Dingl. Vorkaufsrecht

Zivilrecht

Sachenrecht

Erwerb und Verlust von Grundstücksrechten

3. April 2025

13 Kommentare

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+++ Sachverhalt (reduziert auf das Wesentliche)

V und K einigen sich über die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts zugunsten des K am Grundstück des V. Das Vorkaufsrecht wird im Grundbuch eingetragen. Nach Eintritt des Vorkaufsfalls übt K sein Vorkaufsrecht aus. V lässt das Grundstück an X auf, der als Eigentümer eingetragen wird.

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Einordnung des Falls

Dingl. Vorkaufsrecht

Die Jurafuchs-Methode schichtet ab: Das sind die 4 wichtigsten Rechtsfragen, die es zu diesem Fall zu verstehen gilt

1. K hat wirksam ein dingliches Vorkaufsrecht erworben.

Ja!

Die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts richtet sich nach §§ 873, 1094 BGB. Neben den hier vorliegenden allgemeinen Voraussetzungen des § 873 BGB ((1) Einigung, (2) Eintragung, (3) Einigsein, (4) Verfügungsberechtigung)) ist zu beachten, dass die Einigung über das dinglichen Vorkaufsrecht nach Auffassung des BGH im Gegensatz zum zugrundeliegenden schuldrechtlichen Vertrag über die Bestellung des Vorkaufsrechts nicht formbedürftig ist.Hier ist davon auszugehen, dass die schuldrechtliche Verpflichtung zur Bestellung des Vorkaufsrechts notariell beurkundet wurde. Das Vorkaufsrecht ist mit seinem gesamten Inhalt ins Grundbuch einzutragen, wobei insbesondere eintragungspflichtig ist, ob es sich um ein subjektiv-dingliches (Vorkaufsrecht für den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks) oder subjektiv-persönliches Recht (Vorkaufsrecht für die vertragsschließende Person) (§ 1103 BGB) handelt, und ob eine Bestellung für mehrere Vorkaufsfälle erfolgt. Hier liegt ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht vor, das auch so eingetragen wurde.

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2. Zwischen K und V besteht ein Kaufvertrag über das Grundstück.

Genau, so ist das!

Ein Kaufvertrag zwischen Vorkaufsberechtigtem und Vorkaufsverpflichtetem besteht nach den §§ 1098 Abs. 1 BGB, 464 Abs. 2 BGB unter folgenden Voraussetzungen: (1) Bestand eines dinglichen Vorkaufsrechts, (2) Eintritt des Vorkaufsfalls (§§ 1098 Abs. 1 S. 1 BGB, 463 BGB, (3) Fristgerechte Ausübung des Vorkaufsrechts (§§ 1098 Abs. 1 S.1, 464, 469 Abs. 2 BGB).K stand ein dingliches Vorkaufsrecht zu. Der Vorkaufsfall ist eingetreten. K hat sein Vorkaufsrecht auch fristgerecht innerhalb von 2 Monaten ausgeübt.

3. X ist Eigentümer des Grundstücks geworden.

Ja, in der Tat!

Der Eigentumserwerb an einem Grundstück setzt nach §§ 873, 925 BGB voraus: (1) Einigung über den Eigentumsübergang am Grundstück (Auflassung, § 925 BGB), Eintragung ins Grundbuch, (3) Einigsein, § 873 Abs. 2 BGB, (4) Verfügungsberechtigung des Veräußerers.V und X haben die Auflassung erklärt (§ 925 BGB). X wurde ins Grundbuch eingetragen. In diesem Zeitpunkt bestand auch die Einigung fort. V war auch noch verfügungsbefugt.

4. Der Eigentumserwerb des X ist gegenüber K unwirksam.

Ja!

Das dingliche Vorkaufsrecht gewährt dem Vorkaufsberechtigten vormerkungsgleichen Schutz, § 1098 Abs. 2 BGB. Zwischenverfügungen sind daher, als ob eine Vormerkung bestünde, dem Inhaber des Vorkaufsrechts gegenüber relativ unwirksam. Nach § 883 Abs. 2 BGB wäre die Übereignung an X gegenüber K relativ unwirksam, da die vormerkungswidrige Verfügung des V an X den Eigentumserwerb des K vereiteln würde. Relative Unwirksamkeit bedeutet, dass X gegenüber jedermann Eigentümer ist, außer gegenüber K. K kann weiterhin von V (der aus seiner Sicht aufgrund der relativen Unwirksamkeit noch Eigentümer ist) die Auflassung verlangen. Nach § 888 BGB hat K einen Anspruch gegen X, dass X der Eintragung des K als Eigentümer zustimmt. Auf diese Weise kann K trotz der Übereignung an X Eigentum erlangen.

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Fundstellen

BGH 4/8/2016 , V ZR 73/15 , BGH NJW 2016, 2035

Vieweg/Werner, Sachenrecht, 8. Aufl. 2018, § 16 RdNr. 85f.

Wellenhofer, 34. A., § 18 RdNr. 31f.

Westermann, in MüKo BGB: 8. A. 2020, Band 8, § 1094 RdNr. 7.

Eine Besprechung von:

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