Zivilrecht

Sachenrecht

Erwerb und Verlust von Grundstücksrechten

Dingl.Vorkaufsrecht

5. Dezember 2023

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

V und K einigen sich über die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts zugunsten des K am Grundstück des V. Das Vorkaufsrecht wird im Grundbuch eingetragen. Nach Eintritt des Vorkaufsfalls übt K sein Vorkaufsrecht aus. V lässt das Grundstück an X auf, der als Eigentümer eingetragen wird.

Einordnung des Falls

Dingl.Vorkaufsrecht

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K hat wirksam ein dingliches Vorkaufsrecht erworben.

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Ja!

Die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts richtet sich nach §§ 873, 1094 BGB. Neben den hier vorliegenden allgemeinen Voraussetzungen des § 873 BGB ((1) Einigung, (2) Eintragung, (3) Einigsein, (4) Verfügungsberechtigung)) ist zu beachten, dass die Einigung über das dinglichen Vorkaufsrecht nach Auffassung des BGH im Gegensatz zum zugrundeliegenden schuldrechtlichen Vertrag über die Bestellung des Vorkaufsrechts nicht formbedürftig ist.Hier ist davon auszugehen, dass die schuldrechtliche Verpflichtung zur Bestellung des Vorkaufsrechts notariell beurkundet wurde. Das Vorkaufsrecht ist mit seinem gesamten Inhalt ins Grundbuch einzutragen, wobei insbesondere eintragungspflichtig ist, ob es sich um ein subjektiv-dingliches (Vorkaufsrecht für den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks) oder subjektiv-persönliches Recht (Vorkaufsrecht für die vertragsschließende Person) (§ 1103 BGB) handelt, und ob eine Bestellung für mehrere Vorkaufsfälle erfolgt. Hier liegt ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht vor, das auch so eingetragen wurde.

2. Zwischen K und V besteht ein Kaufvertrag über das Grundstück.

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Genau, so ist das!

Ein Kaufvertrag zwischen Vorkaufsberechtigtem und Vorkaufsverpflichtetem besteht nach den §§ 1098 Abs. 1 BGB, 464 Abs. 2 BGB unter folgenden Voraussetzungen: (1) Bestand eines dinglichen Vorkaufsrechts, (2) Eintritt des Vorkaufsfalls (§§ 1098 Abs. 1 S. 1 BGB, 463 BGB, (3) Fristgerechte Ausübung des Vorkaufsrechts (§§ 1098 Abs. 1 S.1, 464, 469 Abs. 2 BGB).K stand ein dingliches Vorkaufsrecht zu. Der Vorkaufsfall ist eingetreten. K hat sein Vorkaufsrecht auch fristgerecht innerhalb von 2 Monaten ausgeübt.

3. X ist Eigentümer des Grundstücks geworden.

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Ja, in der Tat!

Der Eigentumserwerb an einem Grundstück setzt nach §§ 873, 925 BGB voraus: (1) Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück (Auflassung, § 925 BGB), Eintragung ins Grundbuch, (3) Einigsein, § 873 Abs. 2 BGB, (4) Verfügungsberechtigung des Veräußerers.V und X haben die Auflassung erklärt (§ 925 BGB). X wurde ins Grundbuch eingetragen. In diesem Zeitpunkt bestand auch die Einigung fort. V war auch noch verfügungsbefugt.

4. Der Eigentumserwerb des X ist gegenüber K unwirksam.

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Ja!

Das dingliche Vorkaufsrecht gewährt dem Vorkaufsberechtigten vormerkungsgleichen Schutz, § 1098 Abs. 2 BGB. Zwischenverfügungen sind daher, als ob eine Vormerkung bestünde, dem Inhaber des Vorkaufsrechts gegenüber relativ unwirksam. Nach § 883 Abs. 2 BGB wäre die Übereignung an X gegenüber K relativ unwirksam, da die vormerkungswidrige Verfügung des V an X den Eigentumserwerb des K vereiteln würde. Relative Unwirksamkeit bedeutet, dass X gegenüber jedermann Eigentümer ist, außer gegenüber K. K kann weiterhin von V (der aus seiner Sicht aufgrund der relativen Unwirksamkeit noch Eigentümer ist) die Auflassung verlangen. Nach § 888 BGB hat K einen Anspruch gegen X, dass X der Eintragung des K als Eigentümer zustimmt. Auf diese Weise kann K trotz der Übereignung an X Eigentum erlangen.

Fundstellen

BGH 4/8/2016 , V ZR 73/15 , BGH NJW 2016, 2035

Vieweg/Werner, Sachenrecht, 8. Aufl. 2018, § 16 RdNr. 85f.

Wellenhofer, 34. A., § 18 RdNr. 31f.

Westermann, in MüKo BGB: 8. A. 2020, Band 8, § 1094 RdNr. 7.

Eine Besprechung von:

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Vulpes

14.2.2021, 09:07:24

Könnte in Fall 1 der K (Glaube ich) im weiteren Verlauf nich Eigentum mithilfe seines vertraglichen Vorkaufsrechts erwerben, oder bleibt ihm nur Schadensersatz wegen Nichtleistung? Was bringt ansonsten ein vertragliches Vorkaufsrecht überhaupt?

Lukas_Mengestu

16.12.2021, 12:30:47

Hallo Vulpes, wird entgegen eines vertraglichen Vorkaufsrechts das Eigentum veräußert, so bestehen 2 Möglichkeiten: a) der Veräußerer hat die Möglichkeit es zurückzuerwerben, ggfs. teurer. Sofern dies möglich ist, dann ist er weiterhin verpflichtet, dem Vorkaufsberechtigten das Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen. b) Der neue Erwerber ist nicht bereit zum Rückverkauf. Dann liegt ein Fall der subjektiven Unmöglichkeit vor (§ 275 Abs. 1 Alt. 1 BGB). In diesem Fall kommt zunächst ein Anspruch auf Schadensersatz (§§ 280 Abs. 1, 3, 283 BGB). Immerhin wird der Vorkaufsberechtigte dadurch wirtschaftlich so gestellt, wie er mit dem Grundstück stünde. Ebenfalls kommt natürlich auch die Herausgabe des stellvertretenden Commodums (§ 285 BGB), also des erlangten Kaufpreises in Betracht. Geht es dem Vorkaufsberechtigten aber vor allem um das Grundstück, so sollte er sich das mit einem dinglichen Vorkaufsrecht sichern. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

Vincent

16.12.2021, 11:02:18

Also ein dingliches Vorkaufsrecht hat zur Folge, dass auch ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht besteht. Ich kann mithin einen Kaufvertrag schließen, wie es die anderen Parteien getan hätten UND EigentumsÜbertragung. Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht hat aber nicht zur Folge, dass ein dingliches besteht - oder?

Lukas_Mengestu

16.12.2021, 12:32:05

Genau Vincent, auf das dingliche Vorkaufsrecht finden die Regelungen des §§ 463 ff. BGB ergänzend Anwendung - nicht aber im umgekehrten Fall. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

Vincent

16.12.2021, 13:13:10

Danke Lukas, mal wieder schneller als man Vorkaufsrecht aussprechen kann 👌

Lukas_Mengestu

16.12.2021, 15:55:11

😊Sehr gerne!

lililaw

17.1.2023, 11:11:03

Welche Vorteile hat ein Vorkaufsrecht für den Verpflichteten? Also warum würde jemand ein Vorkaufsrecht gewähren? Er wird doch dann eigentlich immer zwei Personen ggü. Verpflichtet und hat keine Vorteile. Oder übersehe ich da etwas?

Lukas_Mengestu

18.1.2023, 13:36:08

Hallo lililaw, für den Verpflichteten bringt das Vorkaufsrecht in der Regel in der Tat keinen Vorteil. Es wird also regelmäßig Teil der "Verhandlungsmasse" sein. Im zugrundeliegenden Originalfall hatte der Verpflichtete einen Teil seiner Grundstücke verkauft. Dadurch hatte nun aber eines seiner Grundstücke keinen Straßenzugang mehr. Die Käufer erklärten sich bereit, ihm ein Geh- und Fahrrecht einzuräumen. Im Gegenzug verlangten sie allerdings ein Vorkaufsrecht. Dadurch sicherten sie sich die Möglichkeit bei einem zukünftigen Verkauf das Grundstück zu erwerben und damit nicht länger dulden zu müssen, dass Dritte ihr Grundstück mitbenutzen. Das wäre zB ein Anwendungsfall in dem ein dingliches Vorkaufsrecht eingeräumt wird. Beste Grüße, Lukas - für das Jurafuchs-Team

lililaw

24.1.2023, 15:33:47

Verstehe, danke! :)

Dingl.Vorkaufsrecht

+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

Einordnung des Falls

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K hat wirksam ein dingliches Vorkaufsrecht erworben.

Diese Rechtsfrage lösen 94,9 %[...Wird geladen] der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

2. Zwischen K und V besteht ein Kaufvertrag über das Grundstück.

Diese Rechtsfrage lösen 68,8 %[...Wird geladen] der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

3. X ist Eigentümer des Grundstücks geworden.

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4. Der Eigentumserwerb des X ist gegenüber K unwirksam.

Diese Rechtsfrage lösen 78,1 %[...Wird geladen] der Jurist:innen in Studium und Referendariat richtig.

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