Zivilrecht

Mietrecht

Pflichten im Mietverhältnis

Rückgabe der Mietsache nach Beendigung der Mietzeit

Rückgabe der Mietsache nach Beendigung der Mietzeit

10. November 2024

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs

Obwohl der Mietvertrag nach Kündigung durch Mieter M mit Ablauf des 30.9. endet, zieht M erst am 31.10. aus der Mietwohnung aus. Vermieter V entgeht dadurch die Vermietung an den Nachmieter N für diesen Monat, der die doppelte Miete gezahlt hätte.

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Einordnung des Falls

Rückgabe der Mietsache nach Beendigung der Mietzeit

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Hinsichtlich der Weiternutzung der Wohnung kann V gegen M nur aus Bereicherungsrecht vorgehen.

Nein!

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so hat der Vermieter einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB). Er kann für die Dauer der Vorenthaltung die vereinbarte oder – wenn diese höher ist – die ortsübliche Miete verlangen. Dieser Anspruch ist unabhängig davon, ob der Mieter die Verzögerung zu vertreten hat. Hierdurch soll dem Vermieter einen Anspruch gegeben werden, der einfach darzulegen ist und gegen dessen Höhe kaum etwas eingewendet werden kann. V kann gem. § 546a Abs. 1 BGB von M für die unberechtigte Weiternutzung im Oktober Nutzungsentschädigung jedenfalls in Höhe der vereinbarten Miete verlangen.
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2. V hat gegen M grundsätzlich auch einen Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB.

Genau, so ist das!

Erbringt der Schuldner schuldhaft – ggf. nach Mahnung – eine fällige und einredefreie Leistung nicht, so kommt er in Verzug (§ 286 BGB). Die Rückgabepflicht (§ 546 Abs. 1 BGB) war am 1.10. fällig. Da das Mietende kalendermäßig bestimmt ist, kommt der Mieter gem. § 286 Abs. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 ohne Mahnung in Verzug. Hinsichtlich der Verweigerung der Rückgabe handelt M vorsätzlich. Der Schaden des V liegt im entgangenen Gewinn, den er bei Vermietung an N erzielt hätte

3. Die Nutzungsentschädigung aus § 546a Abs. 1 BGB schließt andere Schadensersatzansprüche - wie etwa Schadensersatz wegen Verzugs - aus.

Nein, das trifft nicht zu!

Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung schließt die Geltendmachung eines weiteren Schadens nicht aus (§ 546a Abs. 2). Dieser Absatz enthält keine eigene Anspruchsgrundlage; sie stellt nur klar, dass weitergehende Schadensersatzansprüche, die sich aus den allgemeinen Vorschriften ergeben, neben § 546a BGB unberührt bleiben. Ist dem Vermieter eine Weitervermietungsmöglichkeit entgangen, so kann er die Differenz zwischen der gezahlten Nutzungsentschädigung und der bei der Weitervermietung erzielbaren Miete als Schaden ersetzt verlangen. Bei Wohnraum kann § 571 BGB jedoch den Schadensersatz begrenzen.
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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

S.

s.t.

5.9.2021, 19:47:57

Besteht hier Anspruchskonkurrenz ?

Lukas_Mengestu

Lukas_Mengestu

9.12.2021, 11:25:19

Hallo s.t., In der Tat bestehen die Ansprüche nebeneinander. V kann sich aber kann für den Zeitraum natürlich nur 1x Ersatz verlangen, denn ansonsten würde er ja die doppelte Miete erhalten. Er kann sich aber die Anspruchsgrundlage aussuchen (ggfs. ist der Schadensersatz günstiger, wenn V die Wohnung teurer hätte vermieten können). Beste Grüße, Lukas- für das Jurafuchs-Team

GNU

Gnu

2.2.2023, 11:01:13

Käme hier auch ein Anspruch nach 823 I in Betracht, weil M das Eigentum des V in dem Sinne beeinträchtigt, dass er es ihm vorenthält?

Constanze.Jauch

Constanze.Jauch

13.4.2023, 12:47:46

Hallo Gnu, der Fall den du beschreibst, ist hoch umstritten. Warum? § 823 I BGB fordert eine Verletzung des Eigentums. In deiner Konstellation bleibt das Eigentum jedoch unbeschädigt und kann lediglich für eine gewisse Zeit nicht genutzt werden. Gelöst werden solche Fälle über den Zuweisungsgehalt des Eigentums. Es kommt also darauf an, ob die Beeinträchtigung ein Element des Eigentums betrifft, das vom Zuweisungsgehalt erfasst ist. Hier stellt die Wohnung das Eigentum des V dar. V hat das Recht die Wohnung zu vermieten, wann er möchte (wenn rechtl. zulässig). Da M ihm das Mietobjekt nicht rechtzeitig zum Mietende zur Verfügung stellt, beeinträchtigt bzw. verletzt M das vom Zuweisungsgehalt des Eigentums umfasste Recht.

VALA

Vanilla Latte

1.10.2023, 23:25:37

Reicht für 823 nicht auch das

Besitzrecht

des V, das dadurch vorenthalten wird? V hat zwar nach wie vor dann mittelbaren Besitz (oder endet dieser nach Vertragsbeendigung, wenn der Mieter nicht auszieht, weil das zugrundeliegende BMV erlischt?) aber nach Vertragsende hätte er ja eigentlich Anspruch auf Einräumen des unmittelbaren Besitzes.

RAP

Raphaeljura

8.7.2023, 07:05:59

Ich lese gerade § 571 II BGB. Warum wird der Mieter privilegiert? Und wer kommt dann für den Schaden auf?

UGE

Unerkannt Geisteskrank

27.7.2023, 22:20:18

Es mag eine banale Frage sein, aber wie genau ist die Dauer der Vorenthaltung zu bemessen? Ich gehe mal davon aus, dass die Vorenthaltung nach Tagen bemessen wird und dann dementsprechend pro Tag die entsprechende Nutzungsentschädigung fällig wird.

Johannes Nebe

Johannes Nebe

6.10.2023, 14:52:15

Bei mir reißen häufiger mal die Aufgabentexte ab, hier nach "doppelte Miete gezahlt". Ist das ein Fehler der App, des Textes oder bei mir?

Paulah

Paulah

6.10.2023, 18:15:34

Bei mir steht am Ende "doppelte Miete gezahlt hätte." Dann ist der Text zu Ende sowohl in der Desktopversion als auch in der Android-App

LELEE

Leo Lee

7.10.2023, 13:00:57

Hallo Johannes Nebe, Bei uns wird der Aufgabentext mit den Worten – wie bei Paulah – „…, der die doppelte Miete gezahlt hätte.“ beendet. Gib uns gerne Bescheid, ob der abgeschnittene Satz immer noch bei dir angezeigt wird, dann schauen wir selbstverständlich nach, was da falsch gelaufen sein könnte :). Liebe Grüße – für das Jurafuchsteam – Leo

Johannes Nebe

Johannes Nebe

7.10.2023, 13:17:01

Ja danke, Leo Lee. Habe auf dem Smartphone (Android 13) die App neu installiert. Der Satz reißt weiterhin nach "gezahlt" ab. Auf dem Tablet (ebenfalls Android 13) erscheint der Satz vollständig. Eure Technikabteilung kann mich gerne direkt per E-Mail kontaktieren, dann muss ich hier nicht das Forum vollspammen.

LELEE

Leo Lee

7.10.2023, 13:24:13

Alles klar, das scheint dann ein Android-spezifisches Problem zu sein. Ich leite dies sofort weiter! Vielen Dank für die Rückmeldung!

0815jurafuchs

0815jurafuchs

15.5.2024, 08:01:42

Hallo, ihr schreibt das auch aus 280 und 286 ein Anspruch desV auf die entgangene miete bestünde. Dues setzt ein bestehendes Schuldverhältnis voraus. Endet das vertragliche Schuldverhältnis hier nicht durch Kündigung sondern wegen 362 erst, wenn der Mieter die

Mietsache

zurückgegeben hat?

Maximilian Puschmann

Maximilian Puschmann

27.5.2024, 12:12:00

Hallo 0815jurafuchs, die Pflichtverletzung resultiert aus § 546 I BGB: "Der Mieter ist verpflichtet, die

Mietsache

nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben." Mit dieser Pflicht ist er in Verzug. Das Mietverhältnis ist richtigerweise bereits beendet, jedoch entsteht aus dem Gesetz heraus ein "Rückgabeverhältnis".  Viele Grüße Max - Für das Jurafuchs-Team

Julian

Julian

22.8.2024, 11:22:16

Ich habe zwei Fragen zum gegebenen Sachverhalt: 1) Wenn dort steht, dass § 546a *keine* Anspruchsgrundlage sei; woraus ziehe ich dann in einer entsprechenden Klausur den Anspruch auf Entrichtung der vereinbarten/ortsüblichen Miete? Und vll. als systematische Frage dazu; kann ich am Wortlaut der Norm erkennen, dass es sich um keine ASG handelt? Dies war für mich ehrlicher Weise nicht wirklich erkenntlich… 2) Die zweite und allgemeinere Frage ist; würde ich in einer Klausur sowohl den Anspruch den ich in Frage 1 suche und den Anspruch aus §§ 280 I, II,

286 BGB

prüfen oder nur den für den

Anspruchssteller

„besseren“ und dann auf den möglichen anderen Anspruch nur kurz hinweisen? Vielen Dank bereits im Voraus ;)

Kathi

Kathi

22.10.2024, 16:51:18

Hi, dem Vermieter ist hier ein Schaden i.F. vom entgangenen Gewinn entstanden. Wie wäre es aber, wenn er keinen Nachmieter für den Monat gefunden hätte, die Wohnung also einfach leer gestanden hätte? Wäre auch dann noch ein Schaden entstanden? Wenn ja, welcher? Dann würde doch auch § 546a nicht greifen, weil einfach kein Schaden entstanden wäre? Irgendwie ist da ein Knoten in meinem Kopf.

MIC

Michael

4.11.2024, 17:34:08

der Schaden bei § 546a I BGB liegt in der Besitzentziehung für den Zeitraum der weiteren Nutzung nach Beendigung des Mietverhältnisses. Der Schaden wird dann einfach mit der vereinbarte Miete oder der ortsüblichen Miete für den Zeitraum beziffert. Bei dem Verzug würde es, soweit ich es sehe, ansonsten keinen Schaden geben.


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