+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)
S nimmt bei G ein Darlehen auf, welches sie durch eine Hypothek auf ihrem Grundstück absichert. S verkauft ihr Grundstück an E und bestellt ihr hierfür eine Vormerkung. Als das Darlehen und die Hypothek fällig sind, will G in das Grundstück vollstrecken.
Diesen Fall lösen [...Wird geladen] der 15.000 Nutzer:innen
unseres digitalen Tutors "Jurafuchs" richtig.
...Wird geladen
Einordnung des Falls
Ablösungsberechtigung des Sicherungsgebers - Hypothek (§ 1150 BGB)
Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 6 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt
1. Durch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch hat E bereits Eigentum am Grundstück erworben.
Nein, das trifft nicht zu!
Durch eine Vormerkung wird nur der schuldrechtliche Anspruch (auf Übereignung des Grundstücks) und der Anspruchsberechtigte ins Grundbuch eingetragen. Der Vollzug der Verpflichtung kann aber unter Umständen erst später erfolgen (Abstraktionsprinzip). Die Vormerkung sichert also nur den schuldrechtlichen Anspruch ab. Verfügungen über das Grundstück, die dem Inhalt des gesicherten Anspruchs widersprechen, sind gegenüber dem Berechtigten unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB). E hat nicht bereits durch die Vormerkung Eigentum erworben. Die Vormerkung sichert nur Es Anspruch auf Übereignung des Grundstücks.
Jurafuchs 7 Tage kostenlos testen und tausende Fälle wie diesen selbst lösen.
Erhalte uneingeschränkten Zugriff alle Fälle und erziele Spitzennoten in
Jurastudium und Referendariat.
2. Es Auflassungsvormerkung ist gegenüber der für G bestellten Hypothek höherrangig (§ 879 Abs. 1 BGB).
Nein!
Im Grundbuch eingetragene Rechte stehen in einem Rangverhältnis zueinander. Dieses Rangverhältnis bestimmt sich grundsätzlich nach dem Zeitpunkt ihrer Eintragung (§ 879 Abs. 1 BGB). Der Rang eines Rechts hat wirtschaftliche Bedeutung, da dieser für die Befriedigung des Gläubigers im Zwangsvollstreckungsverfahren entscheidend ist. Der Rang bestimmt unter anderem die Reihenfolge der Befriedigung (§§ 109 Abs. 2, 11 Abs. 1 ZVG) und die Höhe des geringsten Gebots (§§ 44ff. ZVG). S hat für G die Hypothek an ihrem Grundstück bestellt. Erst danach wurde für E die Vormerkung im Grundbuch eingetragen. Mangels Angaben über eine etwaige Änderung des Rangverhältnisses hat deshalb im Einklang mit der Grundregel Gs Hypothek einen höheren Rang als Es Vormerkung.Im Zwangsversteigerungsverfahren gilt grundsätzlich eine eigene Rangordnung (§§ 10-12 ZVG), der für die Verteilung des Versteigerungserlös maßgeblich ist (§109 Abs. 2 ZVG) . Da Hypothek und Auflassungsvormerkung hiernach aber demselben Rang angehören (§ 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG), richtet sich die Frage, welche Forderung vorrangig zu befriedigen ist, nach ihrem materiell-rechtlichen Rang (§ 11 Abs. 1 ZVG).
3. Bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks müsste das „niedrigste Gebot“ (§ 44 Abs. 1 ZVG) nur Gs gesicherte Darlehensforderung und die Kosten der Versteigerung abdecken.
Genau, so ist das!
Bei einer Zwangsversteigerung können die Interessenten auf die versteigerten Objekte bieten. Die Höhe der Gebote ist dabei aber nicht gänzlich frei, sondern muss mindestens das sogenannte „geringste Gebot“ abdecken. Das Gebot muss hoch genug sein, um (1) die Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens aus dem Versteigerungserlös zu bezahlen.
(2) Zudem müssen alle im Rang vorgehenden Rechte durch das geringste Gebot befriedigt werden. Der Anspruch des vollstreckenden Gläubigers selbst sowie gleich- und nachrangige Ansprüche sind nicht zu berücksichtigen.Der vollsteckende Gläubiger trägt damit das Vollstreckungsrisiko.
4. E droht den durch die Vormerkung gesicherten Anspruch zu verlieren, da dieser nicht vom geringsten Gebot umfasst ist (§ 52 Abs. 1 ZVG).
Ja, in der Tat!
Bei einer Zwangsversteigerung fallen gleich- und nachrangige Rechte, die an dem Zwangsversteigerungsobjekt bestehen, nicht in das geringste Gebot (§§ 52 Abs. 1, 44 Abs. 1 ZVG). Nur Rechte, die dem Zwangsversteigerungsgläubiger vorgehen, werden in das niedrigste Gebot aufgenommen. Geht der Versteigerungserlös nicht über das geringste Gebot hinaus, gehen nachrangige Gläubiger somit leer aus. Es Vormerkung ist von niedrigerem Rang als die Hypothek, die für G bestellt wurde. G betreibt die Zwangsversteigerung. Es gesicherter Anspruch auf Übereignung des Grundstücks droht also wegzufallen und damit ein Rechtsverlust.
5. Um den Rechtsverlust abzuwenden, kann E selbst Gläubiger G befriedigen (§§ 1150, 268 Abs. 1 S. 1 BGB).
Ja!
Die Situation für Personen, denen durch die Zwangsversteigerung ein Rechtsverlust droht, ist vergleichbar zu der des Eigentümers, dem ein Ablösungsrecht zusteht, um die Zwangsvollstreckung in sein Grundstück abzuwenden (§ 1142 BGB). Sie haben aufgrund des eingetragenen Rechts ein Interesse daran, selbst den Gläubiger zu befriedigen, da sonst ihr Recht beeinträchtigt wird. Deshalb können auch sie den Gläubiger des Hauptschuldners befriedigen. E droht durch die Zwangsversteigerung der Verlust ihrer Auflassungsvormerkung sowie den hierdurch gesicherten Auflassungsanspruch. E ist daher berechtigt S‘ Darlehensschuld gegenüber G zu begleichen.
6. Erlischt die Darlehensforderung mit der Ablösung durch E (§§ 1150, 268 Abs. 3 BGB)?
Nein, das ist nicht der Fall!
Ist ein Dritter zur Ablösung berechtigt (§ 268 Abs. 1 BGB), geht die Forderung, auf die gezahlt wurde, von dem Gläubiger auf den Dritten über (cessio legis, § 268 Abs. 3 BGB). Die Darlehensforderung ist auf E übergegangen und mit der Forderung zugleich auch die akzessorische Hypothek. Hieraus ist S der E gegenüber zur Zahlung verpflichtet. Aufgrund der Zahlungsunfähigkeit wird der Anspruch schwer durchsetzbar sein, zumal schließlich die Zwangsvollstreckung aufgrund von G schon kurz bevorstand. E kann aber gegen die Kaufpreisforderung, die S gegen E susteht, aufrechnen.
Jurafuchs 7 Tage kostenlos testen und tausende Fälle wie diesen selbst lösen.
Erhalte uneingeschränkten Zugriff alle Fälle und erziele Spitzennoten in
Jurastudium und Referendariat.
