Keine Belastung des Wohnraummieters mit "Verwaltungskostenpauschale" (BGH, 19.12.2018)

Nach der Grundregel des § 535 Abs. 1 S. 3 BGB trägt der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten. Die Miete ist also grundsätzlich eine Inklusivmiete. Das Gesetz räumt den Parteien in § 556 Abs. 1, 2 BGB aber die Möglichkeit ein, bestimmte in der Betriebskostenverordnung bezeichnete Betriebskosten auf den Mieter umzulegen.

§ 309 BGB enthält im Einleitungssatz einen Verweis auf vorrangige gesetzliche Vorschriften. Wird in einer anderen speziellen Vorschrift eine Regelung für unwirksam erklärt, kommt es insofern auf §§ 307ff. BGB nicht mehr an. Entsprechende Normen sind etwa § 476 Abs. 1 S. 1 BGB („…abweicht, kann sich der Unternehmer nicht berufen.“) oder § 361 Abs. 2 S. 1 BGB. Auch im Mietrecht existiert eine solche Vorschrift: Nach § 556 Abs. 4 BGB sind Vereinbarungen, die von den § 556 Abs. 1 – 3 BGB zu Lasten des Mieters abweichen, unwirksam.

BGH: Die Klausel verstoße gegen § 556 Abs. 4 BGB, wonach in der Wohnraummiete dem Mieter nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufgezählten Bewirtschaftsungskosten als Nebenkosten (Betriebskosten) auferlegt werden dürfen, nicht aber Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Zwar komme eine Auslegung in Betracht, nach der die Verwaltungskostenpauschale ein Bestandteil der Miete ist. Da es sich aber um AGB handele, sei die kundenfeindlichste Auslegung maßgeblich. Danach handele es sich um Verwaltungskosten. Argumente: Die Miete werde terminologisch eigentlich nie als "Pauschale" oder "Vorschuss" bezeichnet. Zudem seien Verwaltungskosten ihrer Natur nach Betriebskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Damit liege ein Verstoß gegen § 556 Abs. 4 BGB vor (RdNr. 19ff).

M hat durch bewusste und zweckgerichtete Vermögensmehrung die Verwaltungskostenpauschale auf das Konto des V überwiesen, wodurch dieser einen Auszahlungsanspruch gegen seine Bank erlangte. M zahlte zur Erfüllung einer (auch nur gedachten) Verbindlichkeit (=solvendi causa) aus dem Mietvertrag. Bestand diese aber nur in einer geringeren Höhe als angenommen, zahlte er die €2.000 ohne Rechtsgrund.