Bedürfnis der Verkehrsfähigkeit der Vormerkung – Beispiel: Kettenveräußerung

Hier liegt eine sog. „Kettenveräußerung“ vor: Diese liegt vor, wenn ein Grundstück durch mehrere aufeinanderfolgende Kaufverträge zwischen verschiedenen Parteien weiterverkauft wird, bevor eine endgültige Eintragung in das Grundbuch erfolgt. Hier haben K und E bereits einen Kaufvertrag über das Grundstück geschlossen, bevor K als Eigentümer eingetragen wurde. In diesem Fall machen die Parteien die Fälligkeit der Kaufpreisforderung des Verkäufers (hier: K) oft von der Absicherung des Käufers (hier: E) durch eine Vormerkung abhängig. Eine Vormerkung kann der ursprüngliche Erwerber (hier: K) aber nach § 885 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB erst bestellen, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. K ist bislang nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen worden. Ihm steht lediglich ein Anspruch auf Eintragung gegen V zu. Solange noch keine Eintragung erfolgt ist, kann K dem E nicht wirksam eine Vormerkung bestellen (§§ 883 Abs. 1 S. 1, 885 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB).

Die Vormerkung kann nur von dem als Eigentümer eingetragenen bewilligt werden (§ 885 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB). Solange K also nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, kann er dem E keine Vormerkung bewilligen. E müsste demnach solange abwarten, bis eine Eintragung des K im Grundbuch erfolgt. Alternativ könnte eine Vormerkung nur durch den noch als Eigentümer eingetragenen V bewilligt werden.

Derjenige, der den gesicherten Anspruch durch Abtretung erwirbt, ist auf die möglichst frühzeitige Absicherung seines in Aussicht genommenen Rechtserwerbs nicht weniger angewiesen als der ursprüngliche Erwerber. Die Eintragung des K ins Grundbuch abzuwarten, wäre mit einem erheblichen Aufwand von Zeit und Kosten verbunden. Denn das Eintragungsverfahren nimmt regelmäßig einige Zeit in Anspruch. Zudem ist die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung hier von der Absicherung des E durch die Vormerkung abhängig. Es besteht daher sowohl für K als auch für E das Bedürfnis nach einem zeitnahen, frühzeitigen Erwerb der Vormerkung. Um die Verkehrsfähigkeit der Vormerkung sicherzustellen, besteht folglich ein praktisches Bedürfnis für einen Zweiterwerb der Vormerkung analog § 401 BGB im Wege der Abtretung des gesicherten Anspruchs. Führe dir das einmal ganz deutlich vor Augen: K ist auf Es Kaufpreiszahlung angewiesen (vielleicht kann K sogar erst nach der Zahlung durch E den Anspruch des V auf Kaufpreiszahlung erfüllen). Die Eintragung von K als Eigentümer könnte daher maßgeblich davon abhängen, dass K das Geld von E erhält. Wenn K dem E jedoch keine Vormerkung bestellen kann, so erhält K auch nicht das Geld. Dieser „Zirkel“ schränkt die wirtschaftliche Handlungsfähigkeit aller Beteiligten ein. Dies kann darüber gelöst werden, dass E die zugunsten des Ks bestehende Vormerkung über § 401 BGB analog erhält.