+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

V lässt K sein Grundstück mit notarieller Beurkundung auf. V stellt den Eintragungsantrag. K zahlt den Kaufpreis. V nimmt seinen Eintragungsantrag zurück. Ebenfalls vor Eintragung wird über das Vermögen des V das Insolvenzverfahren eröffnet. Danach wird K als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Einordnung des Falls

Verfügungsbeschränkung 2

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K ist Eigentümer des Grundstücks, wenn er dieses wirksam von V erworben hat (§§ 873, 925 BGB).

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Ja!

Der Eigentumserwerb an einem Grundstück nach §§ 873, 925 BGB setzt voraus: (1) Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück (Auflassung, § 925 BGB), (2) Eintragung ins Grundbuch, (3) Einigsein, § 873 Abs. 2 BGB, (4) Verfügungsberechtigung des Veräußerers. K und V haben die Auflassung erklärt (§ 925 BGB). K wurde in das Grundbuch eingetragen. Die Einigung bestand zu diesem Zeitpunkt fort.

2. Da V den Einigungsantrag zurückgenommen hat, hat er die Auflassung widerrufen. Es liegt kein Einigsein im Zeitpunkt der Eintragung (§ 873 Abs. 2 BGB) vor.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Nach hM kann die Einigung frei widerrufen werden, solange noch nicht alle Merkmale des Übereignungstatbestandes verwirklicht sind. Vor Eintragung sind die Parteien allerdings gebunden, wenn die Voraussetzungen des § 873 Abs. 2 BGB vorliegen.Da V und K die Auflassung notariell beurkundet haben, ist ein Widerruf der Auflassung ausgeschlossen.Die Auflassung bedarf - anders als der zugrundeliegende Kaufvertrag (§ 311b Abs. 1 BGB) - keiner notariellen Beurkundung. Dennoch wird in der Praxis zumeist die Auflassung und der Kaufvertrag zusammen beurkundet.

3. Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens hat V seine Verfügungsbefugnis verloren.

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Ja, in der Tat!

Nach § 80 Abs. 1 InsO verliert der Insolvenzschuldner mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens seine Verfügungsbefugnis. Diese geht auf den Insolvenzverwalter über.Dies geschieht vor dem Hintergrund masseschmälernde Verfügungen des Insolvenzschuldners zu verhindern.

4. Eine nach erfolgter Einigung eintretende Verfügungsbeschränkung kann geheilt werden.

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Ja!

Tritt zwischen Einigung und Eintragung eine Verfügungsbeschränkung des Verkäufers ein, so ist die fehlende Verfügungsbefugnis unter den Vorraussetzungen des § 878 BGB unschädlich. § 878 BGB setzt voraus: (1) eine bindende Erklärung und (2) der Antrag auf Eintragung muss gestellt sein.

5. Vs fehlende Verfügungsbefugnis ist nach § 878 BGB geheilt. K hat mit der Eintragung Eigentum an dem Grundstück erworben.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Die Heilung der Verfügungsbeschränkung nach § 878 BGB setzt voraus: (1) eine bindende Erklärung und (2) der Antrag auf Eintragung muss gestellt sein. Zwar war die Auflassung nach § 873 Abs. 2 BGB bindend, jedoch wurde der von V gestellte Eintragunsantrag von ihm zurückgenommen. Dies ist nach § 31 GBO bis zum Vollzug der Eintragung möglich. § 878 BGB ist daher nicht erfüllt.Um zu verhindern, dass der Verkäufer die Heilungswirkung des § 878 BGB zulasten des Käufers beseitigt, empfiehlt es sich für den Auflassungsempfänger (hier: K), den Eintragungsantrag selbst zu stellen.

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