Zivilrecht

Mietrecht

Das Vermieterpfandrecht, §§ 562ff. BGB

Einstieg

5. Dezember 2023

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Mieterin M zahlt seit fünf Monaten die Miete (pro Monat €500) nicht mehr und hat auch sonst kein Geld. In der Mietwohnung hat sie aber ihren sehr teuren Jura-Kaffeevollautomaten im Wert von €3500 stehen. Vermieter V will, dass die Schulden beglichen werden.

Einordnung des Falls

Einstieg

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 2 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. V hat an dem Kaffeevollautomaten ein Vermieterpfandrecht.

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Ja, in der Tat!

Dem Vermieter von Wohnräumen steht für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an solchen eingebrachten Sachen des Mieters zu, die pfändbar sind (§ 562 Abs. 1 BGB, gesetzliches Pfandrecht). Über § 578 Abs. 1 BGB gilt § 562 BGB auch bei der Geschäftsraummiete. Sachen sind solche iSd § 90 BGB. Eingebracht ist die Sache, wenn der Mieter sie nicht nur vorübergehend in die Mieträume geschafft hat (Realakt). V hat gegen M Forderungen aus dem Mietverhältnis. M hat ihren eigenen Kaffeevollautomaten längerfristig in die Mietwohnung geschafft, sodass diese Sache eingebracht ist und V an ihr ein Vermieterpfandrecht hat.

2. V kann den Kaffeevollautomaten versteigern lassen und sich so befriedigen.

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Ja!

Das Vermieterpfandrecht (§ 562 Abs. 1 BGB) ist ein gesetzliches Pfandrecht, auf das nach § 1257 BGB die Vorschriften über das Vertragspfandrecht (§§ 1204ff. BGB) entsprechend anzuwenden sind. Die Befriedigung des Pfandgläubigers – also des Vermieters – erfolgt durch den Verkauf der Sache (§ 1228 Abs. 1 BGB), in der Regel im Wege der öffentlichen Versteigerung (vgl. §§ 1235ff. BGB). V hat offene Forderungen in Höhe von €2.500. Diese sind auch fällig (§ 1228 Abs. 2 BGB), sodass sich V als Pfandgläubiger durch Verkauf befriedigen kann (§ 1228 Abs. 1 BGB); für den Verkauf hat er einen entsprechenden Herausgabeanspruch (§ 1231 BGB). Der Erlös bis zur Höhe von €2.500 steht dann V zu, im Übrigen wird M Eigentümerin des überschießenden Erlöses (§ 1247 S. 2 BGB, dingliche Surrogation). Für eine wirksame Versteigerung muss zunächst eine Verkaufsandrohung gem. § 1234 Abs.1 S. 1 BGB erfolgen. Dadurch soll der Pfandeigentümer vor einer überraschenden Verwertung geschützt werden.

Fundstellen

Looschelders, Schuldrecht BT, 16.A. 2021, § 23 Rn. 5f.

BeckOK BGB/Wiederhold, 58. Ed. 1.5.2021 Rn. 3, BGB § 562 Rn. 3

Schmidt-Futterer/Lammel, 14. Aufl. 2019, BGB § 562 Rn. 48f.

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Vojtech

1.6.2022, 14:43:08

Müsste dem Verkauf nicht noch eine Androhung gegenüber M gemäß § 1234 I 1 BGB vorausgehen? Eine solche dürfte zwar angesichts der Zahlungsunfähigkeit der M untunlich sein, dennoch würde ich darauf hinweisen ✌🏼

Nora Mommsen

13.6.2022, 15:46:51

Hallo Vojtech, danke für den Hinweis. Wir haben deine Anmerkung in einer Vertiefung aufgenommen. Viele Grüße, Nora für das Jurafuchs-Team.

Pilea

21.4.2023, 10:46:55

Ist der Herausgabeanspruch aus §§ 1231 I 1, 562 ff., 1257 ein relativer, nur gegen den Mieter wirkender Anpruch, oder ein absoluter, der auch gegen weitere Besitzer der Sache eingesetzt werden kann?

CR7

11.8.2023, 09:23:22

Das VMPFR gilt über den Verweis über § 578 II S. 1, I BGB auch für Geschäftsräume (insoweit fehlt hier § 578 II S. 1 BGB im Maßstab)

evanici

3.9.2023, 23:50:07

Aber hier handelt es sich doch um ein Mietverhältnis über Wohnraum, insoweit ist der Verweis doch eigentlich hinfällig?

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1. V hat an dem Kaffeevollautomaten ein Vermieterpfandrecht.

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2. V kann den Kaffeevollautomaten versteigern lassen und sich so befriedigen.

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