben deine Anmerkung in einer Vertiefung aufgenommen. Viele Grüße, Nora für das Jurafuchs-Team.

Pilea

21.4.2023, 10:46:55

Ist der Herausgabeanspruch aus §§ 1231 I 1, 562 ff., 1257 ein relativer, nur gegen den Mieter wirkender Anpruch, oder ein absoluter, der auch gegen weitere Besitzer der Sache eingesetzt werden kann?

CR7

11.8.2023, 09:23:22

Das VMPFR gilt über den Verweis über § 578 II S. 1, I BGB auch für Geschäftsräume (insoweit fehlt hier § 578 II S. 1 BGB im Maßstab)

EVA

evanici

3.9.2023, 23:50:07

Aber hier handelt es sich doch um ein Mietverhältnis über Wohnraum, insoweit ist der Verweis doch eigentlich hinfällig?

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Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 2 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. V hat an dem Kaffeevollautomaten ein Vermieterpfandrecht.

2. V kann den Kaffeevollautomaten versteigern lassen und sich so befriedigen.

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