Kauf eines mit einer Hypothek belasteten Grundstücks als Erfüllungsübernahme

Zivilrecht

Kreditsicherungsrecht

Rückgriff des Sicherungsgebers

Kauf eines mit einer Hypothek belasteten Grundstücks als Erfüllungsübernahme - Übernehmer zahlt

21. November 2024

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

S kauft bei G eine Straßenwalze. Um die Forderung abzusichern, bestellt S dem G eine Hypothek an ihrem Grundstück. Später veräußert S ihr belastetes Grundstück an E. Sie vereinbaren, dass E gegen eine Reduzierung des Kaufpreises S‘ Zahlungsverpflichtung gegenüber G übernehmen soll. G lehnt dies ab. E zahlt trotzdem an G. ‌

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Einordnung des Falls

Kauf eines mit einer Hypothek belasteten Grundstücks als Erfüllungsübernahme - Übernehmer zahlt

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Durch die zwischen S und E vereinbarte Schuldübernahme ist E neue Schuldnerin des G geworden (§ 415 Abs. 1 BGB).

Nein, das ist nicht der Fall!

Voraussetzung einer wirksamen Schuldübernahme (§§ 414ff. BGB) ist (1) die Verpflichtung des Schuldners gegenüber den Gläubiger. (2) Die Übernahme muss in einem Übernahmevertrag vereinbart werden. (3) Die Übernahme ist durch den Gläubiger zu genehmigen. Hier hat G die Schuldübernahme durch E nicht genehmigt. Es fand somit keine Schuldübernahme statt.

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2. E ist trotzdem verpflichtet, die Schuld des S gegenüber G zu erfüllen (§ 415 Abs. 3 BGB).

Ja, in der Tat!

Ist eine Schuldübernahme gescheitert, bestimmt § 415 Abs. 3 BGB, dass sich der (versuchte) Übernehmer im Zweifel trotzdem verpflichtet hat, die fremde Schuld des Schuldners gegenüber dem Gläubiger zu begleichen (sog. Erfüllungsübernahme, § 329 BGB). Mangels entgegenstehender Anhaltspunkte ist davon auszugehen, dass sich E zumindest verpflichten wollte, Gläubiger G zu befriedigen, ohne selbst die Schuld zu übernehmen (vgl. § 329 BGB). Dieser Verpflichtung ist E hier auch nachgekommen. ‌

3. Zahlt der vom persönlichen Schuldner personenverschiedene Hypothekenschuldner auf die Forderung, so geht die Forderung des Gläubigers grundsätzlich auf ihn über (§ 1143 Abs. 1 BGB).

Ja!

Befriedigt der Sicherungsgeber den Gläubiger geht die Forderung durch Gesetz auf ihn über (Legalzession, § 1143 Abs. 1 BGB). Der Übergang der Hypothek ist allerdings höhenmäßig beschränkt durch das Innenverhältnis der beiden.§ 1164 BGB ist hier nicht einschlägig. Zwar ist Voraussetzung, dass – so wie es hier der Fall ist – persönlicher Schuldner und Grundstückseigentümer personenverschieden sind. Allerdings zahlt bei § 1164 BGB der persönliche Schuldner und nicht Eigentümer. ‌

4. Kann E bei S Regress nehmen und von ihm die Rückzahlung der beglichenen Forderung verlangen (§§ 1143 Abs. 1, 774 Abs. 1 S. 3 BGB)?

Nein, das ist nicht der Fall!

Zahlt der Sicherungsgeber aufgrund der Vereinbarung mit dem Schuldner (Innenverhältnis), kann der Schuldner der auf den Sicherungsgeber übergegangenen Forderung Einwendungen aus diesem Innenverhältnis entgegenhalten. S und E haben vereinbart, dass E die Schuld der S in voller Höhe übernehmen soll. Die Schuldübernahme ist zwar gescheitert. E hatte sich aber zumindest gegenüber S verpflichtet keinen Rückgriff zu nehmen . Wie bei der Bürgschaft, kann S der E diese entgegenstehende Vereinbarung entgegenhalten (vgl. § 774 Abs. 1 S. 3 BGB). Bezüglich des Umfangs des Forderungsübergangs besteht der gleiche Streit wie bei der Bürgschaft: Nach e.A. geht die Forderung nur in der Höhe auf den zahlenden Sicherungsgeber über, in der dieser aus dem Innenverhältnis berechtigt ist. Die h.M. vertritt, dass die Forderung in voller Höhe übergeht. Der Schuldner kann aber die Einwendungen aus dem Innenverhältnis entgegenhalten.

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Durch die zwischen S und E vereinbarte Schuldübernahme ist E neue Schuldnerin des G geworden (§ 415 Abs. 1 BGB).

2. E ist trotzdem verpflichtet, die Schuld des S gegenüber G zu erfüllen (§ 415 Abs. 3 BGB).

3. Zahlt der vom persönlichen Schuldner personenverschiedene Hypothekenschuldner auf die Forderung, so geht die Forderung des Gläubigers grundsätzlich auf ihn über (§ 1143 Abs. 1 BGB).

4. Kann E bei S Regress nehmen und von ihm die Rückzahlung der beglichenen Forderung verlangen (§§ 1143 Abs. 1, 774 Abs. 1 S. 3 BGB)?

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