Einstieg: Schuldrechtl. Vorkaufsrecht

In § 1094 BGB ist das rechtsgeschäftliche dingliche Vorkaufsrecht geregelt. Das schuldrechtliche rechtsgeschäftliche Vorkaufsrecht ist demgegenüber in den §§ 463 ff. BGB geregelt. Daneben gibt es auch Vorkaufsrechte, die nicht rechtsgeschäftlich, sondern gesetzlich begründet werden. Beispiele hierfür ist etwa das städtebauliche Vorkaufsrecht der Gemeinden nach §§ 24, 25 BauGB.

K und V haben sich über die Vereinbarung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts geeinigt. Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht kann durch Rechtsgeschäft im Hinblick auf alle Gegenstände begründet werden, über die auch ein Kaufvertrag geschlossen werden kann. Trotz des Wortlauts „Gegenstand“, kann daher auch ein Grundstück Gegenstand eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts sein. Bezieht sich das Vorkaufsrecht auf einen Gegenstand, für dessen Kauf Formvorschriften gelten, bedarf die Vereinbarung des Vorkaufsrechts nach herrschender Meinung der für den Kaufvertrag bestimmten Form. Der Kauf eines Grundstücks ist formbedürftig nach § 311b Abs. 1 BGB. Daher bedarf auch die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts dieser Form. K und V haben den Vertrag über das Vorkaufsrecht notariell beurkunden lassen.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts setzt nach § 464 Abs. 1 BGB voraus: (1) Eintritt des Vorkaufsfalls, (2) Erklärung gegenüber dem Vorkaufverpflichteten. Der Vorkaufsfall tritt nach § 463 BGB ein, wenn der Vorkaufsverpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat. V hat als Vorkaufsverpflichteter mit dem Dritten G einen Kaufvertrag über das Grundstück geschlossen, wodurch der Vorkaufsfall eingetreten ist. K hat die Ausübung seines Vorkaufsrechts auch innerhalb der für Grundstücke geltenden 2 Monatsfrist des § 469 Abs. 2 BGB gegenüber V erklärt. Durch die Ausübung kommt zwischen dem Berechtigten K und dem Verpflichteten V ein Kaufvertrag mit demselben Inhalt zustande, wie ihn der Verpflichtete V mit dem Dritten G vereinbart hat, § 464 Abs. 2 BGB.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts bewirkt nach § 464 Abs. 2 BGB, dass der Kaufvertrag zwischen dem Berechtigten K und dem Verpflichteten V unter den Bestimmungen zustande kommt, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch K hat jedoch nicht zur Folge, dass der Kaufvertrag des K mit G dadurch erlischt. Vielmehr besteht der Erstkaufvertrag mit G weiterhin neben dem nach § 464 Abs. 2 BGB zustande gekommenen Kaufvertrag mit K. Der Vorkaufsverpflichtete V ist daher sowohl dem Vorkaufsberechtigten K, als auch dem Erstkäufer G vertraglich aus § 433 BGB verpflichtet.

Es gilt das Abstraktionsprinzip: Das Verpflichtungsgeschäft ist vom Verfügungsgeschäft zu trennen und beide sind ihrer Wirksamkeit voneinander unabhängig. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ermöglicht es dem Vorkaufsberechtigten lediglich, einen Kaufvertrag zustande zu bringen. Auf die dingliche Rechtslage hat dies jedoch keinen Einfluss.