Gutgläubiger Ersterwerb einer Hypothek

Zivilrecht

Sachenrecht

Grundpfandrechte

19. Mai 2025

7 Kommentare

4,9 ★ (13.561 mal geöffnet in Jurafuchs)

leichtmittelschwer

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

E ist fälschlicherweise als Eigentümer eines Grundstücks eingetragen. Zur Absicherung einer Darlehensschuld gegenüber G bestellt er diesem nun formgemäß eine Buchhypothek am Grundstück, die im Grundbuch eingetragen wird.

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Einordnung des Falls

Gutgläubiger Ersterwerb einer Hypothek

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. G hat eine Buchhypothek nach §§ 873, 1115, 1116 Abs. 2 BGB erworben.

Nein, das ist nicht der Fall!

Die Bestellung einer Buchhypothek setzt nach §§ 873, 1115, 1116 Abs. 2 BGB voraus: (1) Bestehende Forderung, (2) Einigung über die Bestellung der Hypothek, §§ 873 Abs. 1. 1113 BGB, (3) Ausschluss der Hypothekenbrieferteilung, § 1116 Abs. 2 BGB, (4) Eintragung im Grundbuch, §§ 873 Abs. 1, 1115 Abs. 1 BGB und (5) Berechtigung des Bestellers. Eine zu sichernde Forderung besteht, da E dem G aus § 488 Abs. 1 S. 2 BGB zur Darlehensrückzahlung verpflichtet ist. E und G haben sich über die Bestellung einer Hypothek geeinigt. Sie haben sich ferner darüber geeinigt, dass die Erteilung eines Hypothekenbriefs ausgeschlossen sein soll, also eine Buchhypothek entstehen soll. Die Eintragung der Hypothek und die Einigung über den Ausschluss der Brieferteilung in das Grundbuch erfolgte ebenfalls. E war als bloßer Bucheigentümer jedoch Nichtberechtigter.

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2. Das Gesetz vermutet die Richtigkeit des Grundbuchs.

Ja, in der Tat!

§ 891 BGB enthält die Vermutung, dass der im Grundbuch eingetragene Berechtigte auch der wahre Berechtigte ist und dass ihm das Recht mit dem eingetragenen Inhalt zusteht. Bei einem gelöschten Recht wird vermutet, dass es nicht mehr besteht, § 891 Abs. 2 BGB. § 891 BGB hat dabei dieselbe Vermutungsfunktion wie § 1006 BGB im Mobiliarsachenrecht. § 891 BGB ist jedoch weiter als § 1006 BGB, da er nicht nur die Eigentumsvermutung enthält, sondern alle im Grundbuch eingetragenen dinglichen Rechte erfasst. Die Richtigkeitsvermutung schützt sowohl den Eingetragenen, als auch die Teilnehmer des Rechtsverkehrs: Letztere können im Grundbuch eingetragene Rechte gutgläubig erwerben (§ 892 BGB).

3. G hat die Buchhypothek gutgläubig erworben.

Ja!

Der gutgläubige Ersterwerb der Buchhypothek setzt nach §§ 873, 1115, 1116 Abs. 2, 892 BGB voraus: (1) Bestellung der Hypothek nach § 873, 1115, 1116 Abs. 2, (2) Unrichtigkeit des Grundbuchs, (3) Legitmation des Bestellers aus dem Grundbuch, (4) Gutgläubigkeit des Erwerbers, (5) Kein eingetragener Widerspruch.E hat die Buchhypothek nach den Vorschriften der §§ 873, 1115, 1116 Abs. 2 bestellt, die Eintragung der Buchhypothek in das Grundbuch erfolgte. Das Grundbuch ist unrichtig, da es E fälschlicherweise als Eigentümer ausweist. Hieraus folgt auch die Legitmation des E als Besteller der Hypothek. G war auch gutgläubig hinsichtlich der Eigentümerstellung des E. Ein Widerspruch war nicht im Grundbuch eingetragen.

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Fundstellen

Vieweg/Werner, Sachenrecht, 8. Aufl. 2018, § 15 RdNr. 31.

Wellenhofer, 35. A., § 27 RdNr. 10.

Lüke, Sachenrecht, 4. A 2018, § 18 RdNr. 695.

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

Ira

13.8.2021, 14:29:01

weshalb wird

§ 1138 bgb

nicht erwähnt, der auf 892 verweist?

M0NAC0

2.11.2021, 17:06:30

Würde mich auch interessieren :)

loljk

11.11.2021, 08:24:52

§ 1138 BGB

muss nur herangezogen werden, sobald die Fehlerhaftigkeit der Forderung dem Erwerb der Hypothek entgegensteht („in Ansehung der Forderung“). Da hier nur die Eigentümerstellung des

Schuld

ners der Entstehung der Hypothek entgegensteht, mit der Forderung aber keine Unwirksamkeitsprobleme bestehen, bleibt es bei der direkten „einfachen“ Anwendung von

§ 892 BGB

Cosmonaut

29.8.2022, 08:40:20

Die Vermutungsfiktion(en) des Grundbuchs kann man sich mit dem Stichwort „Publizität / Öffentlicher Glaube des Grundbuchs“ merken, iVm § 12 ABS. 1 GBO.

EVA

evanici

19.9.2023, 00:01:43

Unter Bestellung der Hypothek nach §§ 873, 1115, 1116 II prüfe ich dann eigentlich den normalen Ersterwerb (außer Berechtigung) durch, oder? Also... Bestehen Forderung/Einigung/Ausschluss HypBrief/Eintragung? Und wieso splittet ihr den

Rechtsschein

Grundbuch in zwei Punkte Unrichtigkeit/Legitimation auf?

aylin.

14.2.2024, 09:39:14

Eine Aufsplittung dieser Prüfungspunkte ist zu empfehlen, wenn zunächst die Unrichtigkeit des Grundbuchs festzustellen. Bei unproblematischen Punkten würde ich es auch immer zusammen prüfen :)

Juraddicted

16.1.2025, 18:53:19

wäre die prüfung dann: I. bestehende forderung II. einigung über bestellung III. ausschluss der Hypobrieferteilung IV. eintragung ins GB V. berechtigung des bestellers Nicht berechtigt, aber vllt gutgläubiger Ersterwerb? 1. bestellung einer hypo 2. unrichtigkeit des GB 3.Legitimation 4. Gutgläubigkeit 5. kein eingetragener Widerspruch oder wie baut man das auf? vielen Dank :)

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Gutgläubiger Ersterwerb einer Hypothek

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Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. G hat eine Buchhypothek nach §§ 873, 1115, 1116 Abs. 2 BGB erworben.

2. Das Gesetz vermutet die Richtigkeit des Grundbuchs.

3. G hat die Buchhypothek gutgläubig erworben.

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