Farbdiktat des Vermieters einer frisch „geweißelten“ Wohnung


+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Jurafuchs
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Lernplan ZR Vertragliche Schuldverhältnisse (100%)
Klassisches Klausurproblem

V vermietet an M eine schöne weiß gestrichene Mietwohnung in Hamburg-Harvestehude. Per AGB wird vereinbart, dass M die Schönheitsreparaturen in der Regel alle fünf Jahre zu tragen hat und diese in neutralen, deckenden und hellen Farben auszuführen sind.

Einordnung des Falls

Farbdiktat des Vermieters einer frisch „geweißelten“ Wohnung

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 3 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen ist unwirksam, weil eine starre Frist für sie vereinbart worden ist.

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Nein, das trifft nicht zu!

Weiche Fristen bei Schönheitsreparaturklauseln mit Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“ sind grundsätzlich wirksam, da die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen von ihrem konkreten Bedarf abhängig gemacht wird. Der Mieter hat die Möglichkeit einzuwenden, dass Schönheitsreparaturen zu dem bestimmten Zeitpunkt noch nicht notwendig sind. Die Schönheitsreparaturklausel ist nicht aufgrund der Frist unwirksam.

2. Die vorgeschriebene Farbwahl benachteiligt den Mieter unangemessen (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB) und ist daher unwirksam.

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Ja!

Eine verpflichtende Farbwahlklausel während des laufenden Mietverhältnisses benachteiligt den Mieter unangemessen, da die Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt wird, ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht. Bei der Weitervermietung besteht hingegen ein Interesse des Vermieters, die Wohnung mit einer Wandfarbe zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Eine Farbwahlklausel, die sich auf Schönheitsreparaturen vor Rückgabe beschränkt, ist daher nicht unangemessen, solange sie dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt. Die Farbwahlklausel verpflichtet M auch für Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses nur neutrale, deckende und helle Farben zu verwenden und ist daher aufgrund unangemessener Benachteiligung unwirksam.

3. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen ist trotz der unwirksamen Farbwahlklausel wirksam.

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Nein, das ist nicht der Fall!

Die Unwirksamkeit der Farbwahlklausel führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zu Schönheitsreparaturen schlechthin. Eine Aufrechterhaltung der AGB über die Schönheitsreparaturen ohne die Farbwahlklausel oder mit dem Inhalt, dass die Farbwahlklausel nur für das Ende des Mietverhältnisses gilt, wäre nämlich nur mittels einer inhaltlichen oder sprachlichen Umgestaltung möglich und käme einer unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion gleich. Die Unwirksamkeit der Farbwahlklausel führt zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel. V hat die Schönheitsreparaturen daher nicht wirksam auf M abgewälzt.

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