Gebietsverträglichkeit einer Gastwirtschaft im allgemeinen Wohngebiet

Öffentliches Recht

Examensrelevante Rechtsprechung ÖR

Verwaltungsrecht BT: Baurecht

9. Mai 2025

7 Kommentare

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Bauherrin B erhält eine Baugenehmigung für eine Gaststätte mit ca. 300 Plätzen, die von 9 Uhr bis 1 Uhr betrieben werden soll. Nachbarin N ist empört. Sie hält dies im allgemeinen Wohngebiet (§ 4 BauNVO) für unzulässig und beruft sich auf den „Gebietserhaltungsanspruch“.

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Einordnung des Falls

Gebietsverträglichkeit einer Gastwirtschaft im allgemeinen Wohngebiet

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 10 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. N möchte gegen die Baugenehmigung vorgehen. Statthafte Klageart ist die Anfechtungsklage (§ 42 Abs. 1 Var. 1 VwGO).

Ja!

Die statthafte Klageart richtet sich nach dem klägerischen Begehren (§ 88 VwGO). Hier wendet sich N gegen die Baugenehmigung, die der B den Umbau der Räumlichkeiten und die Nutzung als Schank- und Speisewirtschaft gestattet. Hierfür ist die Anfechtungsklage (§ 42 Abs. 1 Var. 1 VwGO) statthaft, da die Baugenehmigung einen Verwaltungsakt darstellt (§ 35 S. 1 VwVfG), dessen Aufhebung die N im Wege der sog. Drittanfechtungsklage erstrebt.

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2. N ist klagebefugt (§ 42 Abs. 2 VwGO), wenn zumindest die Möglichkeit besteht, dass die Baugenehmigung rechtswidrig ist.

Nein, das ist nicht der Fall!

N muss grundsätzlich geltend machen, durch die Baugenehmigung in ihren subjektiv-öffentlichen Rechten verletzt zu sein (§ 42 Abs. 2 VwGO). Die Klagebefugnis bei der Drittanfechtungsklage besteht allerdings nur dann, wenn sich die Klägerin auf die Verletzung einer drittschützenden Norm beruft, aus der sich die Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung ergibt. Ob eine Norm Drittschutz gewährt, richtet sich nach der sog. Schutznormtheorie: Die Vorschrift muss nicht nur dem Schutz öffentlicher Interessen, sondern zumindest auch dem Schutz Einzelner zu dienen bestimmt sein.

3. Die Festsetzung im Bebauungsplan als allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) ist drittschützend. N ist somit klagebefugt (§ 42 Abs. 2 VwGO).

Ja, in der Tat!

Festsetzungen von Baugebieten nach §§ 2 bis 9 BauNVO (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 BauGB) sind generell drittschützend, denn sie zielen darauf ab, die von ihnen betroffenen Grundstückseigentümer wechselseitig in ein Austauschverhältnis einzubinden. Demnach hat jeder Nachbar innerhalb eines Baugebiets einen Anspruch auf Wahrung der festgesetzten Gebietsart (sog. Gebietserhaltungsanspruch). Dieser Anspruch ermöglicht die klageweise Verteidigung der festgesetzten Gebietsart, um das Eindringen gebietsfremder Nutzungen zu verhindern. N ist daher wegen einer möglichen Verletzung des Gebietserhaltungsanspruchs (§ 30 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO) klagebefugt.

4. Im Rahmen der Drittanfechtungsklage der N ist B notwendig beizuladen (§ 65 Abs. 2 VwGO).

Ja!

Richtig. N richtet ihre Anfechtungsklage gegen den hoheitlichen Rechtsträger, der die Baugenehmigung erlassen hat, und nicht etwa gegen B (Drittanfechtungsklage). Eine etwaige gerichtliche Aufhebung der Baugenehmigung würde deren begünstigende Wirkung für B wieder entfallen lassen. Daher kann die gerichtliche Entscheidung nur einheitlich gegenüber N und B ergehen. B ist notwendig beizuladen (§ 65 Abs. 2 VwGO).

5. Die Klage der N ist begründet, soweit die Baugenehmigung rechtswidrig und N dadurch in ihren Rechten verletzt ist (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).

Genau, so ist das!

Die Begründetheit der Anfechtungsklage setzt einerseits die Rechtswidrigkeit des angegriffenen Verwaltungsakts voraus und andererseits, dass die Klägerin gerade durch die Rechtswidrigkeit des Verwaltungsakts in ihren subjektiven Rechen verletzt ist (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO). Bei der Drittanfechtungsklage verdichtet sich die Begründetheitsprüfung auf die Frage, ob die Baugenehmigung gegen drittschützende Vorschriften verstößt. Vorliegend ist also zu prüfen, ob der Gebietserhaltungsanspruch der N verletzt ist, weil das Vorhaben der B im allgemeinen Wohngebiet (§ 4 BauNVO) bauplanungsrechtlich unzulässig ist.

6. In allgemeinen Wohngebieten (§ 4 BauNVO) sind Schank- und Speisewirtschaften generell unzulässig.

Nein, das trifft nicht zu!

Die Baugebiete der BauNVO sind regelungstechnisch nach einem einheitlichen Schema aufgebaut: Sie enthalten jeweils in Abs. 1 die allgemeine Zweckbestimmung des Gebiets, in Abs. 2 eine Aufzählung der allgemein zulässigen Nutzungen (sog. Regelnutzung) und in Abs. 3 eine Aufzählung der ausnahmsweise zulässigen Nutzungen. Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen (§ 4 Abs. 1 BauNVO). Schank- und Speisewirtschaften sind dort allgemein zulässig, wenn sie der Versorgung des Gebiets dienen (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO) (RdNr. 16).

7. Eine Schank- und Speisewirtschaft dient der Gebietsversorgung (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO), wenn sie sich dem allgemeinen Wohngebiet, in dem sie liegt, funktional zuordnen lässt.

Ja!

BVerwG: Bei der Tatbestandsauslegung sind Gebiete außer Betracht zu lassen, die nicht vom Wohnen gekennzeichnet sind oder die so weit entfernt sind, dass ein Funktionszusammenhang nicht mehr gegeben ist. Die Einrichtung „muss auf die Deckung eines gastronomischen Bedarfs ausgerichtet sein, der in dem so abgegrenzten Gebiet und nach den dortigen demografischen und sozialen Gegebenheiten tatsächlich zu erwarten ist“ und nicht etwa auf die Bewirtschaftung gebietsfremder Gäste (RdNr. 16f.). Nach diesen Maßstäben dient die geplante Gaststätte der B der Versorgung des Gebiets (so jedenfalls die erstinstanzliche Einschätzung des VG Düsseldorf).

8. Auch eine allgemein zulässige Regelnutzung (§ 4 Abs. 2 BauNVO) kann bauplanungsrechtlich unzulässig sein, wenn sie der allgemeinen Zweckbestimmung des Baugebiets (§ 4 Abs. 1 BauNVO) widerspricht.

Genau, so ist das!

Aufgrund der vielen offenen Rechtsbegriffe für die Regelnutzung kann nicht jeder formal unter den jeweiligen Tatbestand fallende Vorhabentyp allgemein zulässig sein. So ist z.B. ein Fußballstadion zwar eine „Anlage für sportliche Zwecke“ (§ 4 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO), steht aber eindeutig im Widerspruch zum Hauptzweck des allgemeinen Wohngebiets. Eine Regelnutzung kann dann unzulässig sein, wenn sie geeignet ist, den Charakter des Baugebiets (§ 4 Abs. 1 BauNVO) zu gefährden, weil sie bezogen auf diesen Gebietscharakter aufgrund ihrer typischen Nutzungsweise störend wirkt und damit generell gebietsunverträglich ist (vgl. RdNr. 19).

9. Obwohl die Gaststätte der Versorgung des Gebiets dient (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO), ist sie aufgrund der Größe und des Störungspotentials im allgemeinen Wohngebiet generell gebietsunverträglich.

Nein, das trifft nicht zu!

BVerwG: Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts (hier OVG Münster) kann einer Schank- und Speisewirtschaft, die der Versorgung des Gebiets dient, eine Gebietsunverträglichkeit nicht entgegengehalten werden. Die damit verbundenen Störungen hält die BauNVO für gebietsverträglich, anders als etwa bei Handwerksbetrieben, denn diese müssen „nicht störend“ sein (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO). Auch sei der Tatbestand sehr eng gehalten und die Regelnutzung nur bei §§ 2 und 4 BauNVO zulässig. Die Frage nach der Gebietsunverträglichkeit betreffe vorrangig Nutzungen, die in fast allen Baugebieten zulässig sind und die der Verordnungsgeber eher allgemein bezeichnet (RdNr. 18f.).

10. Eine Verletzung des Gebietserhaltungsanspruchs der N scheidet aus. Die Klage ist somit unbegründet.

Ja!

Das Vorhaben der B widerspricht nicht dem allgemeinen Charakter eines allgemeinen Wohngebiets und ist daher auch nicht generell gebietsunverträglich (§ 4 Abs. 1 BauNVO). Insoweit kommt eine Verletzung drittschützender Normen nicht in Betracht und die Klage der N ist unbegründet. Ob das Vorhaben tatsächlich der Gebietsversorgung dient und ob es aufgrund der Betriebsgröße möglicherweise im Einzelfall unzulässig und gegenüber N rücksichtslos ist (§ 15 Abs. 1 BauNVO), hatte das BVerwG hier nicht zu entscheiden. Mangels ausreichender tatrichterlicher Feststellungen verwies das BVerwG die Sache insoweit an das OVG zurück (RdNr. 22f.).

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Fundstellen

BVerwG 3/20/2019 , 4 C 5/18 , NVwZ 2020, 404

Muckel, Entscheidungsbesprechung, JA 2020, 640

Voßkuhle/Kaufhold, Grundwissen – Öffentliches Baurecht: Nachbarschutz im öffentlichen Baurecht, JuS 2018, 764

Stock, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 4.A. 2019, § 4 RdNr. 28ff.

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

Elisabeth

19.8.2020, 15:14:03

Hierzu hätte ich eine Frage:

Gebietsprägungserhaltungsanspruch

ist doch nicht identisch mit Gebietsunverträglichkeit, bzw. die Begriffe schließen sich inhaltlich aus? Ich meine Gebietsunverträglich ist ein Vorhaben, wenn die Nutzungsart zulässig ist, aber grundsätzlich den Zweck des Gebiets untergraben würde (im konkreten Fall vom BVerwG ja verneint), aber

Gebietsprägungserhaltungsanspruch

ist für mich eher, dass eine Nutzungsart nur ausnahmsweise zulässig ist, weil es aber das Gebiet „prägt“, also quasi ein positiver Anspruch durch gefestigte Baugenehmigungspraxis. Die Materie ist wirklich sehr verwirrend, und im vorliegenden Fall war es wohl nicht nötig die Begriffe scharf abzugrenzen, aber nach welchen Kriterien würde ich dann abgrenzen?

Hamburger Michel

21.9.2020, 19:59:19

Hallo Elisabeth, mir hat bei dieser schwierigen Abgrenzung immer wieder der Artikel "Nachbarschutz im öffentlichen Baurecht" von David Ullenboom auf juraexamen.info weitergeholfen - sehr lesenswert; anbei sende ich dir den Link: http://www.juraexamen.info/nachbarschutz-im-offentlichen-baurecht/ Liebe Grüße

Jana-Kristin

3.12.2020, 17:22:52

Hallo Elisabeth, auch wenn deine Frage schon etwas her ist, antworte ich dennoch auf deinen Post, weil die Abgrenzung mich auch sehr interessiert hat. Die Prüfung etwaiger Nachbarrechtsverletzungen bzgl. der Art der baulichen Nutzung kann in folgender Form auftreten: 1. Allgemeiner

Gebietserhaltungsanspruch

= Schutzanspruch auf die Bewahrung der jeweiligen Gebietsart 2. Gebot der Rücksichtnahme 3. Spezieller

Gebietsprägungserhaltungsanspruch

= verleiht dem Dritten einen Schutzanspruch auf die Bewahrung der typischen Prägung der jeweiligen Gebietsart

Jana-Kristin

3.12.2020, 17:26:58

Der Unterschied zwischen 1. und 3. ist, dass der

Gebietsprägungserhaltungsanspruch

dann greift, wenn ein Bauvorhaben bauplanungs

rechtl

ich in dem entsprechenden Gebiet zwar an sich mit der Gebietsart vereinbar wäre, es aber gleichwohl (generell) gebietsunverträglich ist, weil es der allgemeinen Zweckbestimmung des maßgeblichen Baugebietstyps widerspricht. Im Ergebnis kommt dieser

Gebietsprägungserhaltungsanspruch

erst zum Zuge, wenn eine Verletzung des

Gebietserhaltungsanspruch

s verneint worden ist (z.B. weil das Vorhaben über 31 I BauGB ausnahmsweise zulässig war). Die Abgrenzung ist mE sehr schwierig und nicht unbedingt für die Klausur im 1. Examen (höchstens mal in einer Hausarbeit) geeignet.

Florian

11.11.2022, 23:23:02

Ich halte den Obersatz: „Die Klage der N ist begründet, soweit die Baugenehmigung rechtswidrig und N dadurch in ihren Rechten verletzt ist“ zumindest für problematisch… Man sollte doch den Korrektoren nicht gleich Anlass liefern, daran zu zweifeln, dass man hier die besondere

Drittanfechtung

slage stets im Blick hat, was meint ihr? :) Ich würde das glaube ich mit dem Zusatz formulieren, dass N in subjektiven, gleichsam drittschützenden, Normen verletzt sein muss

Nora Mommsen

12.11.2022, 11:57:22

Hallo Florian, ein guter Punkt den du da anbringst. Grundsätzlich ist es nie verkehrt, mit einem allgemeingültigen Obersatz in die Anfechtungsklage zu starten. In

Drittanfechtung

skonstellationen bietet es sich an in einem zweiten Satz zu präzisieren inwiefern die Baugenehmigung rechtswidrig ist. Es wird allerdings auch vertreten, dass zunächst eine allgemeine

Rechtswidrigkeit

sprüfung vorzunehmen ist und erst in einem zweiten Schritt unter Rechtsverletzung die subjektive Rechtsstellung im Wege der

Schutznormtheorie

zu ermitteln ist. Viele Grüße, Nora - für das Jurafuchs-Team

CR7

1.8.2024, 17:50:56

Ich kann hier aus meiner Examensklausur nach der Einsicht berichten, dass mir dieser allgemeine OS angestrichen worden ist (es hieß: „Verf. formuliert vertretbaren Obersatz, allerdings in einem solchen Fall der DAK hätte Verf. einen modifizierten Obersatz formulieren können (…) Jedenfalls spricht Verf. die Problematik unter Punkt III. an“).

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Einordnung des Falls

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1. N möchte gegen die Baugenehmigung vorgehen. Statthafte Klageart ist die Anfechtungsklage (§ 42 Abs. 1 Var. 1 VwGO).

2. N ist klagebefugt (§ 42 Abs. 2 VwGO), wenn zumindest die Möglichkeit besteht, dass die Baugenehmigung rechtswidrig ist.

3. Die Festsetzung im Bebauungsplan als allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) ist drittschützend. N ist somit klagebefugt (§ 42 Abs. 2 VwGO).

4. Im Rahmen der Drittanfechtungsklage der N ist B notwendig beizuladen (§ 65 Abs. 2 VwGO).

5. Die Klage der N ist begründet, soweit die Baugenehmigung rechtswidrig und N dadurch in ihren Rechten verletzt ist (§ 113 Abs. 1 S. 1 VwGO).

6. In allgemeinen Wohngebieten (§ 4 BauNVO) sind Schank- und Speisewirtschaften generell unzulässig.

7. Eine Schank- und Speisewirtschaft dient der Gebietsversorgung (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO), wenn sie sich dem allgemeinen Wohngebiet, in dem sie liegt, funktional zuordnen lässt.

8. Auch eine allgemein zulässige Regelnutzung (§ 4 Abs. 2 BauNVO) kann bauplanungsrechtlich unzulässig sein, wenn sie der allgemeinen Zweckbestimmung des Baugebiets (§ 4 Abs. 1 BauNVO) widerspricht.

9. Obwohl die Gaststätte der Versorgung des Gebiets dient (§ 4 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO), ist sie aufgrund der Größe und des Störungspotentials im allgemeinen Wohngebiet generell gebietsunverträglich.

10. Eine Verletzung des Gebietserhaltungsanspruchs der N scheidet aus. Die Klage ist somit unbegründet.

Fundstellen

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