Schönheitsreparaturklausel bei Abrede zwischen Alt- und Neumieter
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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
V vermietet M eine unrenovierte Wohnung. Der Mietvertrag (AGB-Klausel) verpflichtet M zu Schönheitsreparaturen. M vereinbart zudem mit Vormieter VM, die von VM geschuldeten Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Nach Ende der Miete führt M keine Schönheitsreparaturen durch. V beauftragt Handwerker.
Einordnung des Falls
Schönheitsreparaturklausel bei Abrede zwischen Alt- und Neumieter
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. V kann M per AGB-Klausel auch zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, wenn er unrenovierten Wohnraum überlässt.
Nein!
Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenem Wohnraum stellt einen Verstoß gegen § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar. Denn dies hätte die Pflicht des Mieters zur Folge, sämtliche Gebrauchsspuren der Vormieter zu beseitigen und die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Die Klausel wäre nur dann wirksam, wenn dem Mieter im Gegenzug ein angemessener Ausgleich gewährt würde. Dadurch muss der Mieter aber so gestellt werden, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden (BGH NJW 2015, 1594ff.).
2. Nach dem Gesetz ist der Vermieter zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet (§ 535 Abs. 1 S. 2 HS. 2 BGB). Diese Pflicht kann er aber durch AGB auf den Mieter übertragen.
Genau, so ist das!
Von dieser Pflicht ist auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen erfasst. Darunter versteht man die Beseitigung von Mängeln, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind. Die Übernahme dieser Reparaturen durch den Mieter ist möglich und verstößt grundsätzlich nicht gegen § 307 BGB (Weidenkaff, in: Palandt, 77. A., § 535 RdNr. 41). Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen stellt in der Regel eine Gegenleistung für einen reduzierten Mietzins dar.
3. V hat gegen M einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung, wenn M zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet war (§§ 535, 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 S. 1 BGB).
Ja, in der Tat!
Zwischen M und V besteht ein Schuldverhältnis in Form eines Mietverhältnisses. Schadensersatzansprüche des Vermieters richten sich nach allgemeinem Schuldrecht. Der Schaden des V besteht in Höhe der Kosten für die Vornahme einer Handlung, die dem M oblag. Es handelt sich mithin um ein Deckungsgeschäft. Die dadurch entstandenen Kosten werden überwiegend dem Schadensersatz statt der Leistung zugeordnet. (Lorenz, in: BeckOK BGB, § 281 RdNr. 42).
4. Die Parteien können eine Verpflichtung des M zur Übernahme der alten Schönheitsreparaturen erreichen, wenn M die Schuld des VM übernimmt (§ 415 Abs. 1 BGB) und V dem zustimmt.
Ja!
Durch eine Vereinbarung zwischen VM und M kann M die Pflicht des VM zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nach dem alten Mietvertrag übernehmen (§ 415 Abs.1 BGB, befreiende Schuldübernahme). Bei der Schuldübernahme erhält der Gläubiger (V) einen neuen Schuldner. Zum Schutz seiner wirtschaftlichen Interessen muss er der schuldbefreienden Übernahme zustimmen. Unter diesen Voraussetzungen wäre M zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet (BGH, RdNr. 30).
5. Vorliegend ist die Abwälzung der Pflicht zu Schönheitsreparaturen von V auf M aber wirksam, weil M mit VM vereinbart hat, die von VM geschuldeten erforderlichen Schönheitsreparaturen zu übernehmen.
Nein, das ist nicht der Fall!
Es gilt der Grundsatz der Relativität der Schuldverhältnisse. Die Vereinbarung zwischen M und VM berührt daher die Pflichten im Verhältnis M und V nicht. Auch die Interessenlage gebietet im vorliegenden Fall keine Abkehr von diesem Grundsatz. Der Vermieter hat die Möglichkeit und die Verpflichtung, die Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe zu prüfen. Entscheidet er sich, eine nicht renovierte Wohnung zu übergeben, ohne hierfür einen Ausgleich zu gewähren, besteht kein Grund, ihn als Verwender eines formularmäßigen Mietvertrages aufgrund einer zwischen Alt- und Neumieter getroffenen Vereinbarung zu privilegieren. Denn die Vereinbarung entfaltet ihm gegenüber keine rechtliche Wirkung.
