Einstieg: Schuldrechtl. Vorkaufsrecht

Zivilrecht

Sachenrecht

Erwerb und Verlust von Grundstücksrechten

21. November 2024

11 Kommentare ↓

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

K und V vereinbaren notariell beurkundet, dass K ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht am Grundstück des V zustehen soll. V verkauft das Grundstück an G. K übt nun fristgemäß sein Vorkaufsrecht aus. V übereignet das Grundstück dennoch an G, der als Eigentümer eingetragen wird.

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Einordnung des Falls

Einstieg: Schuldrechtl. Vorkaufsrecht

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 5 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist in § 1094 BGB geregelt.

Nein, das ist nicht der Fall!

In § 1094 BGB ist das rechtsgeschäftliche dingliche Vorkaufsrecht geregelt. Das schuldrechtliche rechtsgeschäftliche Vorkaufsrecht ist demgegenüber in den §§ 463 ff. BGB geregelt. Daneben gibt es auch Vorkaufsrechte, die nicht rechtsgeschäftlich, sondern gesetzlich begründet werden. Beispiele hierfür ist etwa das städtebauliche Vorkaufsrecht der Gemeinden nach §§ 24, 25 BauGB.

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2. K hat wirksam ein Vorkaufsrecht nach §§ 463 ff. BGB erworben.

Ja, in der Tat!

K und V haben sich über die Vereinbarung eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts geeinigt. Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht kann durch Rechtsgeschäft im Hinblick auf alle Gegenstände begründet werden, über die auch ein Kaufvertrag geschlossen werden kann. Trotz des Wortlauts „Gegenstand“, kann daher auch ein Grundstück Gegenstand eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts sein. Bezieht sich das Vorkaufsrecht auf einen Gegenstand, für dessen Kauf Formvorschriften gelten, bedarf die Vereinbarung des Vorkaufsrechts nach herrschender Meinung der für den Kaufvertrag bestimmten Form. Der Kauf eines Grundstücks ist formbedürftig nach § 311b Abs. 1 BGB. Daher bedarf auch die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts dieser Form. K und V haben den Vertrag über das Vorkaufsrecht notariell beurkunden lassen.

3. K hat sein Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt.

Ja!

Die Ausübung des Vorkaufsrechts setzt nach § 464 Abs. 1 BGB voraus: (1) Eintritt des Vorkaufsfalls, (2) Erklärung gegenüber dem Vorkaufverpflichteten. Der Vorkaufsfall tritt nach § 463 BGB ein, wenn der Vorkaufsverpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat. V hat als Vorkaufsverpflichteter mit dem Dritten G einen Kaufvertrag über das Grundstück geschlossen, wodurch der Vorkaufsfall eingetreten ist. K hat die Ausübung seines Vorkaufsrechts auch innerhalb der für Grundstücke geltenden 2 Monatsfrist des § 469 Abs. 2 BGB gegenüber V erklärt. Durch die Ausübung kommt zwischen dem Berechtigten K und dem Verpflichteten V ein Kaufvertrag mit demselben Inhalt zustande, wie ihn der Verpflichtete V mit dem Dritten G vereinbart hat, § 464 Abs. 2 BGB.

4. Die Ausübung des Vorkaufsrechts bewirkt, dass der Kaufvertrag zwischen V und G nicht mehr besteht.

Nein, das ist nicht der Fall!

Die Ausübung des Vorkaufsrechts bewirkt nach § 464 Abs. 2 BGB, dass der Kaufvertrag zwischen dem Berechtigten K und dem Verpflichteten V unter den Bestimmungen zustande kommt, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat. Die Ausübung des Vorkaufsrechts durch K hat jedoch nicht zur Folge, dass der Kaufvertrag des K mit G dadurch erlischt. Vielmehr besteht der Erstkaufvertrag mit G weiterhin neben dem nach § 464 Abs. 2 BGB zustande gekommenen Kaufvertrag mit K. Der Vorkaufsverpflichtete V ist daher sowohl dem Vorkaufsberechtigten K, als auch dem Erstkäufer G vertraglich aus § 433 BGB verpflichtet.

5. Die Übereignung an G ist aufgrund der Ausübung des Vorkaufsrechts unwirksam.

Nein, das trifft nicht zu!

Es gilt das Abstraktionsprinzip: Das Verpflichtungsgeschäft ist vom Verfügungsgeschäft zu trennen und beide sind ihrer Wirksamkeit voneinander unabhängig. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ermöglicht es dem Vorkaufsberechtigten lediglich, einen Kaufvertrag zustande zu bringen. Auf die dingliche Rechtslage hat dies jedoch keinen Einfluss.

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Fundstellen

Medicus/Lorenz, Schuldrecht II, 18. A 2018, § 15 RdNr. 14ff.

Brox/Walker, Schuldrecht BT, 44. A 2020, § 7 RdNr. 49aff.

Vieweg/Werner, Sachenrecht, 8. Aufl. 2018, § 16 RdNr. 85f.

Eine Besprechung von:

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Fragen und Anmerkungen aus der Jurafuchs-Community

MAM

Manu München

29.12.2020, 15:19:03

Anhand der Sachverhaltsdarstellung kann aktuell nach meiner Einschätzung nicht eindeutig entschieden werden, ob K sein Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt hat, weil der Sachverhalt (noch) keine Information dazu enthält, ob K sein Vorkaufsrecht innerhalb der Ausübungsfrist gemäß Paragraph 469 Absatz 2 Satz 1 BGB, i.e. bis zum Ablauf von zwei Monaten nach dem Empfang der Mitteilung über den zwischen V und G geschlossenen Vertrag, ausgeübt hat.

t o m m y

29.12.2020, 15:27:02

wenn der SV nichts für eine verspätete ausübung hergibt, kann man auch nicht von einer verspätung ausgehen. wichtig fürs examen

Lukas_Mengestu

10.12.2021, 14:08:50

Hallo ihr beiden, tatsächlich war der Sachverhalt an dieser Stelle etwas dünn . Um Missverständnisse zu vermeiden, haben wir das nun etwas präzisiert. Danke euch! Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

Tigerwitsch

22.2.2021, 18:38:00

Was kann K denn machen, um das Grundstück zu bekommen? Bzw wie kann V seine Verpflichtung aus dem KaufV mit K erfüllen? (bestehst ja parallel zum KaufV zwischen V-G)

Ira

13.8.2021, 11:57:44

eine Antwort hier wäre schön....

Lukas_Mengestu

10.12.2021, 14:19:27

Hallo ihr beiden, hier gibt es primär zwei Optionen a) V kann sich das Grundstück von G zurückkaufen (ggfs. zu einem höheren Preis). In diesem Fall kann er weiterhin seine

Leistungspflicht

erbringen. b) V ist der Erwerb unmöglich, weil G nicht verkaufen will (

subjektive Unmöglichkeit

, § 275 Abs. 1 BGB). Da die Unmöglichkeit von Anfang an vorlag, könnte K somit nach § 311a Abs. 2 BGB Schadensersatz verlangen. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

kimboslice

23.6.2022, 13:39:21

Warum liegt

anfängliche Unmöglichkeit

vor, wenn V erst nach Ausübung des Vorkaufsrechts an den anderen übereignet?

Juratiopharm

9.11.2023, 18:54:37

Meiner Ansicht nach war es dem V im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts noch möglich, dem K das Eigentum zu verschaffen, sodass der Schadenersatz aus §§ 280 I, III, 283 BGB in Betracht kommt.

Omnimodo facturus I

24.8.2024, 13:28:56

Die Vereinbarung des Vorkaufsrechts muss wegen § 464 I 2 gerade NICHT der für den Kaufvertrag bestimmten Form entsprechen, ist also bei Grundstücken gerade nicht nach § 311b I notariell zu beurkunden; eine fehlende Beurkundung schadet der Vereinbarung insofern nicht

BRSA

BrSa

1.9.2024, 14:18:27

§ 464 I 2 BGB bezieht sich doch auf die Form der Ausübung, nicht auf die Vereinbarung. Vergleiche: Bezieht sich das Vorkaufsrecht auf einen Gegenstand, für dessen Kauf Formvorschriften gelten, bedarf die Vereinbarung des Vorkaufsrechts nach hM der für den Kaufvertrag bestimmten Form (zB § 311b Abs. 1 bei Grundstücken oder § 15 Abs. 4 GmbHG bei GmbH-Anteilen, nach BeckOGK/Daum BGB § 463 Rn. 39.1 - welcher sich auf: BGH NJW-RR 1991, 205 (206); RGZ 72, 385 (392); Schurig, Das Vorkaufsrecht im Privatrecht, 1975, 114; Wais NJW 2017, 1569 (1573); Staudinger/Mader/Schermaier, 2014, Rn. 6; Soergel/Wertenbruch Rn. 34; MüKoBGB/Westermann Rn. 11 bezieht.

Sebastian Schmitt

7.9.2024, 12:37:02

Hallo @[Omnimodo facturus I](247769), @[BrSa](222308) hat die Rechtslage hier schon vorbildlich dargestellt. Zum Zeitpunkt der Vereinbarung des Vorkaufsrechts ist die Formvorgabe des § 311b I 1 BGB einzuhalten, die Ausübung des Vorkaufsrechts ist dagegen de lege lata nach § 464 I 2 BGB formfrei (so jedenfalls die ganz hM). Viele Grüße, Sebastian - für das Jurafuchs-Team

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Einordnung des Falls

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1. Das schuldrechtliche Vorkaufsrecht ist in § 1094 BGB geregelt.

2. K hat wirksam ein Vorkaufsrecht nach §§ 463 ff. BGB erworben.

3. K hat sein Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt.

4. Die Ausübung des Vorkaufsrechts bewirkt, dass der Kaufvertrag zwischen V und G nicht mehr besteht.

5. Die Übereignung an G ist aufgrund der Ausübung des Vorkaufsrechts unwirksam.

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