Unterlassungsanspruch von Wohnungseigentümern gegen Betrieb einer Eisdiele


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

X, Y und Z sind Mitglieder der WEG K. Z vermietet seine Teileigentumseinheit an B. In der Teilungserklärung ist die Nutzung der Einheit als "Laden" festgelegt. B nutzt die Einheit als Eisdiele mit Außentischen. Auf der Wohnungseigentümerversammlung fassen X und Y den mehrheitlichen Beschluss, dass K gegen die Nutzung durch B gerichtlich vorgehen soll.

Einordnung des Falls

Unterlassungsanspruch von Wohnungseigentümern gegen Betrieb einer Eisdiele

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K steht für die gerichtliche Geltendmachung eines Unterlassungsanspruch gegen B die Prozessführungsbefugnis zu.

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Genau, so ist das!

Die Prozessführungsbefugnis ist das Recht, einen Prozess als richtige Partei im eigenen Namen zu führen und steht grundsätzlich dem Träger des streitigen Rechtsverhältnisses zu (Hüßtege, in: Thomas/Putzo, ZPO, 38.A. 2017, § 51 RdNr. 20f.). Für Unterlassungsansprüche der Wohnungseigentümer aus dem Miteigentum steht einer WEG zwar keine "geborene" Ausübungsbefugnis zu. BGH: K könne jedoch einen Unterlassungsanspruch durch Mehrheitsbeschluss nach § 10 Abs. 6 S. 3 Hs. 2 WEG aF (§ 9a Abs. 2 WEG nF) an sich ziehen und sei dann allein zuständig für die gerichtliche Geltendmachung gegenüber Dritten (RdNr. 6).

2. K hat gegen B einen Unterlassungsanspruch, wenn die Nutzung der Teileigentumseinheit durch B das Eigentum der WEG-Mitglieder beeinträchtigt.

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Ja, in der Tat!

Ein Anspruch auf Einhaltung einer Gebrauchsregelung kann sich nicht aus § 15 Abs. 3 WEG aF (§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG nF) ergeben, da dieser nur im Verhältnis der Eigentümer untereinander gilt. Den Unterlassungsanspruch gegen B als Mieter kann K daher nur auf § 1004 Abs. 1 BGB stützen. Dieser hat folgende Voraussetzungen: (1) Eigentumsbeeinträchtigung, (2) B=Störer, (3) keine Duldungspflicht.

3. Eine zweckwidrige Nutzung der Teileigentumseinheit des Z durch B beeinträchtigt (§ 1004 Abs. 1 BGB) das Eigentum der WEG-Mitglieder X und Y.

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Ja!

Durch die Bezeichnung einer Sondereigentumseinheit in der Teilungserklärung als Laden wird die zulässige Nutzung dieser Einheit beschränkt. BGH: Eine solche Regelung betreffe zwar nicht die sachenrechtliche Zuordnung. Sie gelte daher nicht absolut und entfalte keine Wirkung für jedermann. Anders als sonstiges Eigentum könne Sondereigentum aber durch eine Zweckbestimmung näher ausgestaltet werden und beschränke die Befugnis des Z, sein Eigentum nach Belieben zu nutzen (§ 903 BGB). Eine der Zweckbestimmung als Laden widersprechende Nutzung durch B stelle sich damit als mittelbare Beeinträchtigung des Eigentums von X und Y dar (RdNr. 15ff.).

4. Die Nutzung der Teileigentumseinheit durch B als Eisdiele mit Außentischen verstößt gegen die Zweckbestimmung der Teilungserklärung.

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Genau, so ist das!

Unter einem Laden werden in der Rechtsprechung Geschäftsräume verstanden, in denen ständig Waren zum Verkauf dargeboten werden, bei denen aber der Charakter einer bloßen Verkaufsstätte im Vordergrund steht (RdNr. 21). BGH: Eine Eisdiele mit Bestuhlung verstoße gegen die Zweckbestimmung der Einheit als "Laden". Durch das Aufstellen von Stühlen und Tischen werde der Kunde zum Verweilen und zum Verzehr vor Ort eingeladen, sodass der Kunde zum Gast werde. Damit stehe nicht mehr der bloße Verkauf von Waren, sondern der Genuss dieser Speisen vor Ort und die Kommunikation mit anderen Gästen im Vordergrund (RdNr. 22).

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JUL

Julian

13.2.2021, 21:13:41

Würde sich die Unterlassung nach erfolgter Mahnung nicht nach 541 richten? Oder wurde der Gebrauch hier nicht vertraglich festgelegt?

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

28.6.2021, 13:52:56

Super Gedanke, Julian. § 541 BGB gibt allerdings nur dem Vermieter einen entsprechenden Unterlassungsanspruch. Vermieter des B war aber nicht die WEG K, sondern allein Z. Aus diesem Grund kann die WEG K ihren Anspruch nicht auf diese Norm stützen. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team


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